英國房地產經紀人看不到住房市場復甦的跡象 - 彭博社

“待售” — 但是誰在買？

攝影師：Hollie Adams/Bloomberg 歡迎來到 Money Distilled 。我是John Stepek。每個工作日，我都會關注世界市場和經濟領域的重大發展，並解釋這一切對您的資金意味着什麼。

請將您的反饋、意見或問題發送至[email protected]。我計劃刊登最好的評論，所以如果您不希望我考慮您的發表，那麼請明確表明，否則我會認為您樂意看到您的姓名（或化名）出現在公眾視野中。

房地產經紀人仍然感到沮喪

隨着新年的開始，我們看到了一些數據，暗示英國房地產市場正在復甦。

最新的哈利法克斯數據表明，房價在1月份保持平穩，而不是下跌。各種房地產開發商報告稱，與去年年底的低迷相比，銷售有所回暖。巴拉特發展有限公司、Redrow有限公司和Bellway有限公司迄今均表示改善的預訂率（儘管仍然大致上只是上一年的一半左右）。

因此，有趣的是看到最新的RICS（皇家特許測量師學會）1月份市場回顧並沒有顯示出這一點。綠色嫩芽主要是因其缺席而引人注目。

RICS調查並未測量任何具體數據。它只是房地產經紀人和測量員的意見。然而，他們的情緒在告訴我們未來價格可能走向方面有良好的記錄。

每個問題都以“平衡”術語報告。例如，“新買家詢盤”的負平衡意味着看到新買家詢盤下降的經紀人數量多於上升的。

一月份，新買家詢盤的讀數連續第九個月下降 — 換句話説，總體上進入經紀人的人數較少。每位經紀人的銷售量與十二月持平。

與此同時，同意價格的平衡連續第十個月下降，降至2009年4月以來的最低水平。這比分析師預期的要糟糕。

唯一的樂觀之處在於對未來三個月價格預期的微弱上升。這可能聽起來有點像抓草，但不應該被忽視，特別是當與房地產開發商和Halifax的消息一起考慮時。

下面的圖表顯示了RICS三個月價格預期平衡，提前三個月，與全國房價變化（由Nationwide測量）相比。正如您所看到的，事實證明測量員和房地產經紀人對市場有着相當敏鋭的洞察力。

正如Capital Economics的高級房地產經濟學家安德魯·威沙特所説，“調查中沒有跡象表明迄今為止的抵押貸款利率的輕微下降已經引發了市場的早期復甦。”該諮詢公司仍然預計今年房價“將再下跌8%，加上迄今為止的4%下跌。”

抵押貸款利率

正如Wishart所指出的，這裏的罪魁禍首是抵押貸款利率。

現在我想澄清一下，以防還有人仍然誤以為抵押貸款利率仍然非常高並且正在飆升：事實絕對不是這樣。

抵押貸款利率已經從十月由英國國債市場恐慌推高的高點大幅下降。現在房屋貸款再次充裕，沒有信用良好的買家會面臨不得不支付6%的風險。

市場一瞥顯示，即使英國央行已經提高了關鍵的利率，利率仍在穩步下降，甚至現在可以獲得低於4%的五年固定利率。因此，看到更廣泛的房地產市場恢復一些平靜也就不足為奇了。

然而，我認為我們都可以同意4%比一年前僅有不到2%的利率要高得多。如果利率保持在這些水平附近 —— 即使它們再降一點 —— 房價仍然需要調整到人們簡單地無法借到更多的錢的事實。

如果您仍然對房價受利率影響的想法感到困惑，回顧一下發生在Covid爆發前幾年的情況是很有教育意義的。

現在很容易忘記（我承認我自己也忘記了，直到前幾天看了一張圖表）。但在2016年底到2019年初之間，各國央行 —— 主要是美聯儲 —— 為了擺脱零利率做出了各種成功程度不同的努力。

