阿根廷房地產因米萊推動的抵押貸款熱潮而升温 - 彭博社

Kevin Simauchi

2025-02-20

布宜諾斯艾利斯阿爾馬格羅社區一棟新落成公寓的售房信息。

攝影師：安妮塔·普查德·塞拉/彭博社多年來，阿根廷人因無休止的繁榮與蕭條週期而無法獲得抵押貸款。如今，住房貸款正強勢迴歸。

據當地諮詢公司Empiria預測，2025年銀行將發放約30億美元住房貸款，較上年增長約260%。房地產經紀特許經營商Re/Max控股公司認為，隨着貸款重啓，住房需求將激增。

這一激增部分歸功於總統哈維爾·米萊為經濟復甦所做的努力，這激發了阿根廷民眾和華爾街交易員的樂觀情緒。三位數通脹的遏制及貨幣當局隨之降低借貸成本，促使銀行重新迴歸為個人和行業提供貸款的傳統角色。

這場經濟改革正在整個市場產生連鎖反應——根據當地公證協會數據，2024年布宜諾斯艾利斯市的抵押貸款購房量較上年增長約兩倍，達到約5000套。但阿根廷人正在下一場豪賭：他們的月供最終將與消費者價格指數掛鈎，而徹底消除通脹對歷屆阿根廷政府而言都是難以企及的目標。

即便面臨貧困率上升和令其政治對手藉機發難的加密貨幣醜聞，這仍是米萊及其團隊可引以為傲的又一政績。

貸款購房量攀升，但仍遠低於2017-2018年水平

來源：布宜諾斯艾利斯市公證人協會

注：數據集對比2009年至2024年每年1月至12月的12個月週期

“我本已接受餘生都要租房的事實，“29歲的經濟學家胡安·巴勃羅·羅特格説。這種情況直到四月才出現轉機，當時他和妻子約瑟菲娜聽聞多家銀行開始提供住房貸款。

經過數月奔波準備所需文件並尋找心儀房產後，這對夫婦於十月成功從桑坦德銀行獲得15.6萬美元貸款。他們用這筆資金購置了位於首都北部布宜諾斯艾利斯省阿卡蘇索郊區的一套價值20萬美元的兩室兩衞公寓。

羅特格命運的轉變源於通脹率已從每月25%的高位大幅放緩至略高於2%，同時實際工資水平逐步回升。在經歷過去兩年經濟萎縮後，今年預計將實現4%以上的經濟增長。

胡安·巴勃羅·羅特格與妻子約瑟菲娜在阿卡蘇索的新家中攝影師：安妮塔·普查德·塞拉/彭博社貨幣當局還將基準利率從米萊上任時的133%降至29%。這迫使銀行逐步擺脱依靠持有政府債券（如通脹掛鈎國債和央行票據）來輕鬆獲利以保護儲備的做法。

因此，在這樣的時刻，當消費者對經濟更有信心，銀行被迫尋找新的收入來源時，阿根廷人似乎急於抓住融資機會。

根據阿根廷主要銀行協會ADEBA的估計，2024年私營部門貸款總額（包括企業融資、購房和購車貸款）經通脹調整後激增22萬億比索（208億美元）——這是自1992年有數據記錄以來的最大增幅。數據來源。

數據顯示銀行對私營部門貸款的年度變化

來源：阿根廷銀行協會

注：數據包含美元和比索貸款，以2024年12月價格水平計算，並對比12月與12月水平。

“當這樣的機會在阿根廷出現時，歷史告訴我們它們也可能轉瞬即逝，“羅特格表示。

上一次銀行提供購房貸款是在2016至2018年，當時由親商的前總統毛裏西奧·馬克裏執政。任期尾聲時貨幣暴跌和資本管制迴歸幾乎終結了這一趨勢。

阿根廷房地產商會前主席亞歷杭德羅·本納薩爾表示，2019年後的交易幾乎全是現金支付，買家動用了"本地牀墊銀行”（指家庭儲蓄）。

在數十年經濟危機侵蝕對政治和政策信任的重壓下，阿根廷人長期將房地產視為避風港投資，交易以美元結算，多數購房者支付成捆的綠鈔。

對於當地房地產公司deinmobiliarios.com的所有者聖地亞哥·馬格寧來説，這是該國少數具有“長期正向回報”的資產之一。

但由於每隔幾年就會發生一次重大的比索貶值或主權違約，消費者和銀行傳統上一直避免涉足長期債務。

“在這種波動性下，金融機構和個人無法奢望長期規劃，這使得30年期抵押貸款難以普及，”Empiria的高級經濟學家費德里科·岡薩雷斯·羅科表示。

就米萊而言，他維持了比索的高估，並且尚未取消外匯管制。這一過程正受到投資者的密切關注。

2024年，銀行為購房者發放了約8億美元的抵押貸款

來源：Empiria Consultores引用阿根廷中央銀行數據

根據2022年的人口普查數據，布宜諾斯艾利斯市超過三分之一的家庭是租房居住。馬格寧估計，該市剩餘的50%居民是房產所有者，其中許多房產是通過繼承或贈與獲得的。

為了擴大貸款覆蓋範圍，銀行正在以UVA（購買力單位）為單位登記抵押貸款。可以將其視為一種匯率（儘管它是一個指數），目前1 UVA約等於1,356比索。中央銀行每日調整其價值以考慮通脹因素，從而對沖歷史上波動劇烈的比索。

為了運作這一機制，銀行職員以UVA為單位發放貸款，並收取相應的利率——介於3.5%至8.5%之間，這部分取決於機構手頭可貸資金的多少。然後，他們再根據當天的UVA將該金額轉換回比索。

Re/Max控股公司認為住房需求正在激增。攝影師：Anita Pouchard Serra/彭博社儘管抵押貸款市場復甦的討論，但可能存在一個上限。銀行只向那些能夠證明有正式工作收入的人提供貸款。在一個近半數勞動力從事非正式工作的國家，能夠獲得信貸的人數有限。

風險在於銀行能否維持低借貸成本，以及政府是否能繼續其抑制消費者價格大幅上漲的策略。如果事態向錯誤方向發展，可能會推高通貨膨脹和利率，並可能導致月供變得難以承受。

但像奧古斯托·羅卡這樣的購房者對米萊能夠完成任務持樂觀態度，因為這有助於將他的月供維持在約75600比索——其中78%僅為應付利息——既負擔得起又物有所值。

羅卡從事數字營銷工作，在該市的科勒希亞萊斯社區購買了一套70平方米（約750平方英尺）的公寓，價格為143,500美元。和羅特格一樣，他對米萊處理經濟的方式持樂觀態度。

這位42歲的購房者表示：“如果政府沒有成功降低通貨膨脹，這些貸款就不會出現。”