房地產股在大西洋兩岸的尷尬差距——彭博社

滙豐銀行未來位於倫敦金融城的英國總部…

攝影師：彭博社/彭博要是歐洲能為房地產投資者提供美國那樣的"自助大餐"就好了。目前歐洲上市房地產板塊支離破碎且功能失調，其存在的意義似乎只是為收購公司創造廉價併購標的。但歐洲本可以擁有連美國投資者都爭相搶購的地產股——打造一個私募股權公司願意增持而非減持的行業。

房地產股票的大西洋兩岸差距令人尷尬。紐約上市的安博公司市值超千億美元，而歐洲物流地產龍頭賽格羅公司市值僅90億英鎊（120億美元）。美國擁有市值500億美元的房地產收入公司，用零售、休閒甚至數據中心租金向投資者派息。歐洲的英國地產公司和土地證券公司的市值則不足50億英鎊。

彭博觀點冰淇淋漲價恰逢盛夏來臨沙特押注AI基礎設施卻面臨人才短缺中國科技企業財報暴露AI成長陣痛《我的世界》成功預示電影未來屬於遊戲許多優質資產都未進入公開市場。2017年黑石集團將Logicor物流業務出售給中投公司而非選擇IPO。這形成了惡性循環——由於缺乏全球影響力，歐洲地產板塊進一步萎縮。

股票價格較有形資產淨值（由獨立評估師估算的公司投資組合淨值）存在大幅折價。因此，當收購方提出較股價溢價30%的要約時，疲憊的投資者便會選擇拋售。

誠然，2022年利率飆升時私募股權曾退居次席。但隨着槓桿融資的迴歸，併購交易也重燃戰火。KKR集團與Stonepeak Partners LP上月聯手收購Assura Plc，擊敗了上市公司Primary Health Properties Plc的競爭報價。黑石集團近期對Warehouse REIT Plc提出非約束性收購要約，彰顯其持續私有化物流企業的興趣，儘管盡職調查後其正重新考量報價。

在此背景下，近期兩起上市公司間的併購案頗具深意。比利時Aedifica SA擬通過全股票交易收購醫療地產同行Cofinimmo SA，標的公司雖認可合併的戰略意義，但要求更優厚的條款。兩家公司合併市值達60億歐元（70億美元）。英國方面，積極擴張的LondonMetric Property Plc已達成現金加股票收購Urban Logistics Reit Plc的協議。

醫療和物流領域固然具有吸引力，但這兩筆交易的核心賣點顯然更為樸素——規模效應與投資者能見度的提升。LondonMetric的交易將鞏固其在富時100指數中的地位，而目前其正徘徊於降級邊緣。

未來趨勢如何？答案很簡單：更多行業整合。老生常談的British Land與Land Securities合併案，將打造出涵蓋倫敦核心寫字樓、零售園區、購物中心及物流資產的多元化投資標的。這個構想流傳多年未被實施，或許正因其合理性。但對於規模較小的競爭者而言，抱團取暖將帶來更大收益。

銀行家們的理想圖景是通過併購打造本土市場的規模化企業，隨後進行一輪分拆與資產處置。這或將催生專注於辦公、零售、住宅和物流等細分領域的跨境歐洲龍頭。實際上無需如此大動干戈。誠然，房地產業需要運營技巧，這支持專業化路線。但專業化帶來的估值提升恐怕難以匹敵規模效應——總部與上市成本節約、交易流動性及全球能見度。與其成為默默無聞的學生公寓專業小公司，不如成為兼顧辦公與零售業態的歐洲大型房企。

辦公市場前景的持續不確定性與經濟衰退風險將抑制投機熱情。就在白領羣體縮減居家辦公規模之際，AI全面取代人力的威脅又接踵而至。與之對沖的是有利的積極因素：資本市場動態可能使房地產重獲投資者關注。其一，歐洲股市整體回暖；其二，利率環境趨緩改善投資者對行業的觀感；其三，儘管租金在經濟衰退中承壓，該行業卻能規避直接關税衝擊。

若歐洲房地產CEO們執掌的是交易清淡的小盤股，這些利好都將與之無關。美國擁有全球最成功的房地產投資信託市場，歐洲亟需縮小這一差距。

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