唐納德·特朗普的淨資產在審判中達到31億美元 - 彭博社
Tom Maloney
唐納德·特朗普在11月6日在紐約州最高法院的民事欺詐審判中坐在法庭上。
攝影師：賈賓·博茨福德/《華盛頓郵報》/彭博社唐納德·特朗普變得更加富有。
在前總統在紐約接受審判，被指控在十多年裏誇大自己的財富數十億美元的情況下，他的身價問題仍然如此重要。
答案可能會讓人驚訝：根據彭博億萬富翁指數，特朗普的財富價值為31億美元，比2021年的26億美元有所增加。
週一，他在法庭上度過了一天激烈爭論他如何評估自己的資產。這場由紐約總檢察長萊蒂西亞·詹姆斯提起的民事欺詐訴訟可能導致數億美元的罰款和他一些最具標誌性的財產的喪失。
隨着特朗普的企業在黯淡的房地產市場中表現出堅韌不拔，他的淨值也在不斷增加。離開白宮後搬到佛羅里達的舉措與該州的繁榮同時發生，這提振了他兩個最知名財產——位於棕櫚灘的馬阿拉戈和邁阿密的多拉爾度假村的財務狀況——而自2019年以來，他其他高爾夫球場的收入增長超過50%。在出售華盛頓酒店並償還貸款後，特朗普手頭的現金更多，槓桿更少，這是過去十年中的任何時候都沒有的。
特朗普的許多房產價值上漲
特朗普選定資產的當前估值
來源：彭博社
注：特朗普的債務減少了40%，降至3.8億美元。*特朗普在這些房產中擁有少數股權。價值是特朗普的利益淨值，扣除相關債務。
“公司從未像現在這樣強大，也從未像現在這樣好，”他的兒子、特朗普集團執行副總裁埃裏克·特朗普在一次採訪中説道。“我們手頭現金最充裛，債務最低。我們處於一個極好的位置。”
自2015年以來，彭博的財富指數一直在計算特朗普的淨資產，基於總統候選人所需的道德披露、與關鍵房地產持有有關的公開文件以及員工報告。在審判期間提供的數千頁詳細展示了他資產表現的文件提供了對他財富的更深入瞭解。
前總統2021年的財務狀況聲明，作為訴訟的一部分提交，將他的淨資產定為45億美元。彭博的計算一直低於特朗普的數字。與此同時，彭博測量了一些特朗普的房產價值高於紐約州的索賠。
特朗普的淨值隨時間變化
紐約州表示特朗普誇大了數十億美元的財富
來源：彭博社，法庭文件
彭博億萬富翁指數從2015年開始計算特朗普的淨資產
特朗普星期一出庭作證，稱他被指誇大價值的房產實際上是被低估的，基於他的“品牌”所增加的溢價。他還表示，銀行在考慮貸款時並不依賴於他的財務狀況聲明。
“他們在銀行決策過程中並不是一個非常重要的因素，”特朗普告訴法庭。“隨着審判的進行，我們將解釋這一點。”
以下是紐約州對四個特朗普高調物業的估值，檢控方聲稱在這些物業發生了欺詐，以及彭博對資產進行評估的方法。
馬阿拉歌
佛羅里達州棕櫚灘的馬阿拉歌度假村。攝影師：喬·雷德爾/蓋蒂圖片社特朗普的估值（2021年）：612.1億美元彭博的估值（2023年）：2.4億美元紐約的估值（2021年）：2760萬美元
馬阿拉歌估值
來源：彭博社，法院文件
紐約的估值“對於房地產界和任何瞭解該島嶼及其價值的人來説都是一個震驚，”布朗·哈里斯·史蒂文斯房地產經紀人、棕櫚灘本地人麗莎·普利策説。“它很容易能賣到5億美元或更高的價格。”
這假設買家將其視為單獨的住宅。目前它並沒有被劃為這種用途，儘管特朗普通過一個漏洞將自己定為僱員可以居住在那裏。
特朗普的法律團隊聘請了一位專家證人，他認為未來的買家也可以這樣做。如果他們不喜歡與他人分享自己的財產，他們可以將俱樂部減少到一個會員。但是，棕櫚灘是否會在不改變其區域規劃狀態的情況下允許這樣做尚不清楚。
歷史上，馬阿拉歌對特朗普組織並沒有帶來太多利潤，但情況似乎正在改變。根據特朗普最近的道德披露，去年它的收入約為4100萬美元，而2019年為2100萬美元。
彭博將馬阿拉歌的價值定為2.4億美元，基於該地區類似住宅物業銷售以及其作為企業的價值的組合，反映了其未來地位存在一些不確定性。
並非所有人都對這種不確定性感到擔憂。如果市和縣允許，“沒有理由它不能被轉換為全職私人住宅，”佛羅里達國際大學霍洛房地產學院主任伊萊·貝拉查説。
特朗普第五大道閣樓
紐約市特朗普大廈。攝影師：斯賓塞·普拉特/蓋蒂圖片社 特朗普的估值（2021年）：1.313億美元彭博估值（2023年）：4000萬美元紐約估值：目前無可用估計
特朗普在特朗普大廈的閣樓公寓已經成為他形象的重要組成部分長達40年，因此並不奇怪，這位世界上誇大之術的大師之一在大部分時間裏誇大了它的大小。
2011年至2016年間，特朗普根據其公寓面積為30,000平方英尺（2,787平方米）來評估其價值，幾乎是其實際面積10,996平方英尺的三倍。因此，紐約州在這些年份的估值約為特朗普的三分之一。他們尚未提供更近期的估計。
空間膨脹並非唯一問題。2014年至2015年間，特朗普將公寓價值從2億美元增加到3.27億美元。檢方認為這是為了掩蓋其其他一處房產價值下降。
