比特幣打破常規進軍房貸領域 追逐"美國夢"——彭博社

美國俄亥俄州蘭開斯特市，待售房屋前豎立着銷售標牌。

攝影師：泰·賴特/彭博社這個曾被加密信徒小圈子視為邊緣幻想的概念，如今正被美國住房市場核心——政府資助實體謹慎評估。

六月下旬，聯邦官員指示房利美和房地美研究：未來是否可將受美國監管交易所持有的數字資產納入抵押貸款風險評估體系——該流程是貸款機構用於評估借款人是否具備償還債務的經濟實力。

將加密貨幣納入評估標準將引發顛覆性變革，使數字資產從投機邊緣躍入主流金融核心。若政策落地，這將成為加密貨幣最具實用價值的應用場景之一：將其融入"美國夢"的金融架構。

目前規則未變，政策尚未實施。任何潛在變更仍處早期階段需經審批。但該指令重燃了住房金融體系長期迴避的爭論：在貸款審批過程中，比特幣是否應被視為常規財富增值資產？

聯邦住房金融局(FHFA)局長比爾·普爾特上月就加密貨幣抵押貸款評估提案在X平台發文。來源：彭博社這是個關鍵問題。抵押貸款證券化體系建立在標準化基礎上：受監管的託管、可預測的估值、美元計價的流動性。而加密貨幣與這些特性完全相悖——其波動性無法通過壓力測試；許多代幣無法保證交易便利性；其託管系統也不符合聯邦貸款協議要求。

傳統流程要求持有加密資產的借款人必須提前數月變現以完成資金"熟化"並確保合法性。這導致數字資產無法作為穩定參數進入抵押貸款審批環節。聯邦住房金融局新指令雖未修改現行規則，但通過啓動正式評估程序，可能推動制度重塑。

若最終允許未清算的加密資產計入貸款資質，借款人將可保留代幣而無需變現滿足準備金要求。這將形成財富效應傳導機制，為數字貨幣參與美國經濟重要領域開闢路徑。

需明確的是，雖然借款人資產（包括加密資產）確實影響貸款審批，但決定因素仍是收入、信用評分和房產價值。且納入評估不意味着等同對待：即便獲准，數字資產很可能面臨估值折減或其他限制措施。

像Milo這樣的初創公司已經提供比特幣抵押貸款。這家總部位於邁阿密的貸款機構允許借款人將數字資產作為抵押品而無需變現。但這類貸款不符合傳統框架——它們被打包出售給私人買家，而非房利美或房地美擔保。

Milo創始人兼首席執行官Josip Rupena表示，其客户多為長期加密貨幣投資者，他們因不願平倉而推遲購房。這位前摩根士丹利理財顧問指出，對於"誓死持有"的HODLer們而言，新政策是"利好消息"。

“這是我們申請房貸時的切膚之痛，“比特幣服務商Swan首席執行官Cory Klippsten坦言。他數年前購房時不得不增加現金首付，而非動用比特幣資產。

下令審查的聯邦住房金融局局長Bill Pulte曾公開支持比特幣，並披露其持有該數字貨幣及美國加密礦業公司Mara Holdings Inc的股份。此舉符合共和黨推動加密貨幣融入聯邦金融體系的整體戰略。隨着特朗普鐵桿支持者Pulte執掌FHFA——他曾呼籲國會調查美聯儲主席鮑威爾——這項提案可能快速推進。

“這更像是出於對加密行業更支持的一般政治傾向，而非任何經濟分析或利益相關方參與的結果，”左傾華盛頓智庫Better Markets的政策總監兼首席運營官阿曼達·費舍爾表示。

聯邦住房金融局的備忘錄概述了一項研究，將評估範圍限制在集中式、受美國監管的交易所持有的資產，不包括存儲在私人錢包或受監管平台之外的加密貨幣。任何正式提案仍需獲得房利美、房地美董事會以及該機構本身的批准。聯邦住房金融局發言人未回應關於該進程進展的置評請求。

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多年來，加密貨幣倡導者一直在推動更廣泛地採用數字資產作為支付或抵押品。他們的努力因價格劇烈波動和缺乏明確的政策而受阻。但在特朗普政府下，態度發生了變化，該政府渴望將在線貨幣轉變為美國金融體系的關鍵組成部分。

問題依然存在，例如監管機構如何應對極端價格波動以及潛在的網絡威脅。其他挑戰包括託管風險（例如持有資產的平台可能破產）、欺詐性文件和不可預見的複雜情況。

住宅房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟表示：“加密貨幣存在未知風險，這些風險可能無法完全被納入考量。”

拋開風險不談，該提案與加密貨幣走向合法化的趨勢一致，從比特幣交易所交易基金的推出到國會正在辯論的新行業法規。近幾個月來，摩根大通等銀行已擴大抵押品框架，將加密貨幣相關ETF納入其中，尤其是在私人財富渠道。

Redfin在5月的一項調查中發現，5.4%的近期購房者出售了加密貨幣以幫助支付首付。在舊金山，經紀人亞歷山大·盧裏親眼目睹了這一趨勢。他的團隊在The Lurie Group觀察到，過去一年中，加密貨幣財富推動的購房交易增加了35%。

“銀行尚未將加密資產納入承保範圍，目前的框架仍未改變，“他説。“這是抵押貸款金融現代化的重要一步，但我們仍處於非常早期的階段。”