英國房價的驚人韌性 - 彭博社

如果你希望在這裏找到便宜貨，你將等待很長時間。（這是切爾西）。

攝影師：MARCO BOTTIGELLI/Moment RF歡迎來到 Money Distilled*。我是約翰·斯特佩克。每個工作日，我都會關注市場和經濟上的重大新聞，並解釋這一切對你的金錢意味着什麼。*

房價今年幾乎持平

如果你還沒有聽過Merryn Talks Money播客的任何售後節目，你可能會想從我們關於愛德華·錢塞勒警告的討論開始，他警告説我們不會毫髮無損地擺脱零利率世界。我試圖保持樂觀。有人告訴我我可能失敗了。

最新的全國房價數據出爐了。顯然，房價在11月份再次上漲（按季節調整後上漲了0.2%），現在僅比去年下降了2%。

考慮到發生的一切，這相當令人印象深刻。今年早些時候的廣泛經濟共識是，從名義上看，它們將下跌10%。

我個人的觀點是，從峯值到谷底，它們將在“實際”（通貨膨脹後）上下跌約30%（儘管我並不希望所有這些都發生在2023年 —— 根據全國數據，我們目前大約完成了一半，取決於你使用哪種通貨膨脹衡量標準）。

考慮到兩年前的這個時候，你可以以低於2%的利率獲得抵押貸款，有時甚至接近1%，而現在你將支付超過4%，房價的韌性既引人注目又令人驚訝。

那麼，到底發生了什麼？

就顯而易見地影響市場的因素而言，我們對以下情況非常有把握。勞動力市場仍然強勁。我們不知道具體有多強勁，因為現在的數據實話説完全混亂，因為很少有人回答調查。國家統計局正在改進數據，就在我們説話的時候。

但關鍵是工資普遍在上漲，就業率很高。因此，從這個角度來看，房地產市場幾乎沒有壓力。

利率比兩年前高得多。抵押貸款市場已經從去年的國債危機中平靜下來，銀行正在競相爭取業務。但事實仍然是，現在借款的成本比兩年前高得多，這是無法迴避的。

最後，房屋交易大幅下降。與2014-2019年相比，根據不同的衡量標準，房屋交易量下降了將近三分之一。

簡而言之，房主沒有經濟壓力來出售房屋，但購房成本的大幅增加導致實際成交的房屋數量暴跌。

新冠疫情對統計數據造成嚴重破壞

混合中還有其他因素，儘管它們更多是軼聞。統計數據一般來説——不僅僅是在就業方面——由於首先是 Covid，然後是通貨膨脹造成的混亂，更難以依賴。

長期數據集的可比性在很大程度上取決於背景條件在一段時間內是否大致相似。這就是季節調整的意義所在；當然，12月的房屋銷售比3月要安靜一些。你想知道的是：按照12月的標準來説，這是一個好月還是一個壞月？

但是當正常的業務流程被中斷，然後又匆忙重新啓動時會發生什麼？而當英國國債市場的危機導致抵押貸款市場在一夜之間陷入停滯時又會發生什麼？

Covid也扭曲了地理上的需求。人們進行了“爭奪空間”，離開了城市，因為僱主已經向他們保證在家工作現在是一種永久的狀態。

現在情況已經發生了逆轉。並不一定是那些搬到鄉下的人現在急於再次搬回城市。這只是關於流動——我懷疑較短的通勤距離永遠不會像疫情前那樣受到同樣的青睞，但它絕對比“辦公室的消亡”派系所希望的更重要。

還要注意，儘管人們對近年來租金上漲的速度感到震驚，這在一定程度上是因為在 Covid 期間，城市中心的租金——特別是倫敦——暴跌。因此，儘管上漲的租金現在是由抵押貸款成本上漲驅動的，但在利率上漲之前，許多反彈是因為人們重新搬回城市。

另一個因素——我無法用硬數據支持，但我懷疑從“經驗數據”中發現的——是許多沮喪的首次購房者正在“換房並支付更多”。你想要一個額外的卧室。但你無法獲得足夠大的抵押貸款來支付賣方要求的價格。所以你降低了期望，尋找一個更小的房子。

三年前可以買到一個三卧室房子的月供，現在卻用來買一個兩卧室的聯排別墅，但你忍受了，因為你在同樣的地方租房也得付同樣的錢。因此，總體上，你會發現市場在某個價格水平以上已經死氣沉沉，但在這個價格水平以下卻相當競爭。

因此，總的來説，雖然“就業率高，銷售疲軟”的故事本身已經足夠解釋我們所看到的情況，但我認為也有充分的理由對統計數據持保留態度。我並不是説它們是錯誤的。但從它們那裏得出關於你自己情況的結論可能比在更“正常”的時候更困難。

對你的影響

我要再次重申：你不應該基於宏觀環境來決定買房或賣房。

也許明年我們會陷入衰退，失業率會飆升，一切都會一落千丈。也許經濟會好於預期，工資上漲會提高購房能力，我們會得到一個美好、平靜、健康的調整。

或者也許一屆急於尋求連任的政府會放鬆抵押貸款標準，以至於我們會迎來一個全面的繁榮（很可能為下一屆政府處理真正的崩潰做好準備）。

重點是：我們無法確定。因此，根據對你和你個人情況最有利的方式行事。

如果你要購買房屋，要了解當地市場的趨勢。如今，你可以在幾分鐘內找出你想要的房屋之前的售價，周圍房屋的售價 — 這很容易做到，所以一定要做好。

要意識到現在是買家市場。至少房地產經紀人希望完成交易。這並不意味着你的賣方會讓步，但只要你表現得有禮貌和公平（不要在半夜壓低價格），那麼提出低於要價的要求是完全合理的。

在提出要約之前，確保你的抵押貸款文件齊全，這樣所有相關人員都知道你是認真的。搬家非常緊張，平均而言，人們對自己的房產（甚至是他們不居住的房產）投入的情感比其他任何資產都要多（我相信你珍視你的每一股樂購股票，但當它們的價格下跌時，你不會感到冒犯）。

因此，儘可能保持溝通暢通，特別是如果你在一個鏈條中，特別是當律師正在追蹤所有文件和搜索時，有時情況會有些安靜。

確保這是你願意在中期內居住的地方（房地產交易成本 — 無論是金融成本還是情感成本 — 都很高，所以你不想一生中累積太多這樣的成本）。為律師、家庭保險和抵押貸款四處比價 — 不要讓任何人告訴你必須使用這個或那個“內部”顧問。

而且，務必要理解永久產權和租賃產權之間的區別。

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新加坡一棟建築物的屋頂花園。攝影師：Ore Huiying/Bloomberg### 午市行情

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每日名言

“我認為它會比人們想象的更深遠和持久。”

阿利斯泰爾·達令

2008年金融危機期間的英國財政大臣

達令於昨日去世，享年70歲，他在2008年8月，在雷曼兄弟公司倒閉前，接受了《衞報》的Decca Aitkenhead的一次異常坦率和有遠見的採訪。當時他備受詆譭，但事實證明，他是完全正確的。### 給… 英國流浪兒童的數字

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