查爾斯三世國王定於明年6月3日在倫敦加冕-彭博社

在梅菲爾的60 Curzon住宅開發項目中，Interpath Advisory的破產專家已經被任命。攝影師：Jason Alden/Bloomberg預計明年6月3日，英國官員表示，查爾斯三世將在威斯敏斯特教堂的儀式上加冕。在公開宣佈之前匿名發言的政府官員表示，計劃將在夏季開始時的那個週六匯聚，儘管關於哪些其他日子將成為官方假期的討論仍在進行中。白金漢宮拒絕置評。

隨着國內深化的房地產危機需要籌集現金的壓力超過了在下跌市場中拋售的風險，中國投資者及其債權人正在全球範圍內的房地產持有物上張貼“待售”標誌。他們所得到的價格將最終幫助揭示整個行業的困境。麻煩。

由於借貸成本上漲引發的全球經濟衰退，僅僅辦公樓的價值就已經蒸發了超過$1萬億，上週，Starwood Capital Group主席Barry Sternlicht表示。但由於很少有資產被出售，總損失仍未知曉，這使評估人員幾乎沒有最新數據可供參考。去年全球完成的商業地產交易量降至十年來的最低水平，業主不願以大幅折扣出售建築物。

監管機構和市場擔心這種僵局可能掩蓋了巨大的未實現損失，這對銀行和資產所有者都帶來了麻煩，因為在廉價貨幣時代，銀行在磚瓦貸款方面進一步擴張。

紐約社區銀行在週二削減股息並儲備資金的部分原因是因為受困於房地產信貸問題，股價觸及27年來的最低點。歐洲央行擔心該地區的銀行過於緩慢地調低貸款價值，英國金融行為監管局將審查私人市場的估值，包括房地產。

現在，十年來中國擴張狂潮中收購的一批海外資產開始進入市場，因為房東和開發商決定他們現在需要現金來支持國內業務並償還債務 — 即使這意味着要承受財務損失。北京對過度借貸的打擊讓很少有開發商倖免，即使曾被視為主要參與者。例如，廣州 華元集團有限公司的一個單位，正在進行一項價值為60億美元的債務重組計劃，去年年底以約45%的折扣出售了多倫多的一塊地皮，根據數據提供商Altus Group的數據。

“有動力的賣家可能會使市場凍結解凍，提高透明度和價格發現，”彭博智庫的信用分析師託魯·阿拉穆圖説。“投資組合估值可能還有進一步下跌的空間。”

開始行動

隨着每一筆交易，市場對資本化率有了更清晰的認識 — 這是投資者願意達成交易的回報率的衡量標準。然後，評估師將使用這些數據來估價其他資產，這可能引發更廣泛的減值。因此，房東可能不得不投入更多資金來彌補任何貸款價值比違約，否則可能面臨財產被貸款人沒收的風險。

到目前為止，在歐洲，中國所有者的銷售只是一小部分 — 去年，據瞭解情況的人士稱，與2022年達成但未完成的一筆倫敦辦公樓銷售相比，與世茂集團控股有關的一筆銷售打了約15%的折扣 — 但銷售量正在再次增長。

2022年倫敦的1 Nine Elms項目。攝影師：克里斯·拉特克利夫/彭博就在本週，陷入困境的開發商廣州富力地產股份有限公司同意出售其在倫敦Nine Elms區一個價值13.4億英鎊（16.9億美元）的物業項目的股權，換取部分美元債券和10便士，而在倫敦金絲雀碼頭的一棟辦公樓被中國投資者沒收後，以比2017年售價低60%的價格出售。這些銷售是在一些開發商去年暫停呼吸，制定重組計劃時後的處置回升的一部分。

“價格發現將在今年內改善，”摩根大通資產管理公司歐洲房地產研究負責人卡羅爾·霍奇森上個月寫道。這在一定程度上是因為“市場上出現了更多的負債資產，”她補充道。

中國投資者正在拋售海外資產

來源：MSCI房地產

本月早些時候，倫敦西部高檔地區梅菲爾中心的一項豪華開發項目陷入破產，因未能償還貸款。該項目的大部分股權由中信資本和金地投資兩家中國投資公司持有，這些住宅將繼續通過管理者向潛在買家推廣。

在英國首都東部，一位知情人士看到由陷入困境的中國開發商碧桂園控股有限公司規劃的住房項目吸引了不到1億英鎊的競標。根據去年12月的一份文件顯示，該子公司在2022年計提了1030萬英鎊的減值準備。與此同時，總部位於上海的房地產公司綠地控股有限公司的一個單位延長了對倫敦東部一座摩天大樓項目的貸款，根據一份文件顯示，該項目在去年實際上已違約。

碧桂園控股有限公司現在在倫敦東部的Ailsa Wharf地塊周圍設置了標識。銷售也在歐洲以外的地區增長，包括澳大利亞。僅僅幾年前，雄心勃勃的中國開發商是當地市場的主要參與者。現在，大多數已經基本停止購買，轉而開始拋售項目。近期值得注意的出售包括碧桂園旗下的Risland單位在墨爾本郊區以2.5億澳元（1.63億美元）的價格出售一塊地皮，據當地媒體報道。該公司還最近以約2.4億澳元的價格出售了悉尼的一個開發項目資產，另一家當地媒體報道稱。碧桂園澳大利亞首席執行官胡國濤在向彭博社發表的聲明中表示：“出售這些剩餘的土地部分是Risland優化投資組合的一部分，”他沒有確認銷售或價格的細節。

萬科、碧桂園、富力、綠地和金地的代表沒有立即發表評論，而致電奧園總部則無人接聽。中信將所有問題轉給了管理員。

觀看：彭博原創探討了房地產行業為何變得如此混亂，以及對全球經濟可能造成的影響。

當然，中國並不是商業地產市場潛在困境的唯一來源。韓國投資者在辦公樓上的大筆賭注時機不佳，而較高的利率已經導致德國和北歐房東大幅折價出售房產。美國一波到期貸款也預計將導致地區銀行的抵押品被收回和基礎資產的出售。但也許中國是市場上賣方最有動力迅速出售的地方。

這些處置的更廣泛影響將取決於市場對結果的認真程度，綠街房地產分析師彼得·帕帕達科斯表示。

“對於估價師是否會充分考慮它們存在爭議，因為賣方是‘有動力的’，”帕帕達科斯説。“在我看來，他們應該這樣做。”