中國的房地產危機開始波及全球 - 彭博社

在梅菲爾的60 Curzon住宅開發項目中，Interpath Advisory的破產專家已經被任命。攝影師：Jason Alden/Bloomberg訂閲**我們的中東新聞簡報並關注我們 @middleeast 以獲取該地區的新聞。

阿曼和阿拉伯聯合酋長國計劃投資11.6億里亞爾（30億美元）將它們的鐵路網絡連接起來，因為石油富裕的海灣國家正在致力於連接它們的鐵路項目。

隨着中國投資者及其債權人在全球範圍內掛出“待售”標誌，以籌集現金應對國內日益加劇的房地產危機，他們脱手的風險超過了在下跌市場中出售的風險。他們獲得的價格將最終幫助確定更廣泛行業的困境有多嚴重。麻煩。

由於借貸成本上漲引發的全球經濟衰退，僅僅辦公樓的價值就已經減少了超過1萬億美元，Starwood Capital Group主席Barry Sternlicht上週表示。但總損失仍未知，因為很少有資產被出售，這使評估人員幾乎沒有最新數據可供參考。去年全球完成的商業地產交易量跌至十年來的最低水平，業主不願以大幅折扣出售建築物。

監管機構和市場擔心，這種僵局可能掩蓋了巨大的未實現損失，這對銀行和資產所有者都帶來了麻煩，因為在廉價貨幣時代，銀行在磚瓦貸款方面進一步擴張。

紐約社區銀行在週二削減股息並儲備資金的部分原因是因為受困的房地產信貸，導致其股價觸及27年來的最低點。歐洲央行擔心該地區的銀行過於緩慢地調低貸款價值，英國金融行為監管局將審查估值，包括房地產在內的私人市場。

現在，十年來中國擴張狂潮中收購的一批海外資產開始進入市場，因為房東和開發商決定他們現在想要現金來支持國內業務並償還債務 — 即使這意味着承擔財務損失。北京對過度借貸的打擊讓很少有開發商倖免，即使是曾被視為主要參與者的開發商也不例外。例如，總部位於廣州的中國奧園集團有限公司的一個單位，正在進行一項價值60億美元的債務重組計劃，去年底以約45%的折扣出售了多倫多的一塊地皮，根據數據提供商Altus Group的數據。

“有動力的賣家，市場凍結可能會解凍，提高透明度和價格發現，”彭博智庫的信用分析師託魯·阿拉穆圖説。“投資組合估值可能還有進一步下跌的空間。”

開始行動

隨着每一筆交易，市場對資本化率有了更多的清晰度 — 這是投資者願意達成交易的回報率的衡量標準。然後，這些數據將被評估師用來估值其他資產，這可能引發更廣泛的減值。因此，房東可能不得不投入更多資金來彌補任何貸款價值違約，否則可能面臨財產被放貸人沒收的風險。

到目前為止，在歐洲，中國所有者的銷售只是一小部分 — 去年，據知情人士透露，與2022年達成但未完成的一筆倫敦辦公樓銷售相比，與世茂集團控股有關的一座辦公樓以約15%的折扣出售，銷售量正在重新增長。

2022年倫敦的1 Nine Elms項目。攝影師：克里斯·拉特克利夫/彭博就在本週，陷入困境的開發商廣州富力地產同意出售其在倫敦Nine Elms區價值13.4億英鎊（16.9億美元）的物業項目的股權，換取部分美元債券和10便士，而在金絲雀碼頭的一座辦公樓被中國投資者的放貸人沒收後，以比2017年出售價格低60%的價格出售。這些銷售是在一些開發商去年暫停呼吸，制定重組計劃時，部分銷售商出現反彈。

“價格發現將在今年內改善，”摩根大通資產管理公司歐洲房地產研究負責人卡羅爾·霍奇森上個月寫道。這在一定程度上是因為“市場上出現了更多的負債資產，”她補充説。

中國投資者正在拋售海外資產

來源：MSCI房地產

本月早些時候，倫敦西部高檔地區梅菲爾區中心的一處豪華開發項目因貸款違約而陷入破產。該項目的大部分股權由中信資本和金地投資兩家中國投資公司持有，這些住宅將繼續通過管理者向潛在買家推廣。

在英國首都的東部，一位知情人士看到由陷入困境的中國開發商碧桂園控股有限公司規劃的住房項目吸引了不到1億英鎊的競標。根據去年12月的一份文件顯示，該子公司在2022年計提了1030萬英鎊的減值準備。與此同時，總部位於上海的房地產公司綠地控股的一個單位延長了對倫敦東部一座摩天大樓項目的貸款，該項目在技術上已於去年違約，文件顯示。

現在被稱為倫敦東部艾爾莎碼頭的碧桂園控股有限公司工地周圍的標識。銷售也在歐洲以外的地區回暖，包括澳大利亞。僅僅幾年前，雄心勃勃的中國開發商是當地市場的主要參與者。現在，大多數已經基本停止購買，轉而開始拋售項目。近期值得注意的出售包括碧桂園旗下的Risland單位在墨爾本郊區以2.5億澳元（1.63億美元）的價格出售一塊地皮，據當地媒體報道。根據另一份當地媒體報道，該公司最近還以約2.4億澳元的價格出售了悉尼的一個開發項目資產。“出售這些剩餘土地的一部分是Risland進行投資組合優化的一部分，”Risland澳大利亞首席執行官胡國濤在一份向彭博社發表的聲明中表示，沒有確認銷售或價格的細節。

萬科、碧桂園、富力、綠地和金地的代表沒有立即發表評論，而致電奧園總部則無人接聽。中信將所有問題轉給了管理員。

觀看：彭博原創探討了房地產行業為何變得如此混亂，以及對全球經濟可能造成的影響。

中國毫無疑問並非商業地產市場潛在困擾的唯一來源。韓國投資者在辦公樓上的大筆賭注時機不佳，而較高的利率已經導致德國和北歐房東大幅折價出售物業。美國一波到期貸款也預計將導致地區銀行的抵押品被收回以及基礎資產的出售。但或許中國是市場上賣家最有動力迅速出售的地方。

這些處置的更廣泛影響將取決於市場對結果的認真程度，綠街房地產分析師彼得·帕帕達科斯表示。

“對於估價師是否會充分考慮它們存在爭議，因為賣家是‘有動機的’，”帕帕達科斯説。“在我看來，他們應該這樣做。”