芝加哥的空置高樓威脅金融交易帝國的未來 - 彭博社

在芝加哥金融中心的中心地帶，一座佔據整個城市街區大部分空間的七層建築曾經是世界上最大的期權交易所的所在地。現在，它已經被塵封。

這處物業幾十年來一直是期權交易員爭相交易並互相大聲喊單的交易大廳，自2019年以來一直在市場上出售，但所有者Cboe Global Markets Inc.找不到買家。

芝加哥盧普社區的前CBOE總部，位於400 S La Salle St。攝影師：Christopher Dilts/Bloomberg芝加哥商品交易所大樓，曾經是一個重要的大宗商品中心，情況更糟，貸款人已將大樓的鑰匙交給了Apollo Global Management Inc.在芝加哥河以北密歇根大道上的著名購物區“華麗一英里”，空置的商鋪點綴着街道，空置率創下紀錄。

如今，城市中心的空心化已經成為美國城市的令人沮喪的特徵，無論是舊金山的市場街還是紐約的華爾街。但是芝加哥，作為美國第三大城市，面臨着自己的挑戰，威脅着其作為主要全球金融中心之一的地位。

中西部商業中心不僅面臨着員工遲緩返崗的困境 — 根據安全公司Kastle Systems的數據，該地區的辦公室出勤率僅為疫情前水平的一半 — 而且包括Citadel和波音公司在內的主要公司的離開將導致難以填補的空缺。

高盛合夥公司，該地區的一家大型金融僱主，已經將其辦公室基本關閉，而包括Cboe和Allstate Corp.在內的公司並未要求所有員工返回辦公室。在這種背景下，該市正在應對犯罪激增，包括汽車劫持和搶劫，這導致市長Lori Lightfoot今年失去了工作。

現在輪到她的繼任者Brandon Johnson上任了，他是一位進步派，將於週一上任，扭轉該市搖搖欲墜的命運，包括扭轉市中心的衰落。

對於商業地產市場來説情況並不樂觀，該市的辦公空置率在第一季度達到創紀錄的22.4%。曾被視為芝加哥未來光明機遇的科技公司正在收縮：Salesforce Inc.和Meta Platforms Inc.正在放棄近24萬平方英尺（約2.23萬平方米）的空間。

現在，芝加哥商品交易所集團首席執行官特里·達菲在一次採訪中表示，如果該市和州採取被視為“不明智”的舉措，他準備離開芝加哥。

“需要採取一些重大舉措，”Sterling Bay首席執行官安迪·格洛爾説道，他是時尚弗爾頓市場社區背後的主要開發商。“芝加哥沒有一個充滿活力的中央商務區就無法繁榮。”

芝加哥辦公市場陷入困境，公司紛紛離開

需求指標自疫情爆發以來表現最糟糕的季度

來源：仲量聯行，芝加哥中央商務區每季度的淨吸納量

淨吸納量是指租户在該期間內騰出的空間與佔用的空間之間的差異

一次特別嚴重的打擊來自肉類巨頭 泰森食品公司，該公司此前宣佈將關閉其當地辦公室。該公司在第一季度騰出了23.4萬平方英尺的市區辦公空間。

根據房地產公司 世邦魏理仕集團 的數據，芝加哥在美國11個城市的辦公室租賃活動指數中排名第二差，僅次於第一季度的 舊金山，租户因當前空間不再適用或由於混合工作或最近的裁員而縮減，使得芝加哥市中心在今年頭三個月內增加了150萬平方英尺的轉租空間。這足以容納大約15,000至20,000人。

“許多公司正在嘗試測試較小空間、更靈活空間和遠程辦公是否能夠實現相同的生產力，”仲量聯行公司的房地產經紀團隊聯合負責人 Matt Carolan説。

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這與金融重鎮紐約形成鮮明對比，紐約市長埃裏克·亞當斯一直在敦促公司讓員工返回辦公大樓，華爾街高管對遠程辦公持批評態度。摩根大通公司 告訴其董事總經理們上個月必須每個工作日都在辦公室。

美國的市中心空心化正在困擾着美國

芝加哥的空置率仍高於一些同行

來源：CBRE，第一季度市中心空置率

安聰CEO湯姆·威爾遜表示，保險公司發現“靈活性真的很受歡迎”，後疫情政策已經幫助招聘工作在全國各地展開。

“我們決定把員工當作顧客來對待，”威爾遜説。“我們向他們銷售一份工作，一份工作伴隨着一些金錢，一些職業成長 — 現在還有更多的靈活性。”

芝加哥官員表示，幕後，僱主們對員工更加靈活，擔心在緊張的勞動力市場中失去人才。這對商業領袖批評犯罪率上升的城市來説是一個挑戰，但空蕩蕩的街道也不利於安全環境。

芝加哥的犯罪事件去年比2021年增加了41%，到目前為止，2023年又增加了43%。億萬富翁肯·格里芬稱暴力是將其Citadel業務遷至邁阿密的原因之一，而CME的達菲最近公開談到他的妻子在光天化日之下被搶劫。

“我們需要繼續創造讓人們前往市中心的理由，”芝加哥世界商業主管兼市首席營銷官邁克爾·法斯納赫特説。“我鼓勵所有企業領袖至少制定一個每週三天在辦公室的政策。”

混合工作模式還帶來了其他連鎖效應。市中心的人流減少讓零售商苦不堪言。華麗一英里的空置率達到29%，最北部的部分圍繞着曾經容納梅西百貨公司的垂直購物中心——水塔廣場——有39%的空置率，根據高誠地產的數據。

在盧普社區廣告辦公空間出租的標誌。攝影師：克里斯托弗·迪爾茨/彭博社約翰遜上任後，他將不得不應對芝加哥從疫情中緩慢復甦、犯罪率上升以及空置建築失去價值的問題，這可能會減少該市長期內徵收的房產税額。

這位47歲的民主黨人吸引了這座主要是進步城市的選民。在競選期間，他承諾提高對大型企業的税收，以增加芝加哥的收入，但商界領袖表示，他一直在與他們聯繫，並願意聽取他們為何這樣的徵税會讓企業離開的論點。

“約翰遜先生沒有權力對我的企業徵收交易税，”芝加哥商品交易所的達菲説，並補充説，打擊犯罪應該是新市長更大的關注點。“在我們的租約中，我們有一項規定，如果城市或州政府有什麼不合理的舉措，我們的租約就會無效。”

據過渡團隊發言人李傑森稱，約翰遜已經與各種商界領袖會面，並要求他們利用自己的知識幫助該市削減成本或增加收入。即將上任的市長了解市中心面臨的挑戰，並專注于振興被稱為中央商務區的盧普社區，他説。

“該市的‘市中心商業走廊’仍然受到疫情的影響，空置率較高，人流量較低，”約翰遜在就職演説中説道。

他強調了使該市的公共交通系統更安全、更可靠的必要性，以便居民既能到達工作地點，又能享受芝加哥的設施。

對於芝加哥來説，並非一切都是壞消息。西環路及其富爾頓市場區正在蓬勃發展，各種酒吧和餐廳紛紛湧現，為包括Alphabet Inc.的谷歌和麥當勞在內的公司員工提供服務。該地區的高品質建築每平方英尺的租金比環路高出約20美元，根據JLL的Carolan。

“我們在富爾頓市場建造的每棟建築都已經100%租出去了，”Sterling Bay的Gloor説道，該公司目前正在該社區建造另一座塔樓。

湯普森中心最近被谷歌收購。攝影師：Christopher Dilts/Bloomberg芝加哥的支持者們也對湯普森中心的未來充滿希望，這座被谷歌最近收購的未充分利用的1980年代政府建築。計劃是在2026年對該建築進行翻新並重新開放。

然而，在金融中心，由於兩次減值和折舊，Cboe的400 South LaSalle大廈的價值已經下降了一半以上，監管文件顯示。該公司將這座建築出售近四年，以搬到翻新後的舊郵局總部，而其交易大廳則搬到了芝加哥商品交易所。

即使它有了新的業主，要使市中心復甦需要的遠不止一次建築出售。

越來越多的公司實施返辦公政策，“越來越多的人來到市中心，” CBRE的副主席Brad Serot説。“這時你會看到街道變得更加繁忙，餐館、咖啡館再次興旺起來。”