億萬富翁警示印度房地產繁榮背後的風險——彭博社

伊爾凡·拉扎克圖片來源：威望地產有限公司億萬富翁伊爾凡·拉扎克與兩位兄弟抓住印度疫情後房地產繁榮的機遇，共同積累了55億美元財富。

如今，這位71歲的房地產開發商威望集團董事長兼董事總經理警告稱，儘管印度蓬勃發展的房地產市場仍在推進，但局部壓力正在積聚。其中包括科技中心海得拉巴的辦公空間、公寓和未售出庫存的供應過剩。他表示，在住宅房地產領域，飆升的成本正使越來越多的人無法擁有住房，並抑制了需求。

“土地價格上漲，政府審批成本上升，勞動力短缺，建築成本也在增加，“拉扎克在接受採訪時表示。“我們必須在這些條件下交付。”

這一轉變凸顯了自疫情以來繁榮時期全面增長可能面臨的阻力。

威望集團憑藉住宅銷售和辦公需求的上升，成為該國最有價值的房地產公司之一。根據彭博億萬富翁指數，拉扎克和他的兩個弟弟雷茲萬和諾曼通過持有威望地產有限公司61%的股份，現在共同身價超過55億美元。

儘管威望及其競爭對手——如DLF有限公司和洛達開發有限公司——繼續報告接近創紀錄的銷售額和利潤，但拉扎克表示，政策制定者需要關注住房成本，這正在損害需求。根據萊坊最近的一項研究，印度的經濟適用房供應已降至七年來的最低水平。

“作為一個年輕人，你僅税收就要多付約30%到33%，還有其他費用。”他説道，“正因如此， affordability（可負擔性）門檻被突破，銷售變得不温不火。”

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Razack表示，對Prestige而言，這凸顯了高效執行計劃、控制成本和施工效率的必要性。

“大多數開發商的利潤率在8%左右的個位數，而我們約為12%。”他説道。

痛點

疫情後連續四年普遍增長後，今年上半年房屋銷售量出現下滑。全市場未售庫存量上升了4%，尤其是價值超過1億盧比（110萬美元）的高端豪華住宅，根據Knight Frank印度的報告。

Razack表示，豪華住宅銷售需要時間，但在項目週期內這些單元終會售出。

“你需要在户型設計上保持明智，瞭解周邊環境和目標受眾。房地產公司需要懂得如何自我平衡。”

儘管Prestige有多個豪華公寓和別墅項目在進行中，但其重點仍放在中端市場，公寓價格在1000萬至4000萬盧比之間。

過去十年間，Prestige已從班加羅爾擴展到海得拉巴和德里國家首都區等印度其他城市。疫情期間，Prestige進入了印度最昂貴、競爭最激烈的房地產市場——孟買，Razack得以在那裏以低成本購得土地。

Prestige於週二報告本財年第一季度收入230億盧比（2.62億美元），利潤超30億盧比。該公司投資者演示文件中表示，其位於國家首都、班加羅爾和孟買的物業推動公司實現了史上最佳季度銷售業績。

HDFC證券研究高級副總裁Parikshit Kandpal表示：“公司面臨的挑戰是土地獲取”，而銷售和需求會自行解決。“鑑於其規模，他們需要持續開發大型項目”。

古吉拉特邦國際金融科技城（GIFT City）內的Prestige Fin Tech大廈（左）攝影師：Elke Scholiers/彭博社雖然印度主要城市將持續保持強勁需求，但Razack特別關注南部城市海得拉巴市場。

與班加羅爾類似，這裏既是經濟中心，也是IT公司、初創企業、製造企業和跨國公司的聚集地。隨着大量年輕工薪移民湧入，住宅銷售和辦公需求激增。

但過去兩年間，由於土地價格上漲促使開發商建造更大更昂貴的公寓，新項目推出速度放緩，未售庫存持續增加。

“目前有大量已建成的空間，企業正在尋求優惠，比如租金減免或6到12個月的免租期，”他表示，“看看海得拉巴，供應如此充足，但價格並未大幅上漲。”

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從襯衫到摩天大樓

拉扎克在1980年代與兄弟創立房地產交易公司前，曾在其父親的服裝店銷售襯衫、褲子和西裝。六年後，他們決定進軍建築業，首個項目是班加羅爾一棟1萬平方英尺（930平方米）的商業辦公樓。

“我們的想法是為城市帶來改變，打造地標建築，”拉扎克説道。

班加羅爾的 prestige 翠鳥大廈（右）。圖片來源：Prestige Estates Projects Ltd.公司接連開發項目，到1990年代末，班加羅爾已成為印度南部的經濟中心。多年來，該市的IT和初創企業界孕育了多位億萬富翁，如印孚瑟斯公司的納拉亞納·穆爾蒂和南丹·尼勒卡尼，百康公司的基蘭·馬祖姆達爾·肖，以及近期資本市場公司Zerodha Broking的尼廷·卡馬特和尼基爾·卡馬特。

目睹班加羅爾從寧靜小鎮成長為經濟巨擘的拉扎克，暫無退休計劃。他仍深度參與項目全流程——從選址到銷售。

“很久以前，一位年長的律師曾告訴我，與其鏽蝕消亡，不如優雅淡出，”他説。