中國的房地產危機開始在全球蔓延 - 彭博社

在梅菲爾的60 Curzon住宅開發項目中，Interpath Advisory的破產專家被任命。攝影師：Jason Alden/Bloomberg索馬里政府表示，一名基地組織關聯的激進組織高層領導人在國家軍隊和國際安全合作伙伴進行的行動中喪生。

索馬里南部的Haramka發生的一次突襲中，al-Shabaab的聯合創始人Abdullahi Nadir於10月1日喪生，政府在週一發佈的一份聲明中在其國有新聞機構上表示。聲明稱，Nadir一直在準備接替目前al-Shabaab領導人Ahmed Diriye，後者的健康狀況正在惡化。

隨着在國內深化的房地產危機需要籌集現金的壓力超過了在下跌市場中拋售的風險，中國投資者及其債權人正在全球範圍內的房地產持有物上掛起“待售”標誌。他們獲得的價格將最終幫助揭示整個行業的困境有多嚴重。麻煩。

由於借貸成本上漲引發的全球經濟衰退已經僅僅從辦公樓房產價值中抹去了超過$1萬億，Starwood Capital Group主席Barry Sternlicht上週表示。但由於很少有資產被出售，因此總損失仍未知曉，這使評估人員幾乎沒有最新數據可供參考。去年全球完成的商業地產交易量跌至十年來的最低水平，因為業主不願以大幅折扣出售建築物。

監管機構和市場擔心，這種僵局可能掩蓋了巨大的未實現損失，這對銀行和資產所有者都帶來了麻煩，因為在廉價貨幣時代，銀行在磚瓦貸款方面進一步擴張，市場也感到緊張。

紐約社區銀行在週二削減股息並儲備資金的部分原因是因為受困於房地產信貸問題，股價觸及27年來的最低點。歐洲央行擔心該地區的銀行過於緩慢地調低貸款價值，英國金融行為監管局將審查估值，包括房地產在內的私人市場。

現在，十年來中國擴張狂潮中收購的一批海外資產開始進入市場，因為房東和開發商決定他們現在需要現金來支持國內業務並償還債務 — 即使這意味着要承受財務損失。北京對過度借貸的打擊讓很少有開發商倖免，即使是曾被視為主要參與者的開發商也不例外。例如，總部位於廣州的中國奧園集團有限公司的一個單位，正在進行一項價值60億美元的債務重組計劃，去年年底以約45%的折扣出售了多倫多的一塊地皮，根據數據提供商Altus Group的數據。

“有動力的賣家可能會使市場凍結解凍，提高透明度和價格發現，”彭博智庫的信用分析師託魯·阿拉穆圖説。“投資組合估值可能還有進一步下跌的空間。”

開始行動

隨着每一筆交易，市場對資本化率有了更清晰的認識 — 這是投資者願意達成交易的回報率的衡量標準。然後，評估師將使用這些數據來估值其他資產，這可能會引發更廣泛的減值。因此，房東可能不得不投入更多資金來彌補任何貸款價值違約，否則可能面臨財產被貸款人查封的風險。

儘管迄今為止，在歐洲僅有少量中國所有的銷售 — 去年，據瞭解情況的人士稱，與2022年達成但未完成的一筆倫敦辦公樓銷售相比，與世茂集團控股有關的一筆銷售打了約15%的折扣 — 但銷售量正在再次增長。

2022年倫敦的1 Nine Elms項目。攝影師：克里斯·拉特克利夫/彭博就在本週，陷入困境的開發商廣州富力地產股份有限公司同意出售其在倫敦Nine Elms區一個價值13.4億英鎊（16.9億美元）的物業項目的股權，換取部分美元債券和10便士，而在金絲雀碼頭的一棟辦公樓被中國投資者的貸款人查封后，以比2017年售價低60%的價格出售。這些銷售是在一些開發商去年暫停呼吸，制定重組計劃時後的處置回升的一部分。

“價格發現將在今年內改善，”摩根大通資產管理公司歐洲房地產研究負責人卡羅爾·霍奇森上個月寫道。這在一定程度上是因為“市場上出現了更多的負債資產，”她補充道。

中國投資者正在拋售海外資產

來源：MSCI房地產

本月早些時候，倫敦西部高檔地區梅菲爾區中心的一處豪華開發項目因貸款違約而陷入破產。該項目的大部分股權由中信資本和金地投資兩家中國投資公司持有，這些住宅將繼續通過管理者向潛在買家推廣。

在英國首都的東部，一位知情人士看到由陷入困境的中國開發商碧桂園控股有限公司規劃的住房項目吸引了不到1億英鎊的競標。根據去年12月的一份文件顯示，該子公司在2022年計提了1030萬英鎊的減值準備。與此同時，總部位於上海的房地產公司綠地控股有限公司的一個單位為倫敦東部的一座摩天大樓項目提供了貸款，根據一份文件顯示，該項目在去年實際上已違約。

現在被稱為倫敦東部艾爾莎碼頭的碧桂園控股有限公司工地周圍的標識。銷售也在歐洲以外的地區增加，包括澳大利亞。僅僅幾年前，雄心勃勃的中國開發商是當地市場的主要參與者。現在，大多數已經基本停止購買，轉而開始拋售項目。近期值得注意的出售包括碧桂園旗下的Risland單位在墨爾本郊外出售一塊地塊，售價為2.5億澳元（1.63億美元），根據當地媒體報道。據另一家當地媒體報道，該公司最近還以約2.4億澳元的價格出售了悉尼的一個開發項目資產。“出售這些剩餘土地的一部分是Risland優化投資組合的一部分，”Risland澳大利亞首席執行官胡國濤在一份向彭博社發表的聲明中表示，沒有確認銷售或價格的細節。

萬科、碧桂園、富力、綠地和金地的代表尚未立即發表評論，而致電奧園總部的電話一直無人接聽。中信將所有問題轉給了管理員。

觀看：彭博原創探討了房地產行業為何陷入如此混亂以及對全球經濟可能造成的影響。

當然，中國並不是商業地產市場潛在困境的唯一來源。韓國投資者在辦公樓上的大筆賭注時機不佳，而較高的利率已經導致德國和北歐的房東大幅折價出售房產。美國一波到期貸款也預計將導致地區銀行的抵押和基礎資產的出售。但也許中國是市場上賣方最有動力迅速出售的地方。

綠街房地產分析師彼得·帕帕達科斯表示，這些處置的更廣泛影響將取決於市場對結果的認真程度。

帕帕達科斯説：“評估師是否會充分考慮它們存在爭議，因為賣方是‘有動機的’，我認為他們應該這樣做。”