摩根大通位於水街25號的舊打孔卡建築揭曉公寓 - 彭博社
Nacha Cattan
摩根大通公司的一座前辦公大樓已被改造並重新品牌為住宅塔樓。
攝影師：José A. Alvarado Jr/Bloomberg
全國最大的辦公樓轉住宅項目正在市場上推出，1,300套公寓從一座原本用於容納計算機的百萬平方英尺磚石堡壘中雕刻而成——而且幾乎沒有其他用途。
經過兩年的改造，這座位於曼哈頓金融區的55年曆史建築——多年來用於處理支票、資金轉移和其他文書工作，最初為製造商漢諾威信託公司服務，後來則為其繼任銀行的後台員工，摩根大通公司。——現在已面目全非。
25 Water St.的外立面上，幾扇窗户之間的複雜磚石結構已被移除，並被，嗯，窗户所取代。
25 Water St.，翻新前後對比。來源：美聯社照片；彭博社建築剩餘的紅棕色磚塊——由原設計師精心挑選，以匹配曾經在附近矗立的歷史建築——現在變成了白色。兩個採光井從超過40,000平方英尺（3,716平方米）的樓板中雕刻而出，十層樓被建在其上。內部，10萬平方英尺的設施，包括壁球場、游泳池、健身房和水療中心，已從曾作為銀行員工自助餐廳的地下室中挖掘出來。
這是該地區數十年演變的一部分，因新冠疫情加速了對舊的、過時的辦公空間的需求下降。該地區的塔樓空置率仍然是 紐約最高之一，但填補了一些空殼的公寓和租賃推動了人口激增 在曼哈頓前所未有。
“在沒有光和空氣的地方創造光和空氣，以及創造出如此數量的單元，真是令人難以置信，”Metro Loft的創始人Nathan Berman在一次採訪中説道，他是該項目的開發者之一。“在樓下，他們基本上創造了一個私人切爾西碼頭。”
25 Water St.公寓的廚房和客廳。攝影師：José A. Alvarado Jr/Bloomberg這座野獸派建築，帶有不規則間隔的嵌入式窄窗（這種設計被認為模仿了IBM打孔卡），從設計上看就不友好。“計算機無法看窗外，”The Architectural Forum 在1970年關於這座建築的文章中寫道，該建築也被稱為4 New York Plaza。機器的空調需求使得窗户成為“明顯的負擔，”該雜誌寫道。
這棟建築通過一系列銀行合併而易手，最終形成了摩根大通。該銀行 出售 了這棟建築，在金融危機期間但繼續租賃，供法律團隊和其他非面向客户的業務部門的員工使用。根據公司發言人的説法，他們最終被遷移到中城或布魯克林的辦公室，這是摩根大通努力讓員工更緊密團結的一部分。
前紐約廣場4號的計算機樓的復古照片，供 建築論壇攝影師：埃茲拉·斯托勒為建築論壇拍攝摩根大通的租約 定於2025年到期，而這棟建築在疫情之前也曾容納 每日新聞的新聞編輯部，出售時約有70%的租賃率，2022年以2.51億美元出售給Metro Loft、Rockwood Capital和 GFP房地產。根據GFP高管布萊恩·斯坦沃策爾的説法，疫情後，入住率約為10%或更低。
“這棟建築要麼被拆除，要麼進行改造以適應新的用途，”CBRE集團公司的執行副總裁布拉德利·傑拉説，他在建築出售前幾年曾是該建築的經紀人。“這棟建築沒有再利用的可能。”
這些開發商，分別在城市內負責另外25個 改造 項目，獲得了5.36億美元的貸款用於收購這棟建築、其現有債務和改造費用。他們與摩根大通達成協議以退出租約。
布萊恩·斯坦維爾策在25號水街的參觀中。攝影師：何塞·阿爾瓦拉多 Jr/Bloomberg斯坦維爾策表示，這種規模的塔樓——擁有1,320個單元，佈局從單間到三卧室不等，租户停車場，屋頂和聯合辦公空間——從頭開始重建在經濟上是不可行的，特別是考慮到所需的時間和許可。根據負責該項目的建築師約翰·切特拉的説法，這種新建造的成本約為每平方英尺1,000美元。這將使25號水街大小的建築成本達到約10億美元。
租金將從每月超過3,000美元的單間到約10,000美元的三卧室公寓不等，不包括未披露的設施費用。高層公寓的月租金將在幾個月內準備出租，接近12,000美元。斯坦維爾策表示，計劃通過去年州政府批准的經濟適用房項目以降低價格提供四分之一的公寓，以換取税收減免。
25號水街高爾夫模擬器和屋頂游泳池的效果圖。來源：Streetsense距離電池公園兩個街區，距離主要地鐵線路四個街區，轉角就是FDR大道，這棟建築——重新命名為南曼哈頓的SoMA——位於一條寬闊的街道上，三面都擁有無阻礙的視野。
曾經佔據寶貴角落位置的樓梯間被移到了建築的中心。Cetra設計了70多種不同的佈局，以滿足各種租户的需求。它們包括定製的意大利廚房，帶面板的電器，洗衣機和乾衣機，太陽能遮陽簾和高速WiFi。
25 Water St.的一居室公寓。攝影師：José A. Alvarado Jr/Bloomberg“一切都有其價值，但最高的價值是將其轉變為住宅建築，”CBRE的Gerla説。“它不會以原來的方式存活下去。”