美國最昂貴的社區，從佛羅里達到紐約 - 彭博社

邁阿密的星島長期以來名副其實。從沙奎爾·奧尼爾到羅茜·奧唐奈，這個只能通過門控橋進入的獨家飛地幾十年來一直吸引着富人和名人。

然而，肯·格里芬從芝加哥南下的舉動將這個社區推向了一個新的高度，並將其變成了美國人口和住房趨勢轉變的一個縮影。

根據 Zillow Group Inc. 的數據，該島上一棟典型的住宅價值為 4000 萬美元，高於 2019 年 12 月的 2350 萬美元 — 這使該地區成為美國最昂貴的社區，與其最接近的競爭對手之間的差距從未如此之大：佛羅里達州那不勒斯的波特羅亞爾和星光熠熠的加利福尼亞天堂比佛利山莊。

其中一部分直接是格里芬的結果，這位對沖基金巨頭 Citadel 的創始人在該島上購買了五處房產，總價 1.94 億美元。

星島獨家的海濱豪宅。攝影師：Jeff Greenberg/Getty Images格里芬的策略是美國超級富豪和有權勢者在新冠疫情之後的更廣泛轉變之一。他們的舉動，從紐約上東區和舊金山諾布山等地搬到佛羅里達和德克薩斯等氣候更温暖、人口更稀疏的地區，推高了一些地方的房地產價格，同時把其他社區拋在了後面。隨着富裕的高管們帶着他們的企業一起搬遷，僅僅富裕的人也會跟隨。

彭博社對全國最昂貴地區的房屋價值進行的分析顯示了其中一些變化的鮮明對比。儘管廣泛的房地產繁榮推動了全國範圍內的房價上漲 —— 自疫情爆發以來，美國新增的住房財富估計達到了12萬億美元 —— 但邁阿密地區的百萬美元郵政編碼數量從2019年底至2022年翻了一番有餘。猶他州帕克城或亞利桑那州弗拉格斯塔夫等地也有類似的情況，一些富裕社區的房價漲幅超過90%。

儘管紐約和加利福尼亞的一些地區仍然位居最昂貴地區榜單的前列，但Zillow的數據顯示，自2019年以來，一些社區的價值實際上有所下降。

最昂貴社區

佛羅里達州的單户住宅中最富裕的社區看到了巨大的增長

來源：Zillow

儘管不斷上升的利率降低了全國的房地產繁榮，這些變化代表了美國最昂貴住房的更廣泛重置，州和地方官員們正努力恢復城市的吸引力。一些超級富豪 —— 包括格里芬在內 —— 提到了對犯罪率上升的擔憂。其他人則被更低的税收吸引到其他地方。無論是什麼理由，這些模式和相應的住房成本激增正在重塑地區，改變商業決策，並增加了非富裕居民的負擔。

“疫情確實像一次地殼板塊的移動，”WE Family Offices首席執行官瑪麗亞·埃萊娜·拉戈馬西諾説，該公司與超高淨值家庭合作。她的辦公地點位於邁阿密的布里克爾社區，這個地區金融業佔比很高，被稱為南華爾街。對她來説，富裕人士向該地區遷移只是“初期階段”。閲讀更多： Citadel’s Ken Griffin Brings Billions to Make Miami Wall Street South佛羅里達 —— 因為陽光明媚、相對寬鬆的防疫規定和沒有州所得税而成為疫情期間的目的地 —— 是50個美國百萬美元社區中，過去三年房價漲幅百分比最大的38個社區的所在地，Zillow的數據顯示，這些地區的房屋價值都翻了一番以上。

Dina Goldentayer攝影師：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg對於迪娜·戈登泰爾來説，這並不奇怪，她在邁阿密海灘擔任豪華房地產經紀人已經將近二十年了。在參觀該地區最昂貴的社區時，她説，與她二十多歲初到時的氛圍已經有所改變，當時她被派對氛圍吸引，並在南海灘擔任雞尾酒女招待。

“邁阿密海灘過去是一個你來幾天玩耍、曬太陽然後離開的地方，” 道格拉斯·埃利曼銷售執行董事戈登泰爾説。“現在它是一個居住的地方。這裏的生活方式、天氣、經濟政策、政治政策。每個人都想來這裏。”

她的生意仍然蒸蒸日上，即使在疫情高峯時期的瘋狂程度已經過去，當時超級富豪買家 —— 她稱之為“鯨魚” —— 只需一個電話就能決定是否購買房產。去年，她的房屋銷售額約為4.75億美元，低於2021年的約7.5億美元 —— 但在疫情爆發之前，一個好年份的銷售額可能是1億到2億美元。

“過去每隔一週就會有一隻鯨魚來城裏看房；現在每天都有人來，”她説。“而當像加利福尼亞這樣的州實施他們的豪宅税，或者馬薩諸塞州實施百萬富翁税時，這隻意味着我的生意會更好。”

