房地產投資理念：專家提供英國房產市場機遇——彭博社

插圖：Tyler Yin

投資房產是英國人心理的一部分。

英國的住房擁有率高於鄰國法國或德國。當美國投資者為退休計劃而專注於股票、債券和401(k)計劃時，在英國，房地產是許多英國人最放心投資以確保財務未來的選擇。

但英國住宅和商業投資者的環境正在發生變化。為了瞭解這種變化的方式以及投資機會可能在哪裏，彭博新聞採訪了五位房地產專家，就一系列房地產資產獲取了他們的最佳見解。這些對話發生在“買房出租”的“黃金時代”似乎已經結束、抵押貸款利率仍然居高不下以及4月份生效的印花税上調可能進一步抑制購買的時候。

與此同時，其他不需要維護或面臨潛在市政税增加的資產正在上漲，尤其是富時100指數，今年表現優於美國標普500指數和納斯達克指數。那麼，將資金投入房地產還有意義？最佳選擇是什麼？

英國房地產專業人士為從住宅到商業的各類地產投資提供了建議，涵蓋蘇格蘭房產、高街商鋪、迪拜第二居所以及倫敦金融城寫字樓。我們還饒有興趣地詢問專家們會如何用100萬英鎊進行情懷地產投資，他們的答案從英國海濱社區住宅到南非葡萄酒產區的租賃物業不一而足。以下是為您的投資組合提供的參考方案。

逆向佈局寫字樓市場

彼得·帕帕達科斯，格林街公司歐洲及亞太區研究董事總經理Green Street

圖片來源：彼得·帕帕達科斯投資理念：鑑於多數商業地產投資者認為做多寫字樓並非良策，此時佈局該領域可謂逆勢而為。這種市場情緒在股市中體現得尤為明顯——英國上市房企（包括那些重倉倫敦市中心寫字樓的企業）普遍遭遇看空。專注倫敦核心區的寫字樓REITs當前股價暗示其資產組合估值僅為面值的80%，這意味着投資者通過購入REITs股票既能在當前價位獲得可觀的安全邊際，又極大提升了獲取超額收益的概率。

但你必須選對細分市場。在我們看來，倫敦市中心整體價格不菲，而且存在金絲雀碼頭、中城等我們不看好的區域。相較於倫敦其他核心區域，金融城脱穎而出有三大原因：首先，作為英國金融業歷史悠久的核心地帶，其可供租賃的甲級辦公空間僅佔總存量的3%-5%，處於歷史低位。關鍵的是，當市場空置率降至（並預計持續低於）5%時，租金漲幅將顯著超越經濟通脹率。其次，2027年後新增供應極其有限，這意味着經濟活動的輕微回暖及隨之而來的辦公需求增長都可能引發供需緊張。第三，當前頂級辦公空間的實付租金經通脹和租户盈利能力調整後，實際負擔水平處於1970年以來的最低點。

綜合這些因素，預計到2029年金融城甲級寫字樓年租金漲幅將超8%，明顯高於倫敦市中心優質辦公區6%的整體預期。優質投資還應具備資本增值潛力，金融城在這方面同樣勝出：當前優質滿租甲級寫字樓的淨初始收益率已達6%區間，且該收益基於當前而非未來租金水平。結合租金收益與資本增值預期，投資者有望在未來五年實現兩位數回報，較投資級公司債券等約6%的收益率具有顯著優勢。

策略: 德文特倫敦（DLN）或螺旋（HLCL）等名稱的投資選擇，可能讓投資者在一定程度上從這種非共識押注中獲利。德文特是相對更安全的選擇：規模更大，擁有更多元化的資產組合，且其開發管道相對於現有資產基礎較小。螺旋是一家規模小得多的房地產投資信託基金，股票流動性較低，開發業務在其商業戰略中佔比更大。雖然沒有專門投資倫敦金融城辦公樓的房地產投資信託基金，但螺旋是最接近專注於金融城的上市房地產公司。這兩隻股票未來幾年回報超過30%的房地產基本面已經具備，我們現在需要的只是英國經濟實現2%的GDP增長，即使2025年利率保持不變，這些股票也將飆升。

