Heimstaden的億萬富翁所有者考慮出售股份以償還債務 - 彭博社

Ivar Tollefsen攝影師：Truls Qvale/Heimstaden Bostad AB圍繞瑞典房地產行業的資金危機正促使這位億萬富翁創始人考慮出售他在擁有九個歐洲國家共16萬套住房的公司——Heimstaden Bostad AB——所持有的部分股份。

在過去十年裏首次接受英語媒體的重要採訪中，62歲的挪威人伊瓦爾·托勒夫森表示，這次出售將以他擁有的房地產公司——Heimstaden AB——持有的股份形式進行。有關潛在出售的消息導致債券創下有史以來最大漲幅。

該集團在擁有歐洲最大的房東之一——Heimstaden Bostad的38%股權，上次在三月份出售了一部分股份，從現有股東和總部位於英國的大曼徹斯特養老基金那裏籌集了約3.06億美元。

這位62歲的挪威人表示，這一次，“買家很可能是具有長期歐洲住宅房地產投資戰略的機構。”

Heimstaden Bostad的房產組合

房產的公允價值總計3320億瑞典克朗

來源：公司報告，2023年第三季度

在利率飆升的背景下，該集團還開始逐個出售房屋給私人買家。在九月初，副首席執行官克里斯蒂安·弗拉德蘭表示，該公司已經以比賬面價值高47%的價格出售了70套公寓，主要位於荷蘭和丹麥。Heimstaden Bostad承諾到2025年底出售總值200億瑞典克朗（約18億美元）的房產。

該計劃的目標是“儘可能創造高股東回報，出售單個單位，市場價值高於我們賬面價值，”Tollefsen在他公司位於奧斯陸的新裝修辦公室説道，這個辦公室曾經是美國大使館。

儘管資產出售並非主要是為了去槓桿，這位億萬富翁指出，這些出售將“對信貸指標產生積極的溢出效應”，比如公司的貸款價值比和利息覆蓋比，“同時減少對未來債務到期再融資的依賴。”

Tollfesen表示，他將利用股票出售所得的資金償還Heimstaden AB即將到期的一部分債務。

該公司發行的長期債券在週五創下有史以來最大漲幅。Heimstaden AB依賴於Heimstaden Bostad的股息，由於擔心這些支付可能受到房東信貸指標的壓力限制，其債券一直在深度困境中交易。

這些剝離和可能的股權出售標誌着一家以擴張為基礎的公司的重大轉變。

Tollefsen出生在奧斯陸郊外的一個工人階級家庭，他輟學成為一名成功的DJ，最終將這一成就轉化為活動和DJ服務業務。他在房地產領域的第一次嘗試是在挪威首都，部分資金來自他寫的一本關於登山的書。那是90年代初，挪威的房地產市場處於低迷狀態。

“我的第一處房產在弗雷登斯堡，”他回憶道，指的是奧斯陸的一個地區，後來他的控股公司就以此地命名。在那裏租了一個辦公室九年後，他買下並翻修了辦公樓，成為“擁有20套公寓的自豪業主。”

在接下來的幾年裏，托勒夫森為歐洲最大的住宅物業投資組合之一奠定了基礎，採取了一種實際操作的方式，有時需要剷雪和檢查燈泡。他告訴彭博社，為了快速擴張，他專注於“購買被低估的物業，我們可以通過翻新和優化來增加卧室數量，例如將廚房移到起居區域。”

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托勒夫森的帝國如今是在2013年形成的，當時一直在為他的物業提供融資的德國銀行破產了。他解釋説：“我們想盡早消除再融資風險，”這就是他決定與愛立信AB和桑德維克AB以及瑞典最大的養老基金Alecta合作開展新項目的原因。四家公司一起成為總部位於馬爾默的合資企業Heimstaden Bostad的第一批股東。

這種安排讓托勒夫森反思，“使公司的增長速度超過了我們自己創造的利潤所能允許的。”

從那時起，Heimstaden Bostad經歷了蓬勃發展，托勒夫森已成為挪威最富有的人之一，根據挪威財經雜誌Kapital的估計，他的財富價值約為200億挪威克朗（18億美元）。 Alecta總共投資了約45億美元到該集團，是其最大的單一持股。

組織結構圖來源：Heimstaden Bostad演示文稿但是，今年春天，瑞典房東SBB被降級為垃圾級別，該國房地產危機正式爆發。從零上升到4%的政策利率，加上房地產估值下跌，擠壓了該國的房東，並且仍在繼續。幾個月後，許多人仍在努力尋找替代方式來籌集資金，以償還2025年之前到期的246億美元昂貴債券債務，根據彭博社編制的數據。

Heimstaden Bostad並沒有對這些逆風免疫。信用評級機構標準普爾去年年底威脅要將該公司的評級下調一級至BBB-，如果其信用指標超出其預測範圍。房東最近報告的利息償付倍數——利潤與應付債務利息金額的快照——降至1.8倍，與標準普爾的評級門檻持平。

儘管可能的評級下調只會使公司的評級略高於垃圾級別，從而使債券融資成本大幅上升，Tollefsen對這種可能性並不感到驚慌。他表示，儘管董事會已經表明了保持當前信用評級的意圖，但“如果評級降低一級，對我們作為公司來説效果很好，這個評級水平我們之前非常熟悉。”

展望未來，Tollefsen對住宅市場前景感到樂觀，因為城市不斷擴張，購買力增加。“住宅需求將永遠存在，當今最具吸引力的住宅資產看起來與100年前非常相似，”他説。“身處結構性增長需求的房地產市場部分會讓人感到更加安心。”

他補充説，這與商業地產部門形成鮮明對比。市場的這一角落“隨着數字化的發展可能會逐漸被摧毀，並需要大量的運營支出來保持其相關性，”他解釋道。在辦公空間方面，“如果可能的話，公司希望擁有更小的辦公室。”