美聯儲的利率一度回升至2%以上，而即使英格蘭銀行也設法將利率提高至0.75%（在不必要的脱歐後恐慌性降至0.25%之後）。

2019年利率上漲停止，部分原因是當時通脹並未造成任何問題，但主要原因是美國看起來越來越像是在走向衰退。因此，美聯儲實際上再次降息，然後當然，新冠疫情爆發，改變了整個計算方式。

總之 — 我的觀點是這樣的。房價增長正在趨緩。然後利率下降，價格開始再次上漲。然後新冠時代的貨幣政策使整個情況變得更加激烈。

即使沒有其他因素，可以肯定的是，新冠的泡沫需要從市場中消失。這意味着Capital Economics的預測（以及許多其他評論員的類似預測）可能過於樂觀。

Merryn和我計劃與我們的同事Neil Callanan一起錄製一期關於這個話題的播客。通過您選擇的播客應用訂閲播客（在這裏使用Apple，在這裏使用Spotify），這樣您就不會錯過。如果您還沒有收聽這周與Russell Napier的節目，現在一定要趕上 — 如果您想了解從這裏開始“大局”可能會如何發展的話，這是至關重要的。

有朋友或同事把這個轉發給你了嗎？請代我向他們説聲“謝謝”，然後用你自己的名字訂閲，這樣你就可以直接收到未來的版本 — 在這裏註冊*。*

我今天早上讀了什麼

• 是選擇通過被動基金還是主動基金進行投資的問題可能最終開始偏向主動基金。 Merryn解釋了原因。
• **令人恐懼的遊樂場：**一個真正迷人的視角，看看澳大利亞的遊樂場設計師如何完美地 注入遊樂場一絲危險的刺激 而又不真正冒着去急診室的風險。對於那些記得生鏽的鋼鐵攀爬架，嵌入堅固混凝土並點綴着乾癟的小犬禮物的人來説，它可能看起來仍然有點可愛，但我想這可能是我們的孫輩所能接觸到的最接近的了。
• **木燃燒爐受到審查：**我一直避免在家裏安裝木燃燒爐的原因之一是，考慮到它們燃燒木材並釋放大量煙霧，我一直認為它們可能最終會被列入氣候不良行為名單，而 看來我並沒有錯。
• **如果你的房東決定出售房產該怎麼辦：**Stuart Trow看看租户如何保護自己，如果他們的 房東決定出售 他們腳下的房產。

每日名言

“當愛因斯坦創立他的相對論時…並不是所有人都説，‘哦，我們一直在等待愛因斯坦，謝天謝地，現在我們可以擺脱牛頓了。’ 你知道的，人們花了幾年的時間才意識到那是一個更好的理論。我認為市場上也會發生類似的事情。”

史蒂夫·艾斯曼

投資組合經理，紐伯格伯曼集團

艾斯曼在《大空頭》中因在2008年金融危機前押注次級抵押貸款而被永遠銘記，他告訴《Odd Lots》播客説，市場現在正在經歷一場範式轉變。### 給…瑞典房市崩潰定個數字

• 20% 瑞典央行預計房價的峯值至谷底下跌幅度。它們已經下跌了16%。

在你離開之前…

訂閲《The Brink》**，我們的新聞簡報，記錄企業破產、困境債務和扭轉局面的故事，每週二和週五發送。

週五要關注的主要新聞包括：

• 明天我們將獲得第四季度的最新**英國國內生產總值（GDP）**數據。這將展示我們在2022年下半年是否真的處於技術性衰退中。這對投資者來説可能並不那麼重要，但無論如何都會引起很多頭條新聞和政治熱議。
• 在企業新聞方面，我們將看到倫敦勞埃德保險公司蘭開夏控股的全年數據，以及高科技製造商維克特瑞克斯股份有限公司的交易更新。

如果您還沒有訂閲Merryn Talks Money播客，我強烈建議您這樣做。蘋果用户可以在這裏訂閲; 安卓用户可以選擇Spotify，或者您喜歡的播客應用。無論如何，請記住，即使您不是播客愛好者，也應該一定要收聽最新一期與Russell Napier的節目。

如果您想要及時的新聞評論，偶爾夾雜着笑話，請關注我的Twitter。