英國房東擠壓為建造租賃投資者鋪平道路 - 彭博社

Damian Shepherd

倫敦的運河地區開發項目，於9月4日。借貸成本的激增加劇了供需缺口，大型投資者可以從中獲利。

攝影師：Jose Sarmento Matos/Bloomberg今年早些時候，美國私募股權公司Harrison Street房地產資本同意為英國第二大城市伯明翰的一項價值3億英鎊（3.77億美元）的住房開發項目提供融資。

這是一系列所謂的建造-出租交易之一，投資者正在應用一種長期在美國常見的模式。被稱為“多户住宅”跨越大西洋，Savills Plc和Knight Frank預測，這種模式最終可能佔據英國租賃市場的約30%，相當於超過160萬套房產，而目前不到10萬套。

儘管這一領域在過去十年在英國已經確立，但隨着利率上升至2008年金融危機前未曾見過的水平，正在發生一種新的轉變。

首先，借貸成本的激增意味着一代租户被進一步排除在購買自己房屋之外，創造了一批絕望的客户。此外，更昂貴的抵押貸款 — 以及更嚴格的監管 — 正在擠壓小型房東，這是一個主要由擁有幾套房產的個人組成的碎片化羣體，許多人正在考慮出售。

這加劇了供需缺口，大型投資者，從私募股權到養老金基金再到主權財富基金，可以填補並從中獲利。

英國利率已上升至2008年以來的最高水平

英格蘭銀行已收緊政策以試圖抑制通貨膨脹

來源：英格蘭銀行

“房東面臨的壓力確實有利於多户投資者，”運營着CBRE集團英國住宅資本市場部門的安德魯·桑德森表示，並且他也看到了該行業的增長。“成為買房出租投資者不再有任何税收激勵的日子早已一去不復返。”

然而，投資於建造出租的基金和資金並非完全免疫於面臨的小型房東所面臨的挑戰。通貨膨脹激增推高了建築成本，從原材料到工資，這意味着投資需要能夠產生更高的收益。

儘管住房開工數量有所下降，但資金仍在湧入。根據薩維爾斯的數據，專門建造出租住房的投資在上半年超過了20億英鎊。按照目前的增長速度，仲量聯行公司預計該行業在大約十年內的市場份額可能達到10%，而目前約為1.5%。

倫敦達根厄姆格林開發項目的建築工地，這是一個由11棟樓組成的開發項目，幾乎三分之一的公寓可能會變成建造出租，於9月4日拍攝。攝影師：何塞·薩門託·馬託斯/彭博社毫不奇怪：15年來最高的抵押貸款利率將想要購房的人困在租房中。英格蘭的租房養老金人數預計將在十年內翻倍，為投資者提供了一個機會，利用一個老齡化人口每年在租金上額外花費數十億英鎊的機會。

在其中涉及的大公司包括至少在過去十年中已經積累了65億英鎊資產組合的Greystar房地產合作伙伴有限責任公司。2022年底，它和阿布扎比投資局購買了倫敦南部一家前餅乾工廠進行開發。

英國建造租賃投資一直在穩步增長

支付能力受限導致更多人滯留在租賃市場

來源：Savills

注：2023年的數據覆蓋了1月至6月的時期

與此同時，一些小型房東正在搬離。55歲的房東Karen Gregory經營自己的租賃管理業務，今年在她的抵押貸款到期後被迫出售了她在倫敦北部的租賃住房，導致她的月供從497英鎊上漲到將近1900英鎊。

“我代表其他房東管理大約30套房產，我知道至少有五套正在出售，”Gregory説。“他們受夠了利率上漲、監管和税收增加。”

供應因此受到影響。根據諮詢公司TwentyCi的數據，可供出租的房屋數量已降至14年來的最低點。英國最大的買房出租貸款銀行之一Paragon銀行集團已經在房貸利率上漲和掉期市場波動中標誌着房東申請的疲軟。

買房出租貸款比標準交易更昂貴

來源：Moneyfacts

倫敦金絲雀碼頭對岸，香港億萬富翁鄭裕彤一直在與投資者洽談，為他在格林威治半島房地產項目的另外兩座塔樓提供資金。

養老金保險公司——英國最大的建造租賃投資者之一——最近曾就一項價值5億英鎊以上的出價進行談判，但據一位知情人士透露，該交易最終未能達成。

程氏十年前購買了倫敦東部150英畝的土地，旨在建造超過15,000套住房單位以及學校和零售空間。在税收變化和英國脱歐改變市場形勢後，開發商轉向了租賃住房。

騎士龍格林威治半島開發地點位於倫敦O2競技場附近，開發商計劃在9月4日建造兩座建造租賃塔樓。攝影師：Jose Sarmento Matos/Bloomberg隨着開發商在高利率時期尋找新的增收方式，建造租賃已成為倫敦建築業的重要力量。據倫敦Molior研究機構稱，4月至6月期間倫敦最大的新啓動住房項目——位於巴金和達根厄姆前福特汽車公司工廠遺址的11棟建築項目——預計將有近三分之一的公寓轉變為建造租賃。

該國最大的上市開發商——傳統上以建造待售住房而聞名——也加入了進來。

巴拉特發展有限公司在夏季表示，它正在“通過私人租賃部門銷售來應對市場條件的變化。” Vistry Group Plc週二宣佈將在倫敦西部為房東Grainger Plc建造約400套租賃住房。

2023年上半年英國按租賃建設投資者類型劃分

來源：仲量聯行

建造配備有會議室、健身房和游泳池的公寓的BTR行業已經成為美國的重量級選手。

在英國，這種趨勢已經超越了倫敦。根據萊坊的數據，首半年在首都以外的交易佔了90%的支出。

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除了通貨膨脹，投資者面臨的另一個風險可能是政治風險。在民意調查中領先的反對黨工黨提出了對海外買家實施限制的可能性，以利用選民對住房政策的不滿情緒。

“如果沒有足夠多的預售，倫敦的大部分高樓都不會建成，” Grainger的首席執行官海倫·戈登説道。“向海外投資者出售是其中最好的方式之一。”

更昂貴的抵押貸款以及更嚴格的監管正在擠壓小型房東。攝影師：Jose Sarmento Matos/Bloomberg無論如何，由於供應緊縮，投資者正在擴大他們的建造租賃計劃的規模。擁有規劃許可但尚未建成的項目預計將包含平均323套公寓。根據Knight Frank的數據，已完成項目的平均公寓數量為204套。

與此同時，英國的租房一代不斷擴大，而傳統房東的數量在減少。

“投資者願意在艱難的經濟條件下努力工作，以獲取建造租賃的一部分，”經紀公司JLL的住宅研究副總監Karl Tomusk表示。“由於潛在的首次購房者、租户和小房東都面臨着支付能力危機，機構正在介入填補這一空白。”