CRE市場困境加劇，資產因二氧化碳規定而“擱淺”-彭博社

來源：彭博社

澳大利亞參議院否決了政府的氣候變化法案，令工黨總理凱文·魯德（Kevin Rudd）帶着具有里程碑意義的立法前往哥本哈根與世界領導人進行全球變暖談判的雄心受挫。

副總理朱莉婭·吉拉德（Julia Gillard）今天在堪培拉告訴記者，政府將在2月議會復會時第三次將該立法送交參議院。參議員們以41票對33票反對了該法案，該法案包括了類似歐洲使用的碳交易系統的計劃。

商業地產市場本已陷入足夠的困境，現在又有一個新風險潛伏在房地產投資組合中。

隨着歐洲不斷演變的要求推動投資者和銀行家減少對碳排放大的建築物的敞口，房地產公司正面臨資產估值的重大打擊。這一問題增加了房地產所有者的資產可能最終被擱置、受氣候法規影響而貶值的可能性。

“目前行業非常非常關注擱置資產，” 尼爾·門茲斯，Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持續發展總監説道，該公司是由 Brookfield Asset Management 擁有的總部位於都柏林的公司。資產被擱置的風險“變得更大，因為現在也有法律規定了。”

商業地產價值在較高的利率和較低的入住率之後已經下跌，顛覆了該行業大部分依賴債務的商業模式的財務邏輯。歐洲央行和美聯儲都已經明確表示，他們現在正在監控債權人為減少潛在損失所採取的措施。

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重要觀點：商業地產面臨殘酷的清算（播客）

在這種背景下，門茲斯表示，隨着人們逐漸意識到需要對歐洲大多數建築進行翻新和投資以符合歐盟關於能源效率的新要求，該行業現在面臨着進一步的估值衝擊。

根據門茲斯的説法，情況如此嚴峻，以至於他預計市場“可能會看到未來12個月內對於能源使用非常高的不可持續建築的價值暴跌。”

歐盟估計該區域約85%的建築是在2000年之前建造的。其中75%的建築“能源性能差”，歐盟表示。歐盟設定了到2030年將建築部門排放減少60%、到2050年完全實現脱碳的目標。根據歐洲委員會的説法，建築“佔歐洲能源消耗的42%，是歐洲最大的能源消耗者。”

滯留資產：

這個術語大約十年前由史密斯學院的滯留資產項目推廣，指的是遭受了意外或過早減記、減值或轉為負債的資產。瑞銀集團指出，在房地產領域，這可能包括那些不節能的建築，最終導致無法出租或出售，或者擁有這些建築變得不經濟。根據瑞銀的説法，這類房產也可能因為不斷上升的物理氣候風險而無法獲得保險。

歐盟的其他規定也讓該地區的投資者更難忽視房地產的碳足跡，包括 可持續金融披露條例 和 公司可持續性報告指令。

與房地產投資組合相關的氣候風險警告一直在穩步增加。去年十月，瑞銀集團的分析師 指出，新的法規增加了資產滯留的可能性，可能使所有者面臨與今天賬面價值相比的鉅額資本損失。

這家瑞士銀行表示，這個問題有可能演變成惡性循環。“低效的建築可能也會拖累投資者的氣候資產負債表，並且由於高昂的能源賬單和低可持續性評級，可能對租户不夠吸引力，” 瑞銀表示。

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儘管歐洲在強制執行法規方面領先於其他司法管轄區，但對估值衝擊的風險具有全球範圍。

“由於北美在建築脱碳和可持續性方面傳統上落後於其他地區，新的氣候和可持續性披露法規對房地產部門構成重大風險，”研究和諮詢公司Verdantix智能建築部門的研究總監克萊爾·斯蒂芬斯説。

“我們可能會看到保險公司停止為缺乏氣候彈性的設施提供保險，投資者避開在其房地產中表現不佳的公司，”她在與Verdantix年度智能建築調查12月發佈相關的聲明中説。她表示，對這種風險的日益增強意識現在促使公司加大努力説服投資者他們的綠色程度，“特別是在酒店和休閒等行業中”。

Hibernia的門茲斯在一次採訪中表示，投資者現在正試圖提出確切的估計，以確定何時可以將房地產資產視為滯留，使用所謂的碳風險房地產監測器。

使用CRREM工具的投資者和銀行家可以“準確知道建築物將滯留的日期，”門茲斯説。他們在提供信貸之前會詢問有關氣候相關問題，如預期能源使用。

“放貸方變得如此複雜，他們內部有人來建模這個，”他説。

按國家劃分的商業地產貸款（€ 十億，% 貸款）

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來源：歐洲銀行管理局，彭博智庫

彭博智庫：歐盟銀行的1.4萬億歐元商業地產貸款壓力目前看起來是可控的

專注于都柏林辦公市場的Hibernia公司，翻新舊建築並開發新建築，旨在到2030年實現淨零碳排放和氣候適應性。該公司的30棟建築在2022年被Brookfield收購時價值約13億歐元（14億美元）。為驗證其能源效率，Hibernia與CoolPlanet有限公司合作，幫助企業找到更清潔的能源解決方案，以減少碳足跡。

對於能夠提出可信的可持續性計劃的公司來説，回應是“對綠色貸款和其他與可持續性相關的貸款以及項目再融資的巨大、巨大的接受和興趣，”他説。

總的來説，Menzies預計未來一年的估值下降“希望”能使市場達到一個創造“公司可以進入併購的機會”的水平，他説。然後，他們將通過投資進行翻新，使建築達到新標準，從而支持估值，他説。

與此同時，像Hibernia這樣的公司“需要展示實時表現和年度改進，以獲得投資者和放貸方的興趣，”Menzies説。

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