“一個房地產開發商在評估自己幾十年的居住空間時出現這種數量級的差異，只能被視為欺詐，”法官亞瑟·恩戈隆在九月的裁決中寫道。
特朗普大廈閣樓估值
來源：彭博社，法庭文件
彭博社根據最近的特朗普大廈銷售以及曼哈頓類似閣樓的銷售價值來評估該物業。儘管一些位於所謂的“億萬富翁街”上的較新建築中的豪宅標價遠遠超過1億美元，但它們通常擁有更高的天花板、更新的裝飾、現代佈局、室外空間和更好的景觀。
更好的比較對象可能是奧林匹克大廈的一套面積為9,450平方英尺的頂層公寓，位於第五大道往南五個街區，自2016年以來一直在市場上出現和消失，售價為3500萬美元。然後是卡爾·伊坎在西53街的博物館大廈的一套面積為14,000平方英尺的頂層公寓。2019年掛牌價為3500萬美元，後來他試圖將空間分割並作為兩個獨立公寓出售。最終兩者都被撤下市場。
特朗普可能會因為他的名字而得到更高的價格。“會有一個特朗普溢價，因為想要那個物業的人很可能是特朗普的支持者，”貝拉查説。但與特朗普的關聯也可能會讓一些買家卻步。
特朗普公園大道
特朗普公園大道攝影師：丹尼爾·阿克爾/彭博社特朗普的估值（2021年）：9090萬美元彭博估值（2023年）：8640萬美元紐約估值（2021年）：8000萬美元
這座位於曼哈頓上東區的住宅公寓大樓，原來是德爾莫尼科酒店，不是特朗普最知名的建築之一，但根據檢方的説法，它曾經是一些重要資產通脹的來源。
對特朗普的價值主要來自特朗普組織擁有並出租的未售出的公寓單位。其中一部分是租金穩定的，意味着租户支付低於市場價的租金。通常，這些公寓被以折扣價估值，因為租户可以無限期地居住，有時甚至可以將其傳給子女。
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2010年，特朗普擁有的12套租金穩定公寓在一家房地產公司提供的評估中，平均價值為每套62,500美元。第二年，特朗普將它們的價值定為每套4.1百萬美元 — 超過65倍。特朗普繼續按市場價格估值該建築中的穩定公寓，包括在他的2021年財務狀況報告中。
502 Park Avenue 估值
來源：彭博社，法庭文件
評估師米勒·塞繆爾公司總裁喬納森·米勒表示：“有正現金流的租金穩定單位通常被估值為開放市場價值的15-25美分，而負現金流的則為個位數。”
然而，特朗普的樂觀主義至少在一定程度上被證明是有道理的。到2021年，這12套公寓中只有五套保持租金穩定。
檢方還聲稱，該建築中的另外兩套非穩定公寓被高估，因為特朗普忽略了他的女兒伊萬卡·特朗普擁有以低於他使用的市場價值購買它們的選擇。
40 Wall Street
行人經過紐約的40華爾街特朗普大廈攝影師：馬克·考茲拉里奇/彭博社 特朗普的估值（2021年）： 664百萬美元彭博估值（2023年）：270百萬美元紐約的估值：目前無可用估計
在對他在曼哈頓下城的旗艦寫字樓進行估值時，紐約州認為，特朗普一直忽視了他從專業人士那裏收到的更為保守的評估。
例如，40華爾街在2011年由一家房地產公司評估為2億美元，在2012年評估為2.2億美元。儘管如此，特朗普在財務報表中分別將該物業價值定為5.247億美元和5.272億美元。
彭博採用淨收入資本化方法進行估值。在過去18個月中，由於利率上升和公司租賃市場疲軟，商業辦公室的估值普遍受到打擊。
40華爾街估值
來源：彭博，法庭文件
但40華爾街有自己獨特的問題。租户的離開導致入住率從2015年的98%下降到了今年6月的77%。其淨營業收入僅為承銷商預期的61%。
“那裏的租賃速度不高，”Kassin Sabbagh Realty的經紀人阿爾伯特·蘇丹説道。金融區曾經為租户提供較低的成本，但隨着中城租金下降，“沒有理由去市中心了。”
該物業還受到2032年重新設定的地面租賃的影響，根據當前租金，地面租賃將從目前的約260萬美元躍升至3000萬美元。
沃頓地產顧問公司首席執行官露絲·科爾普-哈伯表示，該建築的未來前景“不容樂觀”。“作為一座特朗普大樓，它肯定面臨着一個減少的市場。在新業主手中，這將意味着大規模升級，需要數億美元的投資，才能與該地區其他一些業主已經投入大量資金進行翻新的建築競爭。”
方法論
彭博億萬富翁指數根據特朗普2021年財務狀況聲明、2023年8月政府道德辦公室和抵押貸款文件以及市場數據對他的資產進行了估值。房產被按“現狀”價值，這意味着潛在開發價值，包括多拉爾和阿伯丁的房產價值未被考慮在內。特朗普媒體與科技的價值是根據特朗普在道德披露中指示的範圍進行估值的。其與空白支票公司Digital World Acquisition Co.的合併——這使其價值更高——尚未完成。