《華爾街日報》：更多社區表示"別在我家後院建電商倉庫"

2021年，抗議者反對在賓夕法尼亞州丘吉爾建造亞馬遜配送中心和倉庫的提議。圖片來源：Alexandra Wimley/Associated Press倉庫開發商正日益面臨一個住宅建築商再熟悉不過的難題：社區居民對項目的“別在我家後院”式抵制。

為滿足在線零售商需求而遍地開花的物流中心，正遭到越來越多地方政府的限制甚至禁止。

在全國就業增長多年後，許多民選官員對這些設施創造的就業機會不再像過去那樣熱衷。這些設施創造的就業機會相反，他們更關注居民對交通擁堵、噪音、污染以及大型卡車穿梭城鎮往返倉庫對當地基礎設施造成壓力的抱怨。

“鄰避主義已成為更突出的問題，“世邦魏理仕集團美洲諮詢業務高級董事總經理Seth Martindale表示，該業務協助企業進行工業選址。“人們想要次日達服務，卻不希望看到配送中心建在自家附近。”

芝加哥北部的伊利諾伊州迪爾菲爾德社區否決了開發商在附近建設大型物流中心的提案。照片：Stacey Wescott/Zuma Press最新衝突發生在伊利諾伊州迪爾菲爾德村，這個以住宅為主的芝加哥北部社區約有2萬居民，人均收入位居該州前列。去年，迪爾菲爾德社區否決了開發商將醫療科技巨頭百特國際101英畝總部園區改造成大型物流樞紐的提案。

迪爾菲爾德村委員會預計將於週二通過更嚴格的區劃法規，明確向電商履約設施開發商表明其不受歡迎的立場。

為本地水管工儲存物資的倉庫仍可獲准建設，但專為消費品卡車頻繁進出設計的物流中心將無法在迪爾菲爾德落地。

“我們明確表示，開發商應另尋他處，而非要求我們修改區劃來允許物流中心建設，“迪爾菲爾德副村長安德魯·利希特曼表示。

過去幾年間，工業地產始終是商業房地產領域的佼佼者。零售商們通過增建配送中心等倉儲設施，積極擴張電商業務以實現次日達或當日達服務。

但隨着消費者回歸實體店，新倉儲需求近期已趨緩。利率上升推高成本導致新項目動工驟減，部分市場租賃活動放緩，一定程度上源於疫情期間建設熱潮造成的空間過剩。

日益增長的社區反對聲浪是最新的阻礙。在新澤西和南加州的內陸帝國等地，這導致了更長的延誤和更高的成本。

“從土地準備到獲得所有批准，項目需要耗費多年時間，”分析公司Green Street的董事總經理文斯·蒂博內表示。

地方阻力也粉碎了工業改造項目能為老舊企業園區和空置的郊區辦公園區找到新用途的希望。根據CoStar集團的數據，美國郊區辦公空置率從2020年第一季度的8.7%躍升至11.1%，而可轉租空間從3390萬平方英尺增加一倍多至7440萬平方英尺。

“十年前，如果你説要把辦公樓改造成工業用途，人們會嘲笑你，”蒂博內説，因為辦公地產更有價值。如今這類交易“在經濟上可行”，但前提是地方政府批准必要的許可，他補充道。

德莫迪地產正在將好事達保險位於伊利諾伊州格倫維尤的辦公園區改造成一個由10棟建築組成的物流設施。圖片來源：MILLER+MILLER/德莫迪地產美國約有十幾個改造項目正在進行中，例如總部位於內華達州里諾的德莫迪地產將好事達公司在伊利諾伊州格倫維尤的232英畝園區改造成10棟物流設施。但其他社區正效仿迪爾菲爾德的策略，否決此類提案。

“這種現象正在各行各業發生，”世邦魏理仕的馬丁代爾表示。

社區反對聲反映了疫情期間電子商務的繁榮。根據Green Street的數據，2021年和2022年，工業空間的年需求飆升至5億平方英尺，而疫情前幾年約為3億平方英尺。Green Street稱，開發商在2023年交付了超過5億平方英尺的工業空間。

市場參與者表示，只要消費者對在線購物的需求保持強勁，擴張就會持續。根據Green Street的數據，電子商務所需的物流空間是實體零售的三倍。該公司表示，未來五年在線銷售額預計將保持年均6.5%的增長。

社區的反對最初出現在東海岸和西海岸，但現在正在蔓延。“收入水平越高，通常反對聲越大，鄰避主義越嚴重，他們擁有的資源也越多，能夠延緩或阻止工業發展，”蒂博內説。

一些政府正在阻止配送中心的建設，部分原因是商業用途的土地已經耗盡。他們希望吸引高薪的辦公室工作到這些地區，而不是工資較低且對税收貢獻較小的物流發展。

馬里蘭州哈福德縣行政長官鮑勃·卡西利發起了反對該地區倉庫開發的活動。照片：Matt Roth為《華爾街日報》拍攝“我們每年投入近7.5億美元培養優秀的高中畢業生，”馬里蘭州哈福德縣行政長官Bob Cassilly表示。該縣在六個月暫停期後，於去年秋季對大型倉庫開發實施了限制。“但我們為他們創造的就業機會卻是在倉庫裏堆疊箱子。”

在迪爾菲爾德，一份提交給村委員會的員工報告承認，電子商務導致對分銷中心的需求增加，而由於疫情時期的工作場所策略，對辦公空間的需求減少。但報告強調了開發與社區保持“兼容”的重要性。

物流中心的開發商“或許明智地選擇一個尚未設定如此高標準的其他社區，”Lichterman説。

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