舊金山房地產下降刺激財產税評估上訴 - 彭博社

舊金山的寫字樓、購物中心、酒店和住宅業主正湧入該縣，要求削減他們的財產評估 - 以及税款 - 因為這座備受困擾的城市的房地產價格下跌。

包括Brookfield Corp.和Blackstone Inc.在內的一些全球最大的房東已經申請削減評估。自疫情爆發以來，此類上訴的數量在過去三年中翻了一番。本財政年度的評估在7月初發出，預計在9月15日之前要求減少的新上訴將激增。

“這就像從消防栓裏喝水一樣，”獨立税務代表公司創始人Mark Ong説，他的公司為上一納税年度的大約110億美元的舊金山財產提出了上訴。“我從事這項工作已經37年了，我從來沒有遇到過像這樣的一年。”

舊金山的建築。攝影師：Jason Henry/Bloomberg上訴的數量顯示了房地產市場低迷對舊金山等城市的更廣泛影響，這些城市的辦公室員工、購物者和遊客在疫情後一直 特別遲緩地迴歸。降低的評估可以減少城市服務的税收，從警察到無家可歸者援助。評估員認識到財產價值已經暴跌，只會加劇潛在的撤資惡性循環，負債的業主選擇放棄建築物，而不是將資金投入比他們支付的更低價值的資產。

截至6月30日的財政年度結束，舊金山的納税人要求對總價值超過600億美元的財產平均減免48%，根據彭博社整理的提交給市政府評估辦公室的文件。這些價值包括可徵税的商業物品，如設備和車輛，儘管被上訴的大部分金額與土地和建築評估有關。

在截至6月的12個月內，有2420份上訴案件被審理，約55%獲得減免。

該市已面臨2025年前7.8億美元的預算赤字，迫使市長倫敦·布里德動用她的儲備金，並留下空缺職位未填補，以及其他緊縮措施。舊金山最新的預算假設該市將被迫在未來兩個財政年度內向房地產業主退還1.67億美元。

“評估將是具有挑戰性的，但我們將不得不適應這一點，”布里德在上個月在市政廳接受採訪時説。“我們會的。”

倫敦·布里德市長攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社與全國各地的房東一樣，舊金山正在應對房地產需求的變化和利率上升導致樓價下跌的局面。洛杉磯、芝加哥和紐約的評估上訴案件也在增加。

根據紐約大學和哥倫比亞大學研究人員聯合進行的一項研究，由於遠程辦公的影響，紐約的辦公室在2029年前可能會失去其疫情前價值的44%。它們通常佔該市房產税收入的約20%。

“在紐約，每個人都會抗議他們的税收，”曼哈頓Kramer Levin的房地產律師Jay A. Neveloff説道。“這就像是一種儀式。但這一次確實是有充分理由的。”

對於舊金山來説，房地產前景更加嚴峻：根據波士頓諮詢集團的數據，辦公樓的價格可能會比疫情前暴跌高達60%。這座城市最大購物中心的業主、兩家最大酒店的業主以及太平洋投資管理公司控制的兩棟辦公樓的業主今年停止了償還抵押貸款，而不是繼續持有虧損的房產。

與此同時，據加州房地產經紀人協會的數據顯示，六月份舊金山的房屋中位價格比去年同期下降了16%，住宅銷售量幾乎下降了17%。

“舊金山顯然正處於這一價格下降的第一局，”舊金山開發商TMG Partners的首席執行官、曾擔任舊金山灣區商業領袖團體Bay Area Council主席的Michael Covarrubias説。

閲讀更多： 世界空置辦公室成為債務定時炸彈

到目前為止，舊金山避免了其房產税收的重大損失，從7月1日開始的財政年度，房產税收增長了4.6%，達到3400億美元。這在一定程度上是因為長期持有的房地產評估增加，這些評估仍在追趕繁榮年份，因為一項法律規定將評估增長限制在每年2%。上次總評估下降是在上世紀90年代中期，那是美國經濟衰退之後。

房東們並不等待城市評估員跟上時代的步伐。布魯克菲爾德要求將其2013年購買的位於685 Market St.的辦公大樓價值降低75%，同時還在尋求將One Post St.的評估降低68%，根據上訴委員會的文件顯示。這兩項上訴是去年提出的，目前仍在等待裁決。布魯克菲爾德拒絕置評。

哥倫比亞地產信託公司，一家於2021年被Pimco收購的房東，要求對三棟辦公大樓進行50%的減價，其中一棟是該組合中在一月停止償還抵押貸款的一部分。哥倫比亞的發言人拒絕置評。

知名建築的業主尋求削減評估

舊金山房產的估值差異很大

來源：舊金山評估上訴委員會

注：數據僅適用於2022年。對Chase Center的上訴被拒絕。其他尚未決定。

其他人要求更為適度的折扣。黑石集團要求將三棟靠近舊金山海濱的辦公大樓的減價幅度從20%降至25%。公寓房東Equity Residential在最近兩個税收年度對五處物業提出了最高20%的減價上訴。

初步重新評估請求通常是“佔位”數字，因為房地產所有者的代理人沒有時間準確分析所有提出上訴的物業，Ong説。根據美國最大的房地產税務諮詢公司Ryan LLC的負責人Nick Fogle的説法，最好在最初階段要求更大的減價，而不是採取保守立場，然後在後來尋求更大的折扣。

“甚至可能從未有過如此大的上訴結果與當前評估之間的脱節，”福格爾説，他在處理案件已經有15年了。“我們有一份第三方評估報告，顯示城市一座辦公大樓的價值比評估價值下降了超過80%。這是我第一次見到這種情況。”

舊金山中心購物中心的業主們將其交還給貸款人。攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社一些上訴出現在更大的麻煩之前。市場街上的舊金山中心購物中心的業主們在三月份將該購物中心的評估價值削減了大約40%。六月份，Unibail-Rodamco-Westfield和Brookfield表示他們將該物業交還給貸款人，理由是“銷售額、入住率和客流量下降。”

今年初，Park Hotels & Resorts Inc.撤回了一項將希爾頓舊金山帕克55酒店的評估價值減少近一半的上訴。六月份，該房東表示停止償還帕克55酒店和舊金山希爾頓聯合廣場酒店7.25億美元抵押貸款的付款。帕克酒店首席執行官托馬斯·J·巴爾的摩爾在8月4日與投資者通話中表示，該市的疫情恢復可能需要長達七年的時間。

“我和許多人一樣，相信舊金山會恢復，”巴爾的摩爾説。“只是需要更長的時間，而且我們都意識到那裏存在真正的結構性障礙和挑戰。”