星島一直是全國房價最昂貴的社區之一，一個封閉社區，所有房屋都俯瞰着大海，寬敞的豪宅吸引了名人和億萬富翁。但這種慷慨已經擴散到迎合不同需求的其他社區。

威尼斯羣島——由威尼斯大道連接的六個人工島嶼，包括迪利多島、裏沃阿爾託島和聖馬力諾島——已經變成了“富裕單身漢的樂園”，Goldentayer説。富裕人士可以在短短的步行（或滑板車駕駛）距離內到達附近的10家不同健身房之一（包括Barry’s），然後去吃一碗巴西莓（Pura Vida是一個受歡迎的地方）。對於尋找更大房屋但沒有肯·格里芬預算的家庭來説，像棕櫚島這樣的地方，房屋的中位價值僅不到1000萬美元。

這些收益是多樣化的，不僅僅侷限於像星島這樣的超級精英地區，還擴展到佛羅里達的一些傳統上不被視為富裕天堂的地區。在大流行病之前，坦帕地區沒有一個郵政編碼的房屋中位價值超過100萬美元。現在有四個。

百萬美元地區的崛起

房屋中位價值至少為100萬美元的郵政編碼數量

來源：Realtor.com

Bruce Ring是Palm Beach County Lenson Realty Inc.專門銷售海濱住宅的經紀人，他説市場在2020年底變得異常活躍，房產的售價是幾年前的兩倍。他説他的客户搬家是因為對遠程工作的新開放以及對州和地方税收抵扣的變化。

“有人告訴我，他在馬薩諸塞州沒有支付的税款基本上就相當於他在佛羅里達州買新房的花費，”林格説。“對他們來説，不這樣做會比這樣做花費更多。”

隨着富裕居民將他們的資金和捐款帶到新地區，這種轉變具有政治意義。例如，格里芬曾經是伊利諾伊州的主要政治捐助者之一，後來將雄獅基金公司從芝加哥遷至佛羅里達。他在財政上支持了佛羅里達州州長羅恩·德桑蒂斯，他是2024年可能的共和黨總統候選人。國家日益激烈的文化戰爭也成為一個因素；德桑蒂斯在去年的一次連任競選活動中表示“人們正在用腳投票”，此後一直抨擊紐約和伊利諾伊等州在犯罪問題上軟弱。與此同時，民主黨加州州長加文·紐森在佛羅里達播放政治廣告，宣傳他的州是一個遠離保守政策限制的避風港。

舊金山仍在努力從大流行中恢復過來。攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社加利福尼亞仍然是美國一些最富裕地區的所在地，硅谷小鎮阿瑟頓的中位房價為740萬美元，是全國最昂貴的郵政編碼之一，根據 Zillow 的數據。但過去一年這個數字實際上下降了約3% —— 這反映了一個科技繁榮時期創造了巨大財富，但現在正在消退。

與此同時，舊金山本身仍在努力恢復 從大流行中恢復過來，科技公司允許彈性工作，使市中心變得空蕩，而持續存在的無家可歸危機和不斷上升的犯罪報道削弱了一些吸引力。Zillow 的數據顯示，諸如大教堂山、多洛雷斯傳教士區、市場南區、諾布山、下海特和米申等社區的房屋價值自2019年以來下降了超過10%。這些社區的普通房主看到他們的房產價值下降了超過28萬美元。

房價三年來放緩

在百萬美元社區中，一些地區長期看到了下降

來源：Zillow

注：季節調整後的典型房屋價值測量

紐約面臨着類似的挑戰。昆尼皮亞克大學本月發佈的一項民意調查發現，四成居民在這座城市感到不安全，而轉向混合工作模式導致市中心辦公大樓部分空置。紐約也是美國各州中所得税率最高的之一，州進步派議員提出了一項首創性的財富税。另請參閲： 遠程工作每年給曼哈頓造成超過120億美元的損失

尤其是曼哈頓上東區自疫情爆發以來，可售房屋數量不斷增加，據紐約佳士得國際房地產公司的經紀人布萊恩·邁爾稱，該社區的價值在過去三年中下降了8.8%，根據Zillow的數據。

這座城市仍然是強勁的豪華房地產需求之地 — 布魯克林聯排別墅市場，例如，正在蓬勃發展，因為人們想要更多的户外空間和社區氛圍，邁爾説。從更根本的角度來看，富人總是需要在世界金融中心。

邁阿密獨家的星島只能通過一個帶門的橋樑進入。攝影師：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg“這是美國的文化之都，也是世界上的文化之一，”邁爾説。“我正在與許多在2020年離開紐約的買家交談，他們已經在談論回來，無論是作為第二個家還是主要住所。”

然而，在佛羅里達，新移民不斷湧入，那不勒斯的豪華房地產公司Gulf Coast International Properties的所有者蒂姆·薩維奇説。這座城市——在皇家港、Coquina Sands和老那不勒斯等社區的價值在過去三年裏翻了一番多——過去特別受中西部人的青睞，但現在各地的人都紛紛湧入，他説。

薩維奇正在出售一處價值9900萬美元的房產，位於海灘旁，步行即可到達市中心。這在那不勒斯市場上是一個高價，買家可以將這處房產分割成不同的地塊或打造成一座大型住宅。他説，截至一月底，已經收到了兩份報價。

“我看不到我們看到買家湧入的基本原因會消失，儘管Covid的限制已經放寬，”他説。“一旦這個開關被打開，我不知道你怎麼把它放回盒子裏。”