英國房屋自1876年以來從未如此昂貴-彭博社

自維多利亞女王在位以來，房價從未如此高不可攀。

攝影師：達倫·斯台普爾斯/彭博社 歡迎來到 金融精釀 。我是約翰·斯特佩克。每個工作日，我都會關注市場和經濟中最重要的新聞，並解釋這一切對你的資金意味着什麼。

維多利亞時期的房地產市場

今天給你帶來一場房價狂歡。首先，如果你是房主，想要讓自己做噩夢，或者是準備購房的首次買家，想要讓自己充滿希望，那就來聽聽最新的Merryn Talks Money播客。

本週我們在播客中邀請了彭博社的尼爾·卡拉南。尼爾是2008年愛爾蘭房地產泡沫和破裂的老手。可以説他並不樂觀。實際下跌40%？這甚至比Merryn幾個月前騙我給出的預測還要激進。湊合聽聽吧。

無論如何，你可以在這裏收聽，並確保通過你選擇的播客應用訂閲（這裏有Spotify和Apple的鏈接），這樣你就不會錯過任何內容。

維多利亞時期的房屋市場

與此同時，要更深入地瞭解英國的房價，我很幸運能夠提前看到施羅德的鄧肯·拉蒙特更新的長期住房可負擔性研究報告。

當我説長期，我是認真的。拉蒙特回溯了178年的數據。 因此，當他説房價可負擔性自維多利亞時代以來從未如此糟糕時，他並沒有誇大其詞。

根據簡單的平均收入數據（年收入略高於32000英鎊的單一收入者），平均房價約為收入的九倍（根據去年11月底的英國國家統計局數據）。 這種差距最後一次出現在1876年，您可以從下面的圖表中看到。

自1845年以來的英國房價可負擔性

自維多利亞時代以來，房價相對工資最高

來源：英格蘭銀行；土地註冊局；英國國家統計局；施羅德

回顧到這麼遠，拉蒙特指出，在第一次世界大戰前，住房可負擔性的顯著改善主要是由三個主要因素推動的：住房供應增加了一倍多；房屋平均變得更小；收入增加。

但雖然所有這些都具有歷史意義，但對今天並不特別相關。 那時大多數人都是租房的，對於普通人來説，貸款根本不是一個選擇。

如果您想討論今天的情況，最好回到上世紀90年代，當時平均房價與收入的比率約為四倍。 這可能是任何人都會認為英國房價實際上很便宜的最後一次時期。

隨着物價上漲速度超過工資增長速度，購房能力急劇惡化。這反映在a) 平均首次購房者年齡的上升；和b) 擁有自己住房的家庭比例下降。英國的住房所有權水平在21世紀初達到了約70%的峯值。現在大約為64%。

是什麼導致了這一情況？正如拉蒙所説的（以及我之前一直在強調的），“這裏的潛在問題是利率。” 拉蒙指出，引用了英國銀行的一份報告，其中提到了我之前提到過的，拉蒙指出，英國銀行認為價格激增的主要原因是“實際利率持續、急劇且始終出乎意料地下降。”

因此，拉蒙表示，“近年來房價可能相對於收入較高，但低利率使得按揭付款相對較為負擔得起，即使是那些借入大額貸款的人也是如此。” 但隨着抵押貸款利率上升，“那個時代現在已經過去了。”

簡單來説，如果房價上漲是由利率下降驅動的，那麼除非你認為最近利率上漲是非常暫時的，否則可以合理地預期價格會下調。

我們可以討論下調多少。我們可以討論其中多少是“實際的”（即由通貨膨脹驅動）以及多少是“名義的”（即實際價格下跌），這是我們在上述播客中更多討論的內容。但無論如何，購房能力必須得到改善。

購房者和業主：記住兩點

在我離開之前，我想非常清楚地説明幾件事情。如果你是為了自己的生活而購買房屋，你的決定應該基於你的個人情況，而不是基於你認為房價可能會走向何方。每個人都有自己的看法，但沒有人有水晶球。

房價下跌的最大風險是你可能最終陷入負資產，即未償還的抵押貸款價值高於房屋價值。但只有在名義價格下跌時才會出現這個問題（請記住，任何調整的部分至少會受通貨膨脹的影響，而不是實際價格下跌）。即使在這種情況下，只有當你需要搬家時才會成為問題。

因此，如果你正在購買房屋，要關注你是否負擔得起這個房產，考慮到付款、工作穩定性和其他個人財務因素。但同時也要確保你喜歡這個房子，足夠讓你在那裏長期居住。

（一些建議：在搬進新房之前一定要和鄰居交談 — 他們是關於該地區和你可能忽略的任何潛在缺點的寶貴信息來源；不要被“潛力”所迷惑 — 如果你不是DIY天才，購買房屋不會讓你變成一個。）

其次，關於抵押貸款利率。你會經常聽到“平均”抵押貸款利率。這些平均值通常（仍然）在5%以上的範圍。但就在我寫這篇文章的時候，我看到五年期固定利率低於4%。關鍵是，“平均”值被不具競爭力的產品所扭曲 — 如果你在比較網站上或與抵押貸款經紀人交談，你將不會被提供這些產品。而且不要忘記 — 市場上還有其他產品，不僅僅是固定利率貸款。

我的同事馬庫斯（對房地產市場的看法比我樂觀得多）早就指出了這一點 — 這是他在 十二月發表的一篇文章，還有一篇在 一月。

“大局觀”經濟分析師對這個平均數的關注也讓我懷疑他們對再抵押對消費需求造成的損害有一種偏頗的看法，這也是我對 英國整體經濟實際上比較樂觀的原因之一。

簡而言之，房價需要調整。這並不是一件壞事，特別是如果這是由於名義房價略微下降（也許10%）並且工資增長持續一段時間超過價格增長所導致的。

如果你正在購房或搬家，請考慮這一點，但不要讓它佔據你的生活 — 在任何搬家決定中有更重要的因素，一切歸結為你的個人情況。如果你打算再抵押，忽略平均數 — 實際提供的利率應該比頭條數字低得多。

請發送您的反饋、意見和問題至 [email protected]*，我將選取最好的內容進行刊登。如果您是通過朋友或同事轉發的此電子郵件，在此處訂閲以獲取您自己的副本。*

我今天早上讀到的內容

• **有時甚至“超級豪宅”房價也會下跌：**彭博社神秘的豪華地產經紀專欄作者分享了一個給 倫敦富裕的房主的警示故事。
• **球場上的私募股權：**據説私募股權公司將英格蘭足球俱樂部視為目標。他們能讓這項美妙的運動變得有利可圖嗎？ 克里斯·休斯進行了探討。
• **如果芯片用完了會怎樣？**微芯片是如此重要，涉及到幾乎所有事物，以至於 供應崩潰可能會摧毀英國經濟。這就是政府現在正在通過一些可怕的情景來提高我們的抗擊能力的原因。
• **傑里米·亨特的重要預算日：**這是金融市場希望下個月從財政大臣口中聽到的內容， 馬庫斯·阿什沃斯説。

傑里米·亨特，英國財政大臣，將於下個月發表預算演講。攝影師：克里斯·拉特克利夫/彭博社### 每日引言

‘我們沒有發現那些擁有高薪職位的人比那些只賺一半工資的人更值得的證據…極端的職業成功更可能是由家庭資源或運氣驅動，而不是能力。’

馬克·庫施尼格

瑞典林雪平大學分析社會學高級副教授

一份瑞典研究論文提出智商只能提高工資到一定程度的論點。### 給…上帝的話定個價

• $50m 一本希伯來聖經的最高估價，被描述為世界上最古老的幾乎完整的例子，將於5月在紐約蘇富比拍賣。這本“薩鬆手稿”可以追溯到公元800年代末或900年代初。

在你離開之前…

如果你還沒有訂閲Merryn Talks Money播客，我強烈建議你這樣做。蘋果用户可以在這裏訂閲; 安卓用户可以選擇Spotify，或者選擇你喜歡的播客應用。本週的內容是關於 — 嗯，我想你現在已經猜到了…

下週需要關注的主要故事包括：

• 在經濟新聞方面，Rightmove將於週一報告英國房屋的掛牌價格，而本週晚些時候我們將通過公共借款數據獲得對英國資產負債表的最新看法。
• 在企業新聞方面，我們將看到包括Lloyds和滙豐銀行在內的銀行的全年業績，以及包括力拓和國防巨頭英國BAE系統在內的礦業公司。

收聽：****Foundering：約翰·麥卡菲的故事是一個新的六集播客系列，追溯硅谷偶像的生活、神話和自我毀滅。免費訂閲，請訪問Apple，Spotify或您獲取播客的任何地方。

如果您想要及時的新聞評論，並偶爾冒出一兩個笑話，請關注我在Twitter上的動態。