新澤西州美國夢購物中心被税務法官削減估值8.5億美元——彭博社
Martin Z Braun
位於新澤西州美國夢購物中心內的遊樂園。攝影師：埃文·福克/WWD/彭斯克傳媒/蓋蒂圖片社税務法庭法官週四將新澤西州美國夢超級商場的評估價值削減了8.5億美元，這是今年該物業估值下降約50%的最新調整。
這一削減使尋求降低估值相關付款的物業所有者獲得勝利，但對持有約8億美元以這些付款（稱為税收替代付款，簡稱PILOTs）為擔保債務的債券持有人造成了打擊。
美國夢發言人格雷格·施瓦茨未立即回應置評請求。
法官邁克爾·吉爾摩裁定，這個佔地350萬平方英尺、包含遊樂園、水上樂園和滑雪場的場所，當前納税年度的評估價值應為約16.5億美元。
場所所在地東盧瑟福鎮此前對截至6月30日的季度評估該物業價值為25億美元，低於商場先前評估的33億美元。美國夢已對2019年至2025年東盧瑟福鎮的税務評估提出上訴。吉爾摩未對之前年度的評估作出裁決。
2019年8月29日星期四，美國新澤西州東盧瑟福，美國夢綜合體外的標識。攝影師：Gabby Jones/彭博社按照新的評估價值，美國夢購物中心每年需向持有其市政債券的投資者支付約2400萬美元的PILOT款項——不到其應付年利息5410萬美元的一半。
Nuveen LLC持有約90%由PILOT擔保的美國夢市政債券。Nuveen發言人Sally Lyden拒絕置評。
這筆8億美元的PILOT債務是用於資助購物中心建設的11億美元免税市政債券的一部分。新澤西州官員曾宣稱該項目將提振本州經濟，創造税收和就業機會。
美國夢所有者Triple Five集團的律師辯稱，東盧瑟福鎮的評估存在重大缺陷，包括使用了人為壓低的資本化率（衡量房地產投資回報率的盈利指標）。
美國夢的律師表示，該綜合體的評估價值已超過Short Hills購物中心、Westfield Garden State Plaza、Willowbrook購物中心、The Shops at Riverside和六旗大冒險樂園的評估總值。
“對比之下，即便沒有税務評估專業知識也能看出美國夢的評估有多荒謬。“美國夢的律師在法庭文件中表示。
若美國夢贏得2019至2024納税年度的税務上訴，且物業價值持續下跌或未來增幅不足，投資者按時獲償的可能性將面臨更高風險。根據債券文件，未能按時支付利息或本金並不構成違約事件。
8億美元債券的本金將在2027年、2037年、2042年和2050年按計劃進行氣球式償付。根據一份債券文件，截至去年12月，債券受託人持有約3800萬美元準備金用於彌補償債缺口。
若受託人資金不足以支付本金，債券期限將延長至全額償付或2056年12月1日。若截至該日期仍未償付，PILOT債券持有人將無權獲得更多款項。