摩根大通資本市場銀行家預計IPO寂靜將持續一段時間 - 彭博社

紐約證券交易所（NYSE）地板上顯示的股市監視器，攝於2022年8月26日，美國紐約。

攝影師：Michael Nagle/Bloomberg位於梅菲爾的60 Curzon住宅開發項目，Interpath Advisory的破產專家已經被任命。攝影師：Jason Alden/Bloomberg 嗨，週五快樂。我是倫敦的Ruth David，今天和一位即將擔任摩根大通新全球ECM主管的銀行家聊天，這是該市場一個艱難時期。此外，還有一位好萊塢超級經紀人試圖挽救局勢，以及一個新的激進分子情況。 今日頭條新聞

美國首次公開募股（IPO）交易量已降至自金融危機以來的最低水平，最新季度數據顯示。反映投資者情緒的是，僅有18個主要股指中的一個——巴西的Ibovespa指數——今年處於正收益領域。標普500指數今年迄今的跌幅約為24%，僅僅是這一羣體的可怕平均水平。在這樣的時刻接任全球股權資本市場唯一主管，感覺有點像救生員在颶風警報下的第一天上班。

中國投資者及其債權人正在全球各地的房地產持有物上掛起“待售”牌，因為在國內深化的房地產危機中，籌集現金的需求勝過了在下跌市場中拋售的風險。他們獲得的價格將最終幫助確定整個行業的困境有多嚴重。麻煩的真實程度。

由借貸成本上漲引發的全球經濟衰退已經僅僅從辦公樓價值中抹去了超過$1萬億，上週Starwood Capital Group主席Barry Sternlicht表示。但總損失仍未知，因為很少有資產被出售，使評估人員缺乏最新數據。去年全球完成的商業地產交易跌至十年來最低水平，業主不願以大幅折扣出售建築物。

監管機構和市場擔心這種僵局可能掩蓋了大額未實現的損失，這對銀行和資產所有者都構成了麻煩，因為在廉價貨幣時代，銀行進一步擴大了對房地產的貸款。

New York Community Bancorp週二觸及27年來的最低點，部分原因是由於麻煩的房地產信貸而削減了股息並儲備資金。歐洲央行擔心該地區的銀行過於緩慢地調低貸款價值，英國金融行為監管局將審查私人市場的估值，包括房地產。

現在，中國在過去十年的擴張狂潮中收購的一批海外資產開始進入市場，因為房東和開發商決定他們現在需要現金來支持國內業務並償還債務 — 即使這意味着要承受財務損失。北京對過度借貸的打擊讓幾乎沒有開發商倖免，即使是曾被視為主要參與者的開發商也不例外。例如，總部位於廣州的中國奧園集團有限公司旗下的一家單位，正在進行一項價值60億美元的債務重組計劃，去年年底以約45%的折扣出售了多倫多的一塊地皮，根據數據提供商Altus Group的數據。

“有了積極的賣家，市場凍結可能會解凍，提高透明度和價格發現，”彭博智庫的信貸分析師Tolu Alamutu説。“投資組合估值可能還有進一步下跌的空間。”

開始行動

隨着每一筆交易，市場對資本化率有了更多的清晰度 — 這是投資者願意達成交易的回報率的衡量標準。然後，評估師將使用這些數據來估算其他資產的價值，這可能引發更廣泛的減值。因此，房東可能不得不投入更多資金來彌補任何貸款價值違約，否則可能面臨財產被放貸人沒收的風險。

儘管迄今為止，在歐洲，中國所有者的銷售只是一小部分 — 去年，一座倫敦辦公樓與世茂集團控股有限公司主席許永茂有關，以約15%的折扣出售，與2022年達成但未完成的早前銷售協議相比，根據知情人士的消息 — 但銷售量開始再次增長。

2022年倫敦的1 Nine Elms項目。攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg就在這周，陷入困境的開發商廣州富力地產同意出售其在倫敦Nine Elms區價值13.4億英鎊（16.9億美元）的房地產項目的股份，換取部分美元債券和10便士，而在金絲雀碼頭的一座辦公樓則以60%的折扣出售，比2017年賣出時低了60%，因為它被中國投資者的貸款人奪走。這些銷售是在一些開發商去年暫停呼吸時制定重組計劃後的回彈的一部分。

“價格發現將在今年內改善，”摩根大通資產管理公司歐洲房地產研究主管卡羅爾·霍奇森上個月寫道。這在一定程度上是因為“市場上出現了更多的困境資產，”她補充道。

中國投資者正在拋售海外資產

來源：MSCI房地產

本月早些時候，位於倫敦西部高檔地區梅菲爾中心的一處豪華開發項目陷入破產，因未能償還貸款而破產。它的大部分股權由兩家中國投資公司——中信資本和金地——持有，這些住宅將繼續通過管理者向潛在買家推廣。

在英國首都的更東部，一位知情人士看到一家陷入困境的中國開發商碧桂園控股有限公司計劃的住房項目吸引了不到1億英鎊的競標。根據去年12月的文件，該子公司在2022年承擔了1030萬英鎊的減值損失。與此同時，總部位於上海的房地產公司綠地控股股份有限公司的一個單位為倫敦東部的一座摩天大樓項目提供了貸款，文件顯示該項目在去年技術上違約。

如今在倫敦東部被稱為艾爾莎碼頭的碧桂園控股有限公司工地周圍的標識。銷售情況在歐洲以外的地區也在好轉，包括澳大利亞。僅僅幾年前，雄心勃勃的中國開發商是當地市場的主要參與者。現在，大多數已經基本停止購買，轉而開始拋售項目。根據當地媒體的報道，值得注意的最近的出售包括碧桂園旗下的瑞士蘭單位將墨爾本郊外的一塊地塊以2.5億澳元（1.63億美元）的價格出售。根據另一家當地媒體的報道，該公司最近還以約2.4億澳元的價格剝離了一項悉尼開發資產。碧桂園澳大利亞的首席執行官胡國濤在一份向彭博社發表的聲明中表示：“出售這些部分剩餘的土地是瑞士蘭優化投資組合的一部分”，但沒有確認銷售或價格的細節。

世茂、碧桂園、富力、綠地和金地的代表沒有立即發表評論，而致電奧園總部的電話一直無人接聽。中信將所有問題轉給了管理員。

觀看：彭博原創探討房地產行業如何變得如此混亂，以及對全球經濟可能產生的影響。

可以肯定的是，中國絕不是商業房地產市場潛在困擾的唯一來源。韓國投資者在辦公樓上的大筆賭注時間不佳，而較高的利率已經導致德國和北歐房東大幅折價出售房產。美國即將到期的一波貸款也預計會導致地區銀行的抵押和基礎資產的出售。但也許中國是市場上賣方最有動力迅速出售的地方。

彼得·帕帕達科斯（Peter Papadakos）在Green Street擔任房地產分析師，他表示，這些處置的更廣泛影響將取決於市場對結果的認真程度。

帕帕達科斯説：“評估人員是否會充分考慮它們存在爭議，因為賣方是‘有動機的’。在我看來，他們應該考慮。”