隨着更多加息臨近，英國房價接下來會怎樣？- 彭博社

英國房地產市場有望迎來春天嗎？

攝影師：Hollie Adams/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日我都會關注市場和經濟領域的重大新聞，並解釋這一切對您的財務意味着什麼。*

英國房價走勢如何？

全新的In The City播客已經發布！Francine和Dave與Harrods董事總經理Michael Ward討論奢侈品業務。有一件事可以確定，生活成本的上漲並沒有在這裏產生影響 — 正如Ward所説：“奢侈品行業的好處在於價格不敏感。富人越富，這就是這個世界。”

我們已經有一段時間沒有關注英國房地產市場了，今天英國經濟數據發佈之間有一段空檔，讓我們來看看它的脈搏。

首先，最近的皇家特許測量師協會（Rics）調查是在我度假期間發佈的。

我喜歡使用的一個方便的圖表顯示，房地產經紀人對價格的預期確實往往與實際價格走勢相當吻合。我已經更新了下面的圖表。正如您所看到的，住宅專家們的情緒比以往任何時候都要高漲。

我們即將看到價格恢復嗎？

小型信貸緊縮的簡史

讓我們來解開發生了什麼。在2022年第四季度，英國實際上經歷了一次小型信貸緊縮。全球市場意識到通貨膨脹不會消失，央行利率將不得不保持較高水平。這導致政府債券收益率上升（換句話説，影響全球其他任何利率的利率上升）。

與此同時，英國政府債券市場（也就是你不知道的英國政府債券的名稱）由於被定義利益養老金基金的監管不力的對沖方案（所謂的LDI策略）而處於危險狀態。

簡單來説，養老金基金借了一大筆錢，押注英國政府債券收益率下降。當收益率上升時，他們突然不得不迅速償還這筆錢，於是開始大規模拋售政府債券。

利茲·特拉斯政府的相當激進預算可能是這方面的最後一根稻草，但我懷疑無論如何都會出現一個觸發因素，這對於任何願意深入研究的人來説都提供了一些有趣的反事實。

無論如何，關鍵點是信貸價格飆升，可用性因此崩潰。因此，整個抵押貸款市場在短時間內陷入停滯。然而，英格蘭銀行及時出手施救，抵押貸款市場自那時起一直在平靜下來。房屋貸款成本從10月的高點逐漸下降，市場也出現了復甦。

然而，正如這段描述所希望的那樣，鑑於最初的恐慌是短暫、尖鋭且殘酷的，你會期待一個復甦。但借貸成本仍然比以前高得多。

市場將會得到支撐的因素是什麼？

我的觀點是，利率上升意味着房價必須調整。如果利率上升，人們就無法像以前那樣借到那麼多錢。如果是這樣的話，他們就無法支付買家們要求的價格。因此，你不需要失業率激增，甚至不需要輕微的經濟衰退來引發價格下跌 — 直接的算術就能完成這項工作。

這也是為什麼我更傾向於“調整”而不是“崩盤”的原因。我認為這不需要太戲劇性。這更多是一個感知（“我買房時比現在貴了20%！”）趕上現實（它實際上值多少錢取決於一個願意買家願意支付的價格）的問題。

有哪些因素可能阻止這種調整根本不發生？

一個因素是工資可能會上漲到足以彌補借貸能力下降的程度。這並不是一個糟糕的解決方案 — 這意味着購買力已經提高 — 但到目前為止，“實際”（通脹後）工資一直在下降，而不是上升。

另一個可能是銀行可以簡單地讓人們借更多的錢，或者抵押貸款利率可能會繼續下降。然而，目前似乎這兩種情況都不太可能發生。本週的工資和價格數據已經大幅推高了市場對英國央行利率的預期。就在一個月前，人們認為利率會在4.25%結束。現在預期的終點更接近5%。

這表明很多事情，但在這種情況下最明顯的是，自小型信貸緊縮以來，抵押貸款利率的穩定下降期很可能基本結束了。

廉價房產的牛市？

那麼還有什麼可能呢？最近Nationwide（悲觀）和Halifax（不那麼悲觀）房價指數之間的分歧提出了一個有趣的觀點。Capital Economics的Andrew Wishart認為他有解釋。

你可以在我同事Lucy White的這篇文章中閲讀詳細內容。但這是要點。交易量下降，因此可以從中提取數據的交易數量更少。更重要的是，該交易池中的房產組合幾乎肯定已經發生了變化。

