德國公用事業公司Uniper因其對俄羅斯天然氣的敞口而受到影響-彭博社

Uniper的Staudinger煤炭和天然氣發電廠位於Grosskrotsenberg。

攝影師：Ben Kilb/Bloomberg來源：彭博社

德國的能源安全取決於一家押注俄羅斯能源的公用事業公司，在圍繞俄羅斯總統弗拉基米爾·普京入侵烏克蘭的地緣政治對抗中，這些押注正在逆轉。

在天然氣市場波動加劇的情況下，Uniper SE ——六年前成立以運營老化化石燃料資產——顯示出越來越多的財務困境跡象，增加了總理奧拉夫·肖爾茨的政府和母公司Fortum Oyj可能不得不向這家總部位於杜塞爾多夫的公司提供更多資金的前景。

好像商業房地產市場本來就不夠困難，現在房地產投資組合中還隱藏着新的風險。

隨着歐洲不斷演變的要求推動投資者和銀行削減對碳排放大的建築物的敞口，房地產公司面臨資產估值的重大打擊。這一問題增加了房地產所有者的資產可能被擱置、受氣候法規影響而貶值的可能性。

“目前行業非常非常關注擱置資產，”Neil Menzies説，他是都柏林的Hibernia房地產集團有限公司的可持續發展總監，該公司由Brookfield資產管理所有。資產被擱置的風險“變得更大，因為現在也有法規約束。”

商業地產價值在較高的利率和較低的入住率之後下跌，顛覆了該行業大部分依賴債務的商業模式的財務邏輯。歐洲央行和美聯儲都明確表示，他們現在正在監控債權人為減少潛在損失所採取的措施。

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在這種背景下，門茲斯表示，隨着人們逐漸意識到需要對歐洲大多數建築進行翻新和投資以符合歐盟關於能源效率的新要求，該行業現在面臨着進一步的估值衝擊。

根據門茲斯的説法，情況如此嚴峻，以至於他預計市場“可能會看到未來12個月內對於能源使用非常高的不可持續建築的價值暴跌。”

歐盟估計該區域約85%的建築建於2000年之前。其中，75%的建築“能源性能差”，歐盟表示。歐盟設定了到2030年將建築部門排放減少60%、到2050年實現完全脱碳的目標。根據歐洲委員會的説法，建築“佔歐洲能源消耗的42%，是歐洲最大的能源消耗者。”

滯留資產：

這個術語大約十年前由史密斯學院的滯留資產項目推廣開來，指的是遭受了意外或過早減記、貶值或轉為負債的資產。瑞銀集團指出，在房地產領域，這可能包括那些不節能的建築，最終導致無法出租或出售，或者擁有這些建築變得不經濟。根據瑞銀的説法，這類房產也可能因為不斷上升的物理氣候風險而無法獲得保險。

歐盟的其他規定也讓該地區的投資者更難忽視房地產的碳足跡，包括可持續金融披露條例和公司可持續性報告指令。

與房地產投資組合相關的氣候風險警告一直在穩步增加。今年十月，瑞銀集團的分析師指出，新的法規增加了資產滯留的可能性，“可能使所有者面臨與今天賬面價值相比的鉅額資本損失。”

這家瑞士銀行表示，這個問題有可能演變成惡性循環。“低效率的建築可能也會拖累投資者的氣候資產負債表，並且由於高昂的能源賬單和低可持續性評級，可能對租户不夠吸引力。”根據瑞銀的説法。

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儘管歐洲在執行法規方面領先於其他司法管轄區，但對估值衝擊的風險具有全球範圍。

“由於北美在建築脱碳和可持續性方面傳統上落後於其他地區，新的氣候和可持續性披露法規對房地產行業構成了重大風險，”研究和諮詢公司Verdantix智能建築部門的研究總監克萊爾·斯蒂芬斯表示。

“我們可能會看到保險公司中止對缺乏氣候彈性的設施的支持，投資者避開房地產業績不佳的公司，”她在與Verdantix年度智能建築調查12月發佈的聲明中説道。她表示，對這種風險的日益增強意識現在促使公司加大努力説服投資者他們的綠色性，“特別是在酒店和休閒等行業中，”她説。

海伯尼亞的門茲斯在一次採訪中表示，投資者現在正試圖提出確切的估計，確定何時可以將房地產資產視為滯留，使用所謂的碳風險房地產監測器。

使用CRREM工具的投資者和銀行家可以“準確知道建築物將滯留的日期，”門茲斯説。他們在提供信貸之前會詢問有關氣候相關問題，如預期能源使用。

“放貸方變得如此複雜，他們內部有人來建模這個，”他説。

按國家劃分的商業地產貸款（€ 十億，% 貸款）

小型多圖 - 每組3個

來源：歐洲銀行管理局，彭博智庫

彭博智庫：歐盟銀行的1.4萬億歐元商業地產貸款壓力目前看起來是可控的

Hibernia專注于都柏林辦公市場，翻新舊建築並開發新建築，旨在到2030年實現淨零碳排放和氣候適應性。該公司的30棟建築在2022年被Brookfield收購時價值約13億歐元（14億美元）。為驗證其能源效率，Hibernia與CoolPlanet有限公司合作，幫助企業找出更清潔的能源解決方案，以減少其碳足跡。

對於能夠提出可信的可持續性計劃的公司來説，回應是“對綠色貸款和其他與可持續性相關的貸款以及項目再融資的巨大、巨大的接受和興趣，”他説。

總的來説，Menzies預計未來一年估值下降“希望”能使市場達到一個創造“公司進入併購機會”的水平，他説。然後，他們將通過投資於將建築物升級到新標準的翻新來支持估值，他説。

與此同時，像Hibernia這樣的公司“需要展示實時表現和年度改進，以能夠獲得投資者和放貸方的興趣，”Menzies説。

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