為什麼辛格納的高不動產估值對其債權人是個壞消息 - 彭博社

上西高層，左上方，聳立在柏林市中心的凱澤威廉紀念教堂上方。攝影師：Liesa Johannssen-Koppitz/Bloomberg上西高層俯瞰柏林繁華的庫爾菲斯坦大街購物大道，是雷內·本科（Rene Benko）的破產Signa房地產帝國中眾多耀眼的戰利品之一，但其強勁的估值反映了在清理房地產帝國時將面臨多大痛苦。清理房地產帝國。

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儘管廉價貨幣時代的結束引發了動盪，但根據經紀公司Jones Lang LaSalle Inc.在4月份編制並被彭博新聞看到的報告顯示，去年年底，這座35層高的大樓的估值仍超過7億歐元（7.6億美元）。這是建築租金的45倍，而現在20多倍的倍數更為典型。

“對Signa進行最新估值很可能會導致大約三分之一的下跌，”Green Street的歐洲研究主管彼得·帕帕達科斯（Peter Papadakos）表示。

在繁榮市場中，賬面價值與買家實際願意支付的差異並不重要。但是，隨着一大批債權人迫切希望收回他們的錢，Signa的強制性出售是一種可能性，而現實檢驗可能會使一些貸款面臨風險，並在交易重設更廣泛的市場時產生廣泛的影響。

本科和其他利益相關者可能在帝國各地遭受損失

Signa Holding及其主要子公司的股東分佈

來源：公司文件；彭博社

注：截至2023年7月和10月最近的股東大會

Signa的崩潰凸顯了德國正成為歐洲商業房地產危機的中心。儘管本科的集團總部位於奧地利，但其大部分投資組合位於歐洲最大的經濟體，直到最近，該地產市場被視為避風港。當利率處於歷史最低水平時，該國不斷增長的經濟和低迷的建築意味着租金和價值迅速上漲，吸引了本科等投資者競相抬高價格。

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該國的銀行在全球金融危機中受到的房地產崩潰影響較小，幫助推動了交易。據貝斯商學院的研究，德國銀行仍然經常提供相當於建築價值80%的抵押貸款，而英國的比例約為60%。這可能會讓該國陷入嚴重的衰退。

德國房地產債務現在在二級市場上以歐元的30至70分出售。“這是大幅修訂，”格林街的帕帕達科斯説。“我們不是在談論四捨五入誤差。”

Signa Prime的資產估值引導利潤

資產價值下降導致Signa子公司在2022年虧損10億歐元

來源：Signa Prime，彭博社

本科以其奢華的生活方式和一大批億萬富翁支持者成為了過度的典範。Signa的巨型遊艇羅馬顯眼地停泊在今年的戛納Mipim房地產大會上，而今年10月在慕尼黑舉辦的Expo Real交易會上，Signa的展示是最大的之一 — 費率起步價超過22.5萬歐元，不包括建設成本。

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該公司的估值反映了這種樂觀情緒。法國巴黎銀行房地產為出租給Signa的Galeria百貨商店連鎖店準備的一份報告故意忽略了其租户的危險狀態。

免責聲明稱：“該估值是基於特殊假設，即租户經營百貨商店直到租賃合同到期”，並補充説，計算違約“明確不被債權人和融資銀行所期望”。

法國巴黎銀行和仲量聯行拒絕置評。Signa的代表未回覆電話和郵件以求置評。

隨着德國房地產繁榮的到來，Signa的估值飆升，本科的財富也隨之增長。KaDeWe，Signa於2012年以4.5億美元的價格從包括高盛集團在內的投資者手中購得，去年底估值達到16億美元。

儘管飆升的賬面價值使Signa能夠承擔更多債務，但組合所賦予的高收益意味着它產生的自由現金相對較少。對於一個在建築成本急劇上升的時期擁有大量開發項目的公司來説，這是致命的。

這現在成了其債權人的問題。已完成的物業產生租金，可用於償還債務，使債權人有餘地準備有序出售。但像漢堡的Elbtower這樣的半建成項目是個負擔。

Signa公司的選擇性風險

Signa主要在德語世界獲得了資金保障

來源：彭博社，媒體報道，公司

注：數據基於知情人士提供的信息、媒體報道。表格未顯示所有暴露於Signa的實體。

Upper West對Benko來説是一個成功的項目。這座閃閃發光的白色塔樓是柏林所謂的城市西部（靠近動物園火車站）復興計劃的一部分。該項目於2017年竣工，約一半的場地用作辦公空間。它還提供零售空間，並設有一家廉價的Motel One酒店。

但即使在俄羅斯入侵烏克蘭導致通貨膨脹加速至數十年來的最高水平之後，Signa的評估師們發現Upper West的光彩幾乎未減。最新的估值相當於其每年租金收入1640萬歐元的淨初始收益率為2.2%。相比之下，根據Green Street的數據，柏林的主要辦公室收益率目前幾乎達到4%。

這意味着估值面臨壓力，或者租金必須保持增長，以抵消投資者要求更高回報率所帶來的風險。當然，Upper West的租户支付的租金現在低於最好的柏林辦公室所要求的水平，這意味着在合同到期時還有提高的空間。

估值本質上是向後看的。最近的交易通常預示着價格的走向。但德國商業地產交易已經大幅下滑，以至於很難獲得清晰的圖片。

根據Avison Young編制的數據，今年前九個月該行業的投資僅為151億歐元，較去年同期下降了64%，辦公室交易更是急劇下降，僅佔35億歐元，遠低於五年平均水平的187億歐元。這意味着收益假設可能仍會進一步上升，這將對Signa及其債權人構成打擊。

上西區，例如，有一筆3億歐元的抵押貸款。曾經，這反映了一個可管理的貸款價值比低於50%。現在不清楚貸款的未償價值和物業在拍賣時可能獲得的價格之間是否還有多少餘地。

“私人房地產世界在糾正他們的估值方面一直不那麼坦率，”帕帕達科斯説道。“所以我認為痛苦將會在這裏。”