法拉利奢侈電動汽車馬拉內羅賽車意大利 - 彭博社

法拉利SF90 Stradale，一款插電式混合動力電動汽車。

攝影師：Martyn Lucy/Getty Images

來源：Bloomberg

法拉利在意大利北部的馬拉內洛綜合體是一個相當酷的地方。那裏有一座由倫佐·皮亞諾設計的看起來像太空飛船的風洞，您可以進入一台一級方程式賽車模擬器，而距離主工廠不遠的地方，有一個令人垂涎的博物館，裏面陳列着像1990年代的F50這樣閃亮的超級跑車。現在，法拉利正在對該地點進行改造，以生產電池動力汽車。

就在幾個小時前，CEO貝內代託·維尼亞在馬拉內洛提出了他期待已久的戰略，説明了如何讓這個與躍動馬匹同義的品牌電氣化。法拉利將投資約44億歐元（46億美元）開發全電動和插電式混合動力車型，到2026年將佔其產品組合的60%。該公司將重新調整馬拉內洛，生產電動汽車並組裝電池模塊 —— 證實了我的同事丹尼爾·萊皮多和基亞拉·雷蒙迪尼上週首次報道的計劃。第一款全電動法拉利將在三年後登陸展廳。

好像商業房地產市場本來已經陷入足夠的困境，現在房地產投資組合中又潛藏着新的風險。

房地產公司正面臨資產估值的重大打擊，因為不斷發展的歐洲要求促使投資者和銀行家減少對碳排放大的建築物的敞口。這一問題增加了房地產所有者資產可能被擱置、受氣候法規影響而貶值的可能性。

“目前，這個行業非常非常清楚資產被擱置的問題，”尼爾·門茲斯説，他是都柏林的Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持續發展總監，該公司隸屬於Brookfield Asset Management。資產被擱置的風險“變得更大，因為現在也有法規約束。”

商業房地產價值在較高利率和較低入住率之後下跌，顛覆了該行業大部分依賴債務的商業模式的財務邏輯。歐洲央行和美聯儲都明確表示，他們現在正在監控銀行家為減少潛在損失所採取的措施。

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在這種背景下，門茲斯表示，隨着人們逐漸意識到需要對歐洲大多數建築進行翻新和投資以滿足歐盟關於能源效率的新要求，該行業現在正面臨着進一步的估值衝擊。

根據門茲斯的説法，情況如此嚴峻，他預計市場“可能會在未來12個月看到不可持續建築的價值急劇下跌，這些建築能源使用非常高。”

歐盟估計，歐盟境內約85%的建築是2000年之前建造的。其中，75%的建築“能源性能較差”，歐盟 表示。歐盟設定了到2030年將建築部門排放減少60%、到2050年實現完全脱碳的目標。根據歐洲委員會的説法，建築消耗的能源佔到了歐洲能源消耗的42%，是歐洲最大的能源消耗者。

滯留資產：

這個術語大約十年前由史密斯學院的滯留資產項目推廣開來，指的是遭受了意外或過早減記、貶值或轉為負債的資產。瑞銀集團指出，在房地產領域，這可能包括那些不具備能源效率的建築，最終導致無法出租或出售，或者擁有這些建築是不經濟的。根據瑞銀的説法，由於不斷上升的物理氣候風險，這類房產也可能無法獲得保險。

其他歐盟規定也使該地區的投資者更難忽視房地產的碳足跡，包括可持續金融披露條例和公司可持續性報告指令。

與房地產投資組合相關的氣候風險警告一直在穩步增加。在十月份，瑞銀集團的分析師指出，新的法規增加了資產被擱置的可能性，“可能使所有者面臨與今天賬面價值相比的鉅額資本損失。”

瑞士銀行表示，這個問題有可能演變成惡性循環。“效率低下的建築物可能也會拖累投資者的氣候資產負債表，並且可能因高能源賬單和低可持續性評級而對租户不那麼有吸引力，”瑞銀表示。

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儘管歐洲在強制執行法規方面走在其他司法管轄區的前面，但對估值衝擊的風險具有全球範圍。

“由於北美在建築脱碳和可持續性方面傳統上落後於其他地區，新的氣候和可持續性披露法規對房地產行業構成了重大風險，”研究和諮詢公司Verdantix智能建築部門的研究總監克萊爾·斯蒂芬斯表示。

“我們可能會看到保險公司停止支持那些缺乏氣候適應性的設施，投資者也會迴避那些在房地產領域表現不佳的公司，”她在與 Verdantix 每年發佈的智能建築調查報告相關的聲明中説道。對這種風險日益增強的認識現在促使公司加大努力説服投資者他們的綠色性，“尤其是在酒店和休閒等行業，”她説。

Hibernia 的 Menzies 在一次採訪中表示，投資者現在正試圖提供確切的估算，以確定何時可以將房地產資產視為滯留資產，使用所謂的 碳風險房地產監測器。

使用 CRREM 工具的投資者和銀行家可以“準確知道建築物將被滯留的日期，” Menzies 説。他們在提供信貸之前會詢問與氣候相關的問題，比如預期能源使用。

“貸款人變得如此複雜，他們內部有人來建模這個，”他説。

按國家劃分的商業地產貸款（十億歐元，% 貸款）

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來源：歐洲銀行管理局，彭博智庫

彭博智庫： 歐盟銀行的 1.4 萬億歐元商業地產貸款壓力目前看起來是可控的

Hibernia，專注于都柏林辦公市場，翻新舊建築並開發新建築，旨在到 2030 年實現淨零碳排放和氣候適應性。該公司的 30 座建築在 2022 年被 Brookfield 收購時估值約為 13 億歐元（14 億美元）。為驗證其能源效率，Hibernia 與 CoolPlanet Ltd. 合作，幫助公司找到更清潔的能源解決方案，以減少其碳足跡。

對於能夠提出可信的可持續發展計劃的公司來説，“綠色貸款和其他與可持續發展相關的貸款以及項目再融資”都有“巨大的、巨大的接受和興趣”，他説。

總的來説，Menzies 預計未來一年估值的下降“希望”能夠使市場達到一個創造“公司可以進入併購買的機會”的水平，他説。然後，他們將有能力通過投資進行翻新，使建築物達到新標準，從而支持估值，他説。

與此同時，像 Hibernia 這樣的公司“需要展示實時的績效和年度改進，以便能夠獲得投資者和貸款人的興趣”，Menzies 説。

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