如果你無法像一年前那樣借到同樣的購房金額，那麼你有幾種選擇（特別是對於首次購房者）。

一種選擇是：不買。遠離市場，希望價格下降。因此交易量下降。

第二種選擇是：拉長你的財務狀況。在這方面最明顯的選擇是延長抵押貸款期限以減少每月付款。然而，在小型信貸緊縮之前，這種情況已經普遍發生。因此，雖然抵押貸款期限可能進一步延長，但你已經面臨着一個可能會使用今天的自動入職繳款來支付他們最後五年抵押貸款的一代退休人員的風險。

第三個選擇是：降低你的期望。你想要在城市裏的兩居室。那麼在郊區找一個1.5居室的公寓怎麼樣？

如果每個人都這樣想，結果就是你會遇到很多競爭激烈的“便宜”房產，最終可能以要價甚至高於要價出售。與此同時，在更昂貴的房產端，銷售量減少，但由於勞動力市場強勁，沒有人被迫賣房，因此不覺得有必要降價。

這確實是為什麼房價調整可能比預期更為漫長的一個原因。事實上，我們似乎正在看到這種情況在倫敦特別明顯。

然而，這實際上更多是一個統計問題，而不是房地產市場本身的支撐。在房地產市場下滑的早期階段，買家和賣家之間的僵局也是相當普遍的。

然而，考慮到房價在疫情期間短時間內上漲了這麼多；考慮到業餘房東的壓力；以及考慮到還有更多的以更高利率再融資即將到來；我懷疑隨着年份的推移，我們會看到房價更牢固地受到重力的影響。

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我今早讀的東西

• **必讀：**難怪英國首相里什·蘇納克正在考慮在下次選舉前削減遺產税 — 大家都討厭它，幾乎沒有人繳納，所以國庫不會太在意。馬修·布魯克説這沒問題。但在這個過程中，也許應該確保在繳納時，確實是應該繳納的人。
• **銀行還會成為投資對象嗎？**馬克·魯賓斯坦深入探討了銀行業的關鍵問題。
• 私募股權正在尋找英國的便宜貨，提出看起來很慷慨的報價。克里斯·休斯説不要被愚弄 — 這些目標公司的投資者應該更有要求。
• 當市場恐慌和銀行擠兑風險變大時，央行介入“拯救”經濟是一回事。但前貨幣政策制定者比爾·達德利説，他們應該花更多時間審視自己在首次造成脆弱性方面的角色。

美國聯邦儲備委員會主席傑羅姆·鮑威爾。貨幣寬鬆過度？攝影師：塞繆爾·科倫/彭博社### 午間市場

我的同事克里斯汀·阿基諾和大衞·古德曼快速更新了今日英國市場…

“市場今天明顯轉向避險。富時100指數明顯下跌，跟隨歐洲股市和美國股指期貨的下跌，礦業和科技股領跌。

“英國國債跟隨債券市場走高，投資者在美聯儲表示美國經濟放緩以及特斯拉和台積電等公司的令人失望的業績之後，尋求政府債券的安全性。

“英鎊目前徘徊不前，保持在1.24美元以上，此前連續兩天上漲。”

至於數字方面，富時100指數下跌約0.2%，約為7,880點。黃金上漲約0.4%，約為每盎司2,000美元，但原油（以布倫特原油計）進一步下滑，下跌約1.5%，降至每桶82美元以下。

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每日一句

“我們所能做的就是祈禱，希望美國的每個人都明白，主權簽名、主導債券市場、世界主導經濟的神聖性有多麼重要。這不是你想要去拿捏的東西。”

菲利普·希爾德布蘭

黑石集團副主席兼前瑞士央行行長

在彭博舉辦的活動上發表講話， 希爾德布蘭談到了由美國債務上限危機引發的風險，即將在您的新聞週期中出現隨時都有可能。### 給… 伍德福德賠償定個數

• 2.35 億英鎊 這是 投資者們在LF伍德福德股票收入基金可能會獲得的金額，此前金融行為監管局與基金管理員達成協議。如果全額支付，投資者將恢復大約每英鎊77便士，金融行為監管局表示。

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週五要關注的主要新聞包括：

• 英國零售銷售數據 首先發布，同時 採購經理人指數 — 提供各種業務部門狀況的快照 — 將發佈英國、歐元區和美國的數據。
• 在企業新聞方面，英國沒有太多成果，但美國將有消費品巨頭 普羅克特與甘布爾 和石油服務集團 斯倫貝謝 的更新。

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