ESG的黎明正在摧毀新石油工程師的隊伍 - 彭博社

被遺棄的汽車停放在得克薩斯州帕姆帕市附近的一個抽油杆前。攝影師：安格斯·莫丹特/彭博社來源：彭博社

斯科特·林德伯格（Scott Lindberg）夢想成為一名石油工程師，這個夢想源自他與能源顧問父親一起在德克薩斯州石油產區駕車時的童年經歷，路過抽油杆和管道樞紐，這些設施維持着全球最大經濟體的運轉。

但是，最近以優異成績從德克薩斯大學奧斯汀分校獲得石油工程學位的林德伯格卻決定背棄石油行業，計劃改讀法學院。他的失望源於對化石燃料的擔憂，認為在政治家、活動家和投資者越來越多的壓力下，轉向更環保的能源來源，化石燃料可能沒有太多未來。

商業地產市場已經陷入足夠的困境，現在又有一個新的風險潛伏在房地產投資組合中。

隨着歐洲不斷演變的要求推動投資者和銀行家減少對碳排放大的建築物的敞口，房地產公司面臨着資產估值的重大打擊。這一問題增加了房地產所有者的資產可能被擱置、受到氣候法規影響而貶值的可能性。

“目前行業非常非常清楚資產被擱置的問題，”尼爾·門茲斯説，他是都柏林的Hibernia Real Estate Group Ltd.的可持續發展總監，該公司隸屬於布魯克菲爾德資產管理。資產被擱置的風險“變得更大，因為現在也有法規約束。”

商業房地產價值在較高的利率和較低的入住率之後下跌，顛覆了該行業大部分依賴債務的商業模式的財務邏輯。歐洲央行和美聯儲都已經明確表示，他們現在正在監控債權人為減少潛在損失所採取的措施。

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重要觀點：商業房地產面臨殘酷的清算（播客）

在這種背景下，門茲斯表示，隨着人們逐漸意識到需要對歐洲大多數建築進行翻新和投資以符合歐盟關於能源效率的新要求，該行業現在正面臨進一步的估值衝擊。

根據門茲斯的説法，情況如此嚴峻，以至於他預計市場“可能會看到未來12個月內對於能源使用非常高的不可持續建築價值暴跌。”

歐盟估計該區域約85%的建築是在2000年之前建造的。其中，75%的建築“能源性能差”，歐盟表示。歐盟設定了到2030年將建築部門排放減少60%、到2050年完全脱碳的目標。根據歐洲委員會的説法，建築“佔歐洲能源消耗的42%，是歐洲最大的能源消耗者。”

滯留資產：

該術語大約十年前由史密斯學院的滯留資產項目推廣，並指的是遭受了意外或過早減記、減值或轉為負債的資產。瑞士銀行集團AG指出，在房地產領域，這可能包括那些不節能的建築，最終導致無法出租或出售，或者擁有這些建築不經濟。根據瑞士銀行的説法，由於不斷上升的物理氣候風險，這類房產也可能變得難以保險。

歐盟的其他規定也讓該地區的投資者更難忽視房地產的碳足跡，包括可持續金融披露條例和公司可持續性報告指令。

與房地產投資組合相關的氣候風險警告一直在穩步增加。今年十月，瑞士銀行集團的分析師指出，新的法規增加了資產滯留的可能性，“可能使所有者面臨與今天賬面價值相比的鉅額資本損失。”

這家瑞士銀行表示，這個問題有可能演變成惡性循環。“低效建築可能也會拖累投資者的氣候資產負債表，並且由於高能源賬單和低可持續性評級，可能對租户不那麼有吸引力，”瑞士銀行稱。

Hibernia的Menzies在一次採訪中表示，投資者正試圖提出確切的估計，以確定房地產資產何時可以被視為擱淺，使用所謂的碳風險房地產監測器。

使用CRREM工具的投資者和銀行家可以“準確地知道建築物將被擱淺的日期，”Menzies説。他們在提供信貸之前會詢問與氣候相關的問題，比如預期的能源使用。

“放貸人變得如此複雜，他們內部有人來建模這個，”他説。

按國家劃分的商業房地產貸款（十億歐元，%貸款）

小型多重圖 - 每組3個

來源：歐洲銀行管理局，彭博智庫

彭博智庫：歐盟銀行的1.4萬億歐元商業房地產貸款壓力目前看起來是可控的

Hibernia專注于都柏林辦公市場，翻新舊建築並開發新建築，旨在到2030年實現淨零碳排放和氣候適應性，Menzies説。該公司的30棟建築在2022年被Brookfield收購時估值約13億歐元（14億美元）。

總的來説，Menzies預計未來一年估值下降“希望”能使市場達到一個創造“公司可以進入併購買的機會”的水平，他説。然後他們將有能力通過投資進行翻新，使建築物達到新標準，從而支持估值，他説。

與此同時，像Hibernia這樣的公司“需要展示實時的業績和年度改進，以便能夠吸引投資者和貸款人的興趣，”Menzies説。

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