澳大利亞的住房危機吸引了更多的私人信貸放貸者 - 彭博社

Sharon Klyne

2023-11-10

澳大利亞的銀行在監管機構今年對開發和建設貸款實施更嚴格的資本規定後，對房地產更加風險規避。

攝影師：Brendon Thorne/Bloomberg由一些主要全球投資者支持的私人信貸基金正在冒險，而澳大利亞銀行越來越害怕踏入的地方是：該國岌岌可危的房地產行業。

澳大利亞長期存在的住房短缺推動了像阿波羅全球管理-支持的MaxCap Group Pty這樣的房地產債務基金從傳統商業項目轉向住宅開發，而租房空置率創下了歷史新低。他們正在抓住一個機會，因為銀行對房地產貸款的態度已飆升至4350億澳元（2770億美元）。

通常，國際投資者將資金投入當地私人信貸基金，然後這些基金再向房地產行業放貸。

但儘管債務回報率超過10％，住房需求似乎無窮無盡，但涉及的風險相當大。根據澳大利亞建築商協會報告，受到激增成本影響的建築公司以創紀錄的速度倒閉，超過一半的大型建築商的流動負債超過流動資產。

“選擇投資的地點和投資夥伴時需要謹慎，”墨爾本房地產顧問Urban Property Australia的董事總經理Sam Tamblyn在一次採訪中表示。“你對建築商完成項目有信心嗎？”

來源：APRA

今年迄今已有超過2,000家建築公司進入破產程序，其中有785家在截至9月的三個月內，根據澳大利亞證券和投資委員會的數據數據。許多在疫情期間簽訂固定價格合同的公司發現成本上漲，導致項目延期完成，同時行業也受到材料和人力短缺的困擾。

這並沒有阻止私人信貸基金尋找機會，他們在交易中加強了風險管理，以確保對延期和成本超支進行對沖。公寓項目也成為一種替代選擇，因為遠程辦公的趨勢持續下去，辦公樓投資變得更加具有挑戰性。對於投資者來説，債務提供了一種天然的通脹對沖，因為通常以浮動利率為基準。

接受採訪的基金表示，他們的回報率平均為5%-6%，而澳大利亞儲備銀行本週將基準利率提高到4.35%，創下12年來的最高水平。他們還提到澳大利亞經濟前景的吸引力，隨着疫情後移民強勁反彈。週五，央行提高了增長預測，表示經濟表現比先前預期的更為強勁。

“我們相信，從風險調整回報的角度來看，基本面仍然強勁且非常吸引人，”管理着超過70億澳元資產的MaxCap首席投資官比爾·麥克威廉斯説。隨着澳大利亞四大銀行的撤退，“我們看到機構資本和私人資本湧入這一領域，填補了這一空白，”他説。

澳大利亞銀行在監管機構今年對開發和建築貸款實施更嚴格的資本規則後對房地產更加風險規避。根據澳大利亞監管機構數據顯示，今年6月季度，他們對商業地產的敞口僅增長了0.6%，而一年前為2.7%，該數據不包括向個人購房者和投資者的貸款。

然而，銀行仍然在商業地產領域佔據着重要地位貸款，市場份額約為90%。在北美和歐洲，它們的比例要低得多，約為40%-60%，根據房地產基金 Qualitas Ltd. 的數據。這種不平衡是吸引大型海外機構的關鍵因素，全球房地產負責人馬克·費舍爾説。

“那些國際投資者看到了澳大利亞與他們在其他市場成功觀察和投資的不一致，”他説。“當你看到市場總規模時，即使銀行參與率略有下降，也會為另類管理者打開一個龐大的機會集。”

主要住房市場的租賃空置率

來源：Domain, 美國聯邦儲備系統, IBIS World, URA, Savills, 香港評級及估價處

注：圖表使用每個國家最新可用數據：澳大利亞（八月）；加拿大（2023年預測）；英格蘭（2022年）；香港（2022年）；美國（2023年第二季度）；新加坡（2023年第二季度）注：率是可供入住的租賃庫存比例

Apollo 收購了 2021年MaxCap 50%的股權。Qualitas目前已經獲得阿布扎比投資局約14億澳元的承諾，繼該主權財富基金在八月最近的7億澳元授權之後。該公司在悉尼上市的Qualitas房地產收入基金截至九月年度淨回報率為8.35%。

隨着流動性收緊，房地產債務利差已經“顯著擴大”，在市場某些領域提供“類似股權的回報”，澳大利亞房東資產管理部門基金經理Jason Howes表示。該公司正在籌集第二個基金，重點關注從困境到增長的機會，偏向住宅領域。

需要謹慎。根據悉尼MA Financial的房地產信貸總監Cathy Houston表示，延誤意味着融資方可以等待更長時間才能償還款項。此外，該公司在過去幾年中不得不更換了四家承包商。為了減輕這種風險，放貸方對項目進行壓力測試，假設承包商會失敗，她説。

“我們對承包商進行盡職調查，查看財務狀況，瞭解他們還有哪些其他項目，瞭解他們還有哪些其他債務，這些項目進展到哪個階段，以及開發商有多少現金可用來資助成本超支，” Houston説。

MaxCap的McWilliams表示，貸款成本比率顯示借款人貢獻了多少股權，並在協議中用於防範市場波動，過去18個月內也有所下降。

在澳大利亞，越來越難找到住房，不到1%的租賃物業可供入住。這導致租金飆升到令人瞠目結舌的水平，加劇了生活成本的壓力。

根據MaxCap研究主管Bruce Wan的説法，與美國和歐洲相比，澳大利亞的商業地產部門的估值表現得更好。“我們看到美國和歐洲一些私人信貸出現困境，因為辦公樓的基礎抵押品下跌了30%至50%。在澳大利亞我們沒有看到這種情況。”

儘管如此，Tamblyn認為，隨着央行自去年5月以來進行的13次加息逐漸傳導到經濟中，商業地產的估值還有進一步下跌的空間。

“利率上漲還有一段路要走，資產價格仍在逐步上漲，尚未達到平衡點，”他説。“還有更多的下行壓力。”