替代想法: 我會投資於烏克蘭西部利沃夫市中心（“老城”）的一家小酒店。利沃夫距離波蘭邊境45英里。押注2025年將是烏克蘭和俄羅斯達成和平條約的一年。如果成真，這將標誌着烏克蘭漫長的重建之路的開始。該國在多個領域——不僅僅是房地產——所需的投資規模將非常龐大。作為從波蘭進入烏克蘭最重要的門户之一，全國範圍內——不僅僅是基輔——極有可能出現建築工人、工程師、顧問、援助官員和返居民住宿嚴重不足的情況。因此，未來幾年租賃住房將供不應求。我也喜歡通過投資一棟可能需要翻新的建築結構來為烏克蘭重建貢獻力量的想法，這樣在三到五年後，當經濟和國家有望開始重新恢復某種常態時，你可以將酒店出售給當地投資者。

東倫敦租賃市場

安妮莎·貝弗裏奇，研究主管，漢普頓斯

來源：安妮莎·貝弗裏奇核心觀點：對於有意投資倫敦租賃房產的人士，我們的研究表明最佳機會位於東部的巴金-達格納姆區。去年該地區毛收益率約為7.5%，同時購房成本也是倫敦最低。倫敦房價較低的區域往往能保持租金與房價的強勁比例，這正是收益率的關鍵。近期投資者迎來利好變化：隨着倫敦市中心租金上漲，更多人選擇遷往城市外圍的實惠區域，這助推了當地租金增長。租賃市場對基建升級反應迅速，伊麗莎白線等交通改善可能是促進該地區租金增長的因素之一。此外，巴金-達格納姆可能正經歷來自周邊區域的"品質升級"，開發商正在建設更高標準的房產。

投資策略：倫敦外圍區域能讓資金髮揮更大效益，提供購買多元房產的可能。公寓收益率通常遠高於獨棟住宅。人們不得不降低對居住面積的預期，這使得公寓收益率保持高位。但需注意許多公寓附帶高昂服務費，尤其是新建的高層配套社區。通常服務費由房東承擔，雖會間接轉嫁至租金，但仍會快速侵蝕收益。東倫敦大量新建項目存在同質化現象，建議尋找具有獨特性的房產。長期來看，這類差異化產品往往表現更優，而非選擇千篇一律的單元。

備選方案：我極其喜愛南非，因此對我來説，在葡萄酒產區或開普敦郊外購置一處美麗的房產會非常理想。短期內，它最好能帶來一些租金收入，當然在自住時也能盡情享受。從實際角度來看，這些地區有相當強勁的租賃市場。就資本增值而言，這些區域的一些地產表現相當不錯，所以在這裏投資未必是糟糕的選擇。雖然從英國飛往南非大約需要12小時，但一旦到達那裏，時差只有兩小時，因此對於遠程工作來説相當便利。

零售業的重置

查理·巴克，英國資本市場主管，萊坊房地產

來源：查理·巴克投資理念：對於已將大量財富投入住宅地產的投資者來説，零售地產是一個很好的多元化選擇。過去十年間，該行業經歷了極其艱難的時期，主要受電子商務的衝擊。但情況正在發生變化。價值和租金已重新調整至新的低水平，我們看到了該行業的某種復甦；我們認為這一趨勢將持續下去，並認為零售地產目前是一個不錯的逆週期選擇。自新冠疫情以來，線上零售的增長實際上已經放緩。零售商開始意識到，通過實體店銷售產品能帶來更高的利潤，擁有更好的利潤率以及追加銷售的機會。我們看到零售商正在真正地重新投資於他們的房地產組合。而銷售額上升的地方，租金也會隨之上漲。

策略：私人投資者最容易入手的子行業是臨街商鋪。這類資產易於理解，稍加了解當地情況就能掌握要點。許多私人投資者喜歡在自己熟悉的城鎮購買商鋪，因為他們清楚購物者的活動範圍（包括哪些區域不受歡迎）以及增長機會所在。

購買臨街商鋪與購置住宅頗為相似。房產中介會銷售商鋪，其面向私人投資者的營銷方式與通過經紀人掛牌住宅類似。許多小型零售地產也通過拍賣行交易。作為零售物業業主，您面臨的主要風險之一是租户空置期——即物業閒置狀態。因此，深入瞭解潛在零售租户是否有長期租賃意向至關重要。零售租約通常為期五年左右。

投資前需確認當前租金水平符合市場行情。若現有租户退租，能否以同等租金招攬新零售商入駐？若當前租金被認為過高，則需預判未來某個時點可能出現的收入下滑。同時必須評估該零售商在該地點的經營狀況：若表現良好，租約到期後續籤可能性較高，您將獲得持續收入流；若其經營下滑，則可能選擇退租，屆時您將面臨空置風險。

替代方案：我可能會選擇在英國購置度假屋。鑑於氣候變化趨勢，預計夏季將變得更炎熱乾燥，更多人會選擇國內度假而非出國。我會投資南海岸地區，比如多塞特郡。

蘇格蘭住房市場

理查德·唐奈爾，執行董事，Zoopla

來源：理查德·唐奈爾核心觀點：我們最新研究顯示，在衡量英國整體住房市場時（包括可負擔性、銷售週期、掛牌超六個月房源比例及降價房源比例等指標），蘇格蘭房市表現最佳。馬瑟韋爾、格拉斯哥和愛丁堡均躋身前十，四項指標數據均表現穩健。以格拉斯哥為例——2024年當地平均房價為157,764英鎊，房價漲幅2.9%，平均銷售週期僅15天。

蘇格蘭房市長期保持穩定，其供需平衡度優於英國其他地區。當地住宅類型中公寓佔比較高，房價漲幅與收入增長基本同步，不會出現大起大落。同時，蘇格蘭整體擁有更完善的房產交易體系：不存在租賃產權問題，房源上市時即附有銀行認可的估值報告，還提供完整的前置信息包。因此買家出價時，相比英格蘭地區能掌握更充分的信息——在後者市場，購房者常感覺如同在未知中摸索。

投資策略：首要原則是明確購房動機。若為工作定居，建議選擇格拉斯哥至愛丁堡中央地帶的大都市圈周邊。需注意蘇格蘭人口密度遠低於英國其他地區。對於長期居住倫敦或英格蘭南部的購房者，需適應冬季更為漫長的氣候差異。房貸市場方面，蘇格蘭與英格蘭的按揭政策及操作流程基本無實質差異。

替代方案：我認為政府將進一步改革租賃產權法規，這可能會為在倫敦達成交易創造機會。按名義價值計算，如今倫敦公寓的平均價值實際上與2016年持平，價格已大幅下跌，部分原因是我們對公寓失去了興趣。倫敦需要在脱歐後重整旗鼓，但這座城市仍將保持國際化。考慮到這一點，我會非常謹慎地購買租賃產權公寓。我不一定會選擇新建房產，更可能購買二手改造的租賃產權公寓。你需要真正成為租賃產權方面的專家，但我認為那裏可能存在一些性價比極高的選擇。

迪拜的第二居所

維多利亞·加勒特，全球住宅部（英國除外）主管，第一太平戴維斯

來源：維多利亞·加勒特投資理念：我們看到迪拜確實具有吸引力。這裏有海灘、購物場所，如今還有文化元素，阿聯酋正將這座城市打造為商業中心。數據也講述了一個引人入勝的故事。2024年住宅市場高端部分的資本價值增長了6.8%。這座城市在資本價值增值方面一直處於領先地位，預計2025年將成為全球城市中增長最強勁的，高端價格漲幅預計在8%至9.9%之間。十年前，人們會搬到迪拜住一兩年，作為暫時居住國外的機會。如今，越來越多的人將這座城市作為長期居所。雖然夏季天氣炎熱，但對於北半球的人來説，這裏是美麗的冬季避寒勝地。

策略：我推薦在那裏花些時間，尤其是在一年中的不同季節，這樣你可以感受一下天氣。迪拜還有許多不同的區域。你是想住在海灘上，還是想住在市區？你是在看他們正在開發的一些新區域，還是想購買期房以從增長中獲益？

記住，迪拜和英國一樣，既有租賃產權也有永久產權房產，所以你需要檢查土地所有權。迪拜還有一些區域是外國人不能購買的。迪拜的佣金通常上限為2%，通常由買家支付這筆費用。無論是別墅還是高層建築，你都可以期待一些配套設施，從游泳池到健身中心。就價格而言，與倫敦這樣的城市相比，你的錢在迪拜能買到的東西要多得多。在核心區域，迪拜的價格約為每平方英尺930美元，而倫敦約為每平方英尺1920美元。

替代方案：我非常幸運地剛剛實現了我的夢想房產——西薩塞克斯海灘附近的一棟平房。海灘上有一個非常成熟的區域，而我們就在離那裏不遠的地方，那裏有很棒的海浪、一家很棒的咖啡店和一家可愛的小餐館。我和我丈夫在拍賣會上買下了這棟房子，並請當地建築商拆除了裏面的幾堵牆，這使得面積增加了一倍多。在過去幾年裏，海濱房產被嚴重低估，而我們的房子離大海只有一箭之遙。