黃石公園的入口小鎮在洪水後變成了死衚衕 - 彭博社

一座房屋坐落在洛克溪中，洪水沖走了蒙大拿州雷德洛奇的一條道路和一座橋，2022年6月15日星期三。（美聯社攝影師大衞·戈德曼拍攝）來源：彭博社

蒙大拿州雷德洛奇（美聯社）-- 這座通往黃石國家公園的門户小鎮已經成為一條死衚衕，成為了嚴重洪水的犧牲品，這場洪水席捲了美國最受喜愛的自然景點之一，沖走了道路、橋樑和房屋。

前所未有的洪水已經關閉了整個公園，並迫使1萬名遊客撤離。而通往黃石北部入口的小鎮，依賴遊客經過，可能整個夏季都會受到影響。

好像商業房地產市場本來就不夠困難，現在房地產投資組合中又潛藏着新的風險。

隨着歐洲不斷演變的要求推動投資者和銀行削減對碳排放大的建築物的風險，房地產公司正面臨資產估值的重大打擊。這一問題增加了房地產所有者的資產可能因氣候法規的影響而被滯留、貶值的可能性。

“目前，這個行業非常非常關注滯留資產，”尼爾·門茲斯，海伯尼亞房地產集團有限公司的可持續發展總監説，這是一家總部位於都柏林的公司，隸屬於布魯克菲爾德資產管理。資產被滯留的風險“變得更大，因為現在也有法規約束。”

商業地產價值在較高的利率和較低的入住率之後下跌，顛覆了該行業大部分依賴債務的商業模式的財務邏輯。歐洲央行和美聯儲都明確表示，他們現在正在監控債權人為減少潛在損失所採取的措施。

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在這種背景下，門茲斯表示，隨着人們逐漸意識到需要對歐洲大多數建築進行翻新和投資以符合歐盟關於能源效率的新要求，該行業現在面臨着進一步的估值衝擊。

根據門茲斯的説法，情況如此嚴峻，以至於他預計市場“可能會看到未來12個月內對於能源使用非常高的不可持續建築的價值暴跌。”

歐盟估計該區域約85%的建築建於2000年之前。其中，75%的建築“能源性能差”，歐盟表示。歐盟設定了到2030年將建築部門排放減少60%、到2050年實現完全脱碳的目標。根據歐洲委員會的説法，建築“佔歐洲能源消耗的42%，是歐洲最大的能源消耗者。”

滯留資產：

這個術語大約十年前由史密斯學院的滯留資產項目推廣開來，指的是遭受了未預料或過早減記、減值或轉為負債的資產。瑞士銀行集團AG指出，在房地產領域，這可能包括那些不節能的建築，最終導致無法出租或出售，或者擁有這些建築變得不經濟。根據瑞士銀行的説法，這類房產也可能因為不斷上升的物理氣候風險而無法獲得保險。

歐盟的其他規定也讓該地區的投資者更難忽視房地產的碳足跡，包括可持續金融披露條例和公司可持續性報告指令。

與房地產投資組合相關的氣候風險警告一直在穩步增加。今年十月，瑞士銀行的分析師指出，新的法規增加了資產被滯留的可能性，“可能使所有者面臨與今天賬面價值相比的鉅額資本損失。”

這家瑞士銀行表示，這個問題有可能演變成惡性循環。“低效建築可能也會拖累投資者的氣候資產負債表，並且由於高能源賬單和低可持續性評級，可能對租户不那麼有吸引力，”瑞士銀行説。

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儘管歐洲在執行法規方面領先於其他司法管轄區，但對估值衝擊的風險具有全球性範圍。

“由於北美在建築脱碳和可持續性方面傳統上落後於其他地區，新的氣候和可持續性披露法規對房地產行業構成了重大風險，”研究和諮詢公司Verdantix智能建築部門的研究總監克萊爾·斯蒂芬斯表示。

“我們可能會看到保險公司中止對缺乏氣候彈性的設施的支持，投資者避開在其房地產中表現不佳的公司，”她在與Verdantix年度智能建築調查12月發佈相關聲明中説道。她表示，對這種風險的日益認識現在促使公司加大努力説服投資者他們的綠色性，“特別是在酒店和休閒等行業中，”她説。

海伯尼亞的門茲斯在一次採訪中表示，投資者現在正試圖提出確切的估計，以確定何時可以將房地產資產視為滯留，使用所謂的碳風險房地產監測器。

使用CRREM工具的投資者和銀行家可以“準確知道建築物將滯留的日期，”門茲斯説。他們在提供信貸之前會詢問有關氣候相關問題，如預期能源使用情況。

“放貸方變得如此複雜，他們內部有人來建模這個，”他説。

按國家劃分的商業地產貸款（€ 十億，% 貸款）

小型多圖 - 每組3個

來源：歐洲銀行管理局，彭博智庫

彭博智庫：歐盟銀行的€1.4萬億商業地產貸款壓力目前看起來是可控的

Hibernia專注于都柏林辦公市場，翻新舊建築並開發新建築，旨在到2030年實現淨零碳排放和氣候適應性。該公司的30棟建築在2022年被Brookfield收購時價值約€13億（$14億）。為驗證其能源效率，Hibernia與CoolPlanet有限公司合作，幫助企業找到更清潔的能源解決方案，以減少碳足跡。

對於能夠提出可信的可持續性計劃的公司來説，他説，回應是“對綠色貸款和其他與可持續性相關的貸款以及項目再融資的巨大、巨大的接受和興趣。”

總的來説，Menzies預計未來一年的估值下降“希望”能使市場達到一個創造“公司進入併購機會”的水平，他説。然後，他們將通過投資於使建築達到新標準的翻新來支持估值，他説。

與此同時，像Hibernia這樣的公司“需要展示實時表現和年度改進，以能夠獲得投資者和放貸方的興趣，”Menzies説。

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