解釋英國房地產市場的三個圖表 - 彭博社

John Stepek

2023-10-30

英國房地產市場仍然處於深度冰凍狀態。

攝影師：Jason Alden/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日我都會關注市場和經濟領域的重大新聞，並解釋這一切對你的資金意味着什麼。*

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到目前為止的故事：英國房價略有下降 — 在名義上大約下降了5%，在實際（通貨膨脹後）方面下降更多 — 自去年夏天達到頂峯以來（我使用的是Nationwide數據）。

考慮到這一時期利率的異常上升，房價似乎保持如此堅挺（對於首次購房者來説，這是令人驚訝的，也是令人沮喪的）。

然而，市場發生了崩潰。不是價格，而是交易水平。上個月，最新的英國央行數據顯示。

新房按揭批准數量在9月份降至略高於43,300。這比8月份的近45,500有所下降，比去年同期大約低了三分之一。

正如下面的圖表所示，這絕對不是一個“正常”的市場。從上一個房地產低谷結束（大約在2013年左右）到2020年初疫情爆發之間的時期，按揭批准數量每月在60,000到70,000之間。所以這是一個嚴重平靜的市場。

為了對這種安靜有不同的視角，下面的圖表更引人注目。它顯示，從淨額來看，作為一個住房所有者的國家，我們實際上在上個月向我們的抵押貸款支付的金額比我們新借款的金額更多。這是非常不尋常的，正如下面的圖表所示。

即使在2008年的低谷時期，淨按揭貸款很少變負值，也從未達到今年我們看到的程度。難怪你當地的房地產經紀人看起來很緊張。（如果你想知道2021年上下波動是什麼，那是一個印花税假期 —— 所以每個人都在最後一刻達成交易，扭曲了數據）。

一切都關乎利率

發生了什麼？如果你還沒有猜到，當你看這最後一個圖表時，你會發現很清楚。這顯示，新抵押貸款的平均利率上個月超過了5%，而未償還債務的平均利率上升到了3.14%。兩者現在都達到了2008年崩盤前的最高水平。

現在，我預計那條白線會在這個時候開始達到頂峯。今天，您可以廣泛地以約5%或更低的利率獲得新的抵押貸款，具體取決於您選擇的產品和您擁有的存款規模。但是，隨着越來越多的人不得不重新抵押，那條藍線還將繼續上升一段時間。

還要注意，重新抵押水平目前接近歷史最低水平 — 九月份是自1999年1月以來重新抵押數量最少的月份。但是，這僅捕捉到了與不同貸款人進行的重新抵押。如果您選擇繼續與當前貸款人合作，重新抵押將不會被記錄。

為什麼有更多人選擇繼續與當前貸款人合作而不是四處比價？顯而易見的原因是這樣他們可以避免被新的支付能力檢查所約束，這反過來表明有相當多的人擔心他們無法通過這些檢查。這並不一定對財務韌性有好處。

無論如何，回到那條白線 — 您可以看到，即使它回落到4%，它仍然遠高於過去十年或更長時間的平均水平。這意味着對房地產市場和價格的壓力將繼續存在。

當抵押貸款利率上升時，一個潛在買家在給定月供下可以借到的金額會減少。反過來，這意味着買家的整體預算 — 他或她可以支付購房的金額 — 會減少。賣家仍然希望以最高價格出售他們的房產，但買家再也無法負擔得起支付這些最高價格。

在那時，買家可以做三件事中的一件。你可以放棄尋找，決定租房或留在你目前的家中。你可以降低期望 — 比如選擇兩居室公寓而不是三居室房子。或者你可以開始提出“大膽”的報價，希望缺乏競爭會説服賣家降低價格。

這正是現在正在發生的事情。根據房地產門户 Zoopla的説法，受到最嚴重打擊的地區和行業是那些房價更昂貴的地方 — 比如大型家庭住宅與公寓，倫敦附近的房屋與較便宜地區的房屋。

與此同時，賣家在緩慢而不情願地調整價格。在沒有更廣泛的經濟困境的情況下，這正是你所期望的。但從長遠來看，房地產經紀人的絕望和對現實的日益接受很可能會使他們繼續降低價格。這是在我們不會同時遇到嚴重經濟動盪的情況下。

簡而言之 — 住房市場仍然處於深度冰凍狀態，但我懷疑，隨着利率逐漸上升和價格輕微下跌的滴水效應，糾正將繼續進行，不管英格蘭銀行本週如何調整利率。

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觀察更廣泛的市場 — 富時100指數上漲約0.7%，報7,340點。黃金下跌約0.5%，報每盎司1,995美元，布倫特原油下跌約1.2%，報每桶89.40美元。英鎊對美元持平，報1.213美元。

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