英國房價下跌：買家資金緊張，更多下跌可能性較大 - 彭博社

英國房地產市場再次出現動盪。

攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日我都會關注市場和經濟中最重要的故事，並解釋這一切對你的金錢意味着什麼。*

永不終止的抵押貸款的崛起

房價自2012年以來首次出現年度下降。至少根據最新的Halifax數據是這樣的。與去年相比，五月份的平均價格下降了1%。總體而言，房價比2022年8月的峯值下降了2.5%。

當然，有許多不同的房價指數，Halifax有點晚參加“房價下跌”派對 —— Nationwide幾個月前就已經記錄了年度下降。但總體而言，這表明我們大約一個月前看到的“穩定”希望已經結束了。

Halifax報告的整體基調有些悲觀，預計房價將進一步下跌，主要是由於抵押貸款利率上升。

這不是我會反駁的結論。深入瞭解市場狀況，金融業貿易機構英國金融業協會發布了今年第一季度的另一份有趣報告。

毫不奇怪，2023年前三個月的房地產銷售量達到了自2020年春季以來的最低水平，那時市場在疫情擔憂達到頂峯時關閉。除去那段時間，首次購房者降至自2015年以來的最低水平，而換房者的水平降至自2009年以來的水平。

這一切都是合理的。當交易減少時，搬家比首次購房更加困難，因為大多數人如果想要搬家，就必須先賣掉房子。第二季度的交易有所回升，但仍然比2022年第一季度要弱。

對於一直關注房地產市場的人來説，這一切都不是新聞。

在財務困境方面，拖欠抵押貸款的數量也在上升。儘管如此，英國金融表示，“目前的抵押貸款拖欠情況與歷史標準相比非常温和，這一點非常重要。”

按年計算，被收回的房產增加了28%，但同樣這是從一個非常低的基數開始的（2023年第一季度為1,250，而2022年為960），主要代表了後疫情積壓，而不是最近抵押貸款利率上升導致的案例。作為對比，2019年第一季度被收回的房產數量僅略低於2,000，所以我不會從這個數字中得出太多可怕的結論（至少目前還沒有）。

然而，報告中的另一個統計數據非常引人注目，我認為這加劇了市場上已經存在的壓力。

抵押貸款壓力加大

首次購房者選擇貸款期限超過30年的比例現已超過50%。為了對比，即使在2007年房地產泡沫的頂峯時期，這一比例也不到25%。而在疫情爆發前，這一比例仍然低於45%。

你可以認為首次購房者有能力做到這一點。他們剛剛開始（儘管平均而言，比以往的幾代人晚了很多），並且假設他們的職業發展順利，家庭收入應該會比債務增長更快。隨着這一情況發生，他們應該能夠通過多付款來縮短貸款期限。

或者至少，這是理論。但當你看看購房者所簽訂的抵押貸款時，很明顯在房產“旅程”開始階段延長抵押貸款期限會對後續產生影響。大約三分之一的購房者抵押貸款現在是超過30年的期限。

請記住，當你搬到第二個（或第三個，或第四個）房子時，你通常希望已經償還了原始抵押貸款的一部分，並且能夠維持期限而不是再次延長它。看起來這種情況越來越成為過去的事情。

然而，這樣的趨勢顯然是有限的 —— 例如，貸款人仍然不喜歡向退休人員放貸 —— 英國金融機構指出，雖然現在還為時尚早，但有跡象表明這一趨勢已經達到了極限。如果是這種情況，他們説，那麼它可能會“在可負擔性仍然受到限制的情況下對放貸起到制約作用。”

正如我們之前多次討論過的那樣，如果抵押貸款利率上升，而沒有其他方式來削減月供（例如延長期限，或者選擇利息貸款），那麼個人就無法借到足夠的錢來購買房屋。從邏輯上講，這反過來意味着如果賣方想要出售房屋，他們只能降低價格。

人們需要時間來改變想法。特別是一些首次購房者可能會降低他們的期望，反而在急於尋找能夠負擔得起的任何房產時，推高入門級房產的價格。但如果抵押貸款的緊縮持續時間更長，那麼最有可能不得不接受現實的將是賣方，即使就業市場依然強勁，也沒有人“被迫”出售。

我再次強調，正如我一直所做的那樣，基於你（或我的）對房價的看法來購買或出售房屋是愚蠢的。如果你購買某處作為居住地，只需確保它是你喜歡的地方，並且感覺舒適，可以在那裏住上一段時間。

在牢記這一重要警告的前提下，依我看，我會非常驚訝如果英國的平均房價今年不繼續下跌。這對於經濟的其他部分或個人房主來説未必是災難，如果工資繼續上漲，甚至可能緩解一些支付能力的壓力。但考慮到房屋在相對價值上的昂貴程度，很難想象一個不涉及“實際”（通貨膨脹後）調整的結果。

發送任何反饋、意見或問題至 [email protected]*，我會刊登最好的。如果你是通過朋友或同事轉發的這封電子郵件，在這裏訂閲以獲取你自己的副本。*

我今早閲讀的內容

• 必讀： 斯圖爾特帶來了他對養老金的最新看法 — 這次是關於 年輕工作者的養老金規劃。確保閲讀， 或者至少讓你更年輕的同事看一看。
• 幾家公司正在考慮海底電纜項目，這可能使歐洲能夠用太陽能和風能替換其北非化石燃料進口，報道來自Todd Gillespie和Eamon Akil Farhat。
• 我的同事戴夫·李提出了一個非常具有諷刺意味的觀點，關於可能使蘋果帽子（或Vision Pro，如果你堅持的話）取得巨大成功的關鍵因素 — 公司的實體店網絡。

蒂姆·庫克迫不及待地想試戴他時尚的新蘋果帽子。攝影師：Philip Pacheco/Bloomberg### 午間市場

觀察更廣泛的市場 — 富時100指數上漲約0.1%，約為7,630點。金價持平，約為每盎司1,960美元，布倫特原油價格上漲約1.2%，為每桶77.10美元。英鎊對美元上漲約0.3%，為1.246美元。

關注今日英國市場，獲取即時影響市場的新聞和分析。

每日名言

“當我們開發出超級智能時，我們可能會做出一些公開市場投資者會覺得非常奇怪的決定。我喜歡不受衝突，我認為我們有機會做出非常奇怪的決定的可能性是非常大的。”

Sam Altman

OpenAI Inc首席執行官

ChatGPT製造商OpenAI的首席執行官解釋為什麼他不希望將公司上市。不想讓公司上市。### 給…粘性通貨膨脹下定義

• 80%過去一年糖市價格上漲了80%。我的同事克里斯·布萊恩特解釋了這對歐洲食品製造商意味着什麼。

在你離開之前…

不要錯過Bloomberg Businessweek團隊的每日新聞簡報：訂閲Bw Daily，獲取雜誌著名記者的原創報道和獨特觀點，每個工作日。

週四要關注的主要故事包括：

• 我們從RICS獲得了最新的房地產市場數據。
• 在英國，報告的公司包括Wizz Air、住房集團Crest Nicholson和支持服務集團Mitie。

不要錯過*《In The City》播客。*每週，彭博的弗朗辛·拉誇和大衞·梅里特走進倫敦金融城的幕後。

如果你想要最新的新聞評論，偶爾會有笑話，可以關注我在Twitter上。