Compass-Zillow因網絡房源問題的爭執提交法庭 - 彭博社

2024年在加利福尼亞州薩克拉門托出售房屋外的Compass標誌。

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社Zillow集團公司敦促聯邦法官拒絕Compass公司請求暫時阻止該房屋搜索網站實施禁止在其他地方公開營銷的房源的政策。

作為最大的住宅經紀公司，Compass於6月起訴Zillow，指控其採取“反競爭策略”，阻止未在當地多重上市服務（MLS）上發佈的房源在公開營銷後24小時內發佈。Compass正在尋求初步禁令，以阻止Zillow的政策在訴訟進行期間生效。

在紐約聯邦法院經過四天的聽證會後，Zillow的律師埃裏克·塔特爾在週五的結案陳詞中指控Compass更傾向於一個房地產市場，在這個市場中，代理商和經紀公司“保留他們的房源並創造獨佔庫存”。

當一家經紀公司保留庫存時，會對其他公司施加壓力，促使他們創造自己的獨佔房源，這意味着一個“碎片化的市場”，資源和激勵較少，無法為消費者創造“最佳體驗”，塔特爾説。“在那種情況下，房屋搜索平台的競爭不是基於它們提供的用户體驗，而是基於它們的庫存。”

在她的結案陳詞中，Compass的律師查希拉·索爾赫表示，此案涉及“選擇與控制”。她指控Zillow試圖“控制市場”和“維護其壟斷”，採取包括共謀、改變行業規則、經濟處罰和禁令等策略。

“Zillow試圖主導行業競爭，”Solh説。“行業參與者不能為市場制定規則。競爭才是。”

美國地區法官珍妮特·瓦爾加斯尚未立即對Compass的請求作出裁決。雙方都有時間在12月5日之前提交案件的事實陳述。

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這場法律鬥爭只是更廣泛行業爭端中最新的一場，涉及房屋銷售的方式。Compass建立了一個私人列表網絡，允許賣家在發佈到多個列表服務之前，悄悄地與自己的代理商一起營銷物業，他們表示這讓賣家可以在不留下可能影響未來銷售的記錄的情況下測試需求和定價。

全國房地產經紀人協會，一個代表超過150萬名代理商的行業團體，在2019年實施了一項有爭議的政策，稱為“明確合作”，要求代理商在24小時內正式在當地MLS網絡上列出房屋。這限制了所謂的“口袋”或“耳語”列表，批評者稱這對買家造成傷害，同時使賣家更難以最大化利潤。

明確合作的反對者表示，該規則剝奪了消費者對買賣房屋過程的控制。他們表示，這導致物業與使其更難出售的數據一起列出，包括房屋在市場上待售的天數。

但是NAR在近年來受到了一系列訴訟的削弱，該協會在三月份更新了其政策，允許各個MLS制定標準，以便在賣方希望限制上市的市場推廣範圍時使用。Zillow基本上充當了執行者，並在下個月實施了其新政策，即Zillow上市訪問標準。

聽證會證詞

Mike DelPrete，一位房地產技術戰略家，參加了大部分聽證會，他表示，儘管這場法律鬥爭在“道德、倫理和商業角度”上很重要，但其結果並不會改變任何事情。

“房地產是滑溜的，存在很多灰色地帶，”DelPrete説。“代理人是創業型的。如果賣方想要私下出售他們的房屋，代理人會幫助他們找到方法。如果買方想要一個非市場上市，他們會找到一個能為他們找到的代理人。”

本週的聽證會包括來自公司的官員的證詞，包括Compass首席執行官Robert Reffkin和Zillow首席執行官Jeremy Wacksman，以及來自賓夕法尼亞州的Compass代理人和雙方的專家。

Reffkin表示，代理人——像他自己的母親——正受到Zillow的“恐嚇”和“欺凌”，並擔心他們會失去佣金。

“這不是為了保護透明度的禁令，”Reffkin作證説。“這是為了保護Zillow的禁令”，以確保“沒有人知道存在不在Zillow上的上市。”

一名Compass律師質疑Zillow首席財務官Jeremy Hofmann，關於該公司是否向經紀公司提供了一個13億到16億美元的年度“收入提升”合作伙伴關係，條件是遵守其上市標準，Hofmann在法庭證詞中確認了這一點，並指出雙方僅舉行了一次討論該提議的會議，“沒有取得太大進展。”

Wacksman，Zillow的首席執行官，表示包括Compass在內的經紀公司是公司的“合作伙伴”，因為他們是市場上最終的房源供應商，擁有購買Zillow廣告的代理和團隊。但他説，Compass的三階段營銷策略對“每個人來説都真的很糟糕。”

Wacksman承認該公司知道他們在這一政策上採取了“經過深思熟慮的風險”，但對“它會奏效併為消費者和Zillow保持市場透明度”充滿“信心”。

案件是Compass訴Zillow，25-cv-05201，美國紐約南區地方法院。