加拿大抵押貸款成本激增：貸款人要求拖欠房主支付 - 彭博社

加拿大房主因利率飆升而苦不堪言。攝影師：SeongