瑞典負債累累的房東可能需要出售房產以籌集資金 - 彭博社

瑞典備受困擾的房東正面臨越來越大的壓力，不得不出售房產以籌集現金，因為在接下來的18個月內有170億美元的債務到期。

儘管房地產公司一直抵制強制性出售，但採取行動的時間正在縮短。隨着債券和股票市場幾乎關閉，處置變成了最後的選擇之一。

無序的籌集現金風險導致在全球受衝擊最嚴重的房地產市場之一出現大幅折扣。這可能引發一連串的連鎖反應，重新設定整個行業的估值並加劇資金缺口。瑞典央行警告稱，房東快速大量出售可能威脅到該國的金融穩定。

設在斯德哥爾摩的SBB總部大樓。攝影師：Andrey Rudakov/Bloomberg“第一選擇將是進行資本重組並度過難關，但並非所有人都有這個選擇，”Aktia Bank的投資組合經理Jonne Sandstrom説。“如果市場的普遍情緒惡化，再融資將變得更加棘手，我會感到最擔憂。”

在一年多前創下創紀錄的交易之後，瑞典的商業地產交易量已降至十年來的最低水平。這表明賣方希望的價格與買方願意支付的價格之間存在差異。大量的信用降級，包括越來越多的房東跌入垃圾級別，表明僵局可能很快結束。

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週一，Corem Property Group與另外兩家合作伙伴達成協議，將房屋公司Klövern的51%股權出售給房地產投資者Nrep，約合2.3億美元，以便償還明年到期的債券。根據房東的聲明，這筆交易將對Corem第二季度利潤造成約10億瑞典克朗（9200萬美元）的會計打擊，該公司在5月份選擇了不提前償還混合債券。

“較高的利率正在侵蝕負債較多的小型房地產公司的利潤，”FastPartner AB首席執行官Sven-Olof Johansson在接受採訪時表示。“他們將更難以在銀行體系中再融資債券，因此今年秋天對他們來説將會很艱難。”

FastPartner — 斯德哥爾摩最大的辦公樓房東之一 — 失去了本月初的投資級評級。

瑞典房東需要在明年前 refinancing 170億美元

瑞典房地產公司各種貨幣的年度債券到期情況

數據來源：彭博社編制的數據

陷入困境的房東Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB — 更為人熟知的是SBB — 已經成為瑞典商業房地產困境的中心，但問題更為深遠。有四家公司的債券到期收益率至少比瑞典央行票據高出10個百分點，使它們陷入困境。

今年，債務到期總額相對可控，為49億美元，但2024年這個障礙將翻了一番，達到121億美元。Heimstaden Bostad — Heimstaden AB的子公司 — 到期金額最高，為25億美元，而SBB為7.65億美元，根據彭博社編制的數據。

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當第一季度財報從週二開始陸續公佈時，該行業的狀況將變得更加清晰，FastPartner將率先公佈財報。SBB將於7月14日公佈其財務報告。

瑞典房地產公司債券處於困境水平

一些債券的交易利差超過主權債券收益率1,000個基點

來源：彭博社編制的數據

注：由於流動性低，瑞典公司債券市場可能會出現波動

到目前為止，對投資組合的下調幅度很小 —— 第一季度不超過約4%。這在很大程度上是由於交易的稀缺，而幾個月來的第一筆重大交易將決定暴跌的程度。

穆迪公司的分析師在上個月的一份關於房地產行業的報告中表示：“瑞典面臨着未來幾年內公司債到期的風險。” 該評級機構指出，瑞典公司債的到期期限為三到四年 —— 是其他歐洲房地產所有者到期期限的一半左右 —— 這使得該國處於受高利率影響的最前沿。

今年1月，Fastighets AB Balder成為首家獲得垃圾評級的瑞典房東。此後，FastPartner和SBB也加入了這一行列。儘管這些公司的債券收益率已經達到高收益水平 —— 在SBB的情況下甚至更高 —— 但失去投資級別地位意味着債券買家羣變窄，融資成本大幅上升。

房地產公司的股價自2021年底達到峯值以來已下跌超過60%，使得權益發行成為一個不太受青睞的選擇。此外，銀行對增加對該行業的敞口越來越謹慎，這削弱了交易的資金來源。

“銀行在保持交易市場活躍方面發揮着重要作用，”房地產服務公司Newsec的副首席執行官兼諮詢部門負責人Max Barclay在接受採訪時表示。“但目前情況並不樂觀。”

瑞典房地產公司的評級出現下滑

大多數信用狀況惡化，一些公司的評級已降至垃圾級別

來源：彭博社編制的數據

一些投資者已籌集現金以利用這種情況，但他們希望得到房地產所有者不願提供的折扣。穆迪的基本情況是，到明年底，歐洲商業房地產的估值將從2022年水平下降5%至15%。瑞典的情況在“下行情景”中可能會下降更多。

然而，房東目前並不打算讓步，他們表示在入住率高且現金流穩定的情況下，沒有理由以低於賬面價值的價格出售資產。

即使是需要在未來三年內續發16億美元到期債券的SBB也表示不會為其房產提供折扣，據新任CEO Leiv Synnes表示。該公司上週將Linkoping南部城鎮的房產出售給了該市政府擁有的實體，但3700萬美元的收入只是其整體融資需求的一小部分。

“在這個市場上，我們沒有理由出售任何資產，”FastPartner的Johansson表示。“現在不是賣出的時候 —— 當利率低時才是。”

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