房價下跌不是恐慌的理由 - 彭博社

利茲·特拉斯：不負責房價下跌。

攝影師：Hollie Adams/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是約翰·斯特佩克。每個工作日我都會關注市場和經濟中最重要的新聞，並解釋這一切對你的財富意味着什麼。*

房價下跌不是恐慌的理由

不要錯過新的Merryn Talks Money播客。Merryn與Troy Asset Management創始人Sebastian Lyon進行了對話。Lyon預計通貨膨脹將持續一段時間，並提出了一些投資者可以保護財富免受其侵害的方法。

與此同時，英國的房價正以自2009年以來最快的速度下跌。

這是根據最新的Nationwide數據顯示的，數據顯示與去年同期相比，3月份房價下跌了3.1%。房價已連續七個月下跌，比8月份的峯值低了4.6%（這是季節調整後的數字，如果忽略季節性影響，實際下降幅度約為6%）。

這不應該讓大家感到意外，我相信對大多數人來説並不意外。下面的圖表是房價的簡單圖表。

正如您所看到的，根據Nationwide的判斷，英國的平均房價在8月份達到了約£275,000的峯值。現在大約是£257,000。

罪魁禍首當然是不斷上漲的利率。在2022年初，您可以獲得一筆利率低於2%的五年固定利率抵押貸款。現在您將支付大約兩倍於此的利率。

非常明確地説，這並不是 — 與一些觀點相反 — 短暫的利茲·特魯斯政府的全部責任。利率已經在上漲。事實上，到了2022年中期，提供的平均抵押貸款利率已經上漲了約一個百分點。

去年年底利率急劇上升所做的一切只是製造了一種錯誤的感覺，即這是一個一次性的尖峯，在您意識到之前，我們將回到2022年之前的低利率。正如我本週早些時候寫的那樣，這幾乎肯定是錯誤的。

無論如何，利率很重要，因為在沒有完全改變我們建造房屋的方式、規範規劃和對土地價值徵税的情況下，利率是房價的主要推動因素。

當利率上升時，平均購房者可以借款的金額就會減少。如果平均購房者可以借款的金額減少，那麼平均房屋售價也必須下降。這種關係實際上是機械性質的。

這反過來意味着房價應該還有進一步下跌的空間。大約三個月前，我大膽猜測實際價值（即考慮通貨膨脹後）下跌約30%是完全可行的，我仍然傾向於打賭在那個範圍內會有所變化。（事實上，如果考慮通貨膨脹，我們已經接近一半了）。

一個健康的修正

我要指出的是，也許我與一些更悲觀的評論者有所不同的地方在於，沒有必要對此感到恐慌。正如您從上面的圖表中可以看到的那樣，平均價格在名義上可能再下降4萬英鎊，純粹從名義上來看，這是另外15%左右，他們仍然只會回到2020年疫情開始時的水平。

這並不是説我們一定會走到那一步。更多的是要指出，即使價格下跌到那個程度，也只會把疫情時代的市場泡沫吹走。

這不是一個看起來可能普遍暴露於上升的負資產的市場，例如（您的未償還抵押貸款大於您房屋價值的情況）。我們不會回到上世紀90年代甚至2008年。

房地產仍然昂貴，以房價與收入的可負擔性而言，接近歷史最低水平（這當然是多年超低利率的直接結果）。

然而，銀行業和個人房主的狀況遠沒有像2008年之前那樣緊張。這意味着幾件事情。

許多房主可能對他們的固定利率抵押貸款到期時會發生什麼感到緊張。但事實上，他們採取的是固定利率貸款，通常有相當大的資產淨值墊，而不是像北巖銀行那樣的125%浮動利率抵押貸款，這意味着在任何人接近失去房子或被迫賣房之前，有相當多的選擇。

其次，經濟中的整體暴露水平比2008年要低得多。根據2021年的人口普查，在英格蘭和威爾士，僅有29.7%的家庭擁有按揭購房（2011年為33.5%），而32.8%的家庭完全擁有自己的住房（2011年為30.8%）。其餘的是租户。

這絕對是事實，很大程度上是因為房價太貴了。但這意味着抵押貸款壓力對整體經濟的威脅較小。

所以在大局觀中，我仍然預計英國目前的房價下跌更多地是一種“健康的、儘管重要的修正”，而不是摧毀經濟的崩潰。

儘管一如既往，我保留改變主意的權利…

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希望有一個愉快的假期？ChatGPT還沒有準備好完全取代旅行代理。攝影師：Nyimas Laula/Bloomberg### 午間市場綜述

我的同事Kristine Aquino和David Goodman快速更新今日英國市場…

“英鎊在英國早晨進一步失去動力，從早些時候超過1.24美元的高點回落，因為美元展開了一輪反彈。這在一定程度上是由於Nationwide發佈的最新房價數據令人失望，打破了市場可能終於觸底的希望，尤其是在意外上升的抵押貸款批准之後。

“與此同時，英國正在加入全面和進步跨太平洋夥伴關係協定，這是一個包括澳大利亞、日本和加拿大在內的11個印太自由貿易區塊。”

就更廣泛的市場而言——富時100指數在7630左右略有上漲，但在當天基本上變化不大。黃金價格保持在約1980美元/盎司左右，原油（以布倫特原油計）價格基本持平在每桶約79.25美元左右。

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每日名言

‘如果你是投資者或交易者，不要擔心美元的死亡。它總是即將到來。對任何投資過程都是完全無關緊要的。’

Brent Donnelly

創始人，Spectra Markets

唐納利認為，關於美元滅亡的最新悲觀預測將像其他所有預測一樣準確。### 給… Covid欺詐的成本下個數字

• 210億英鎊 估計2022年3月至2022年3月對英國納税人的欺詐成本，比2020年3月至2020年3月的55億英鎊增加了。 24個月。

在你離開之前…

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• 在美國，我們將獲得最新的非農就業數據，像往常一樣，人們將仔細研究以獲取是否更接近衰退的線索。在日本，我們將獲得最新的Tankan商業信心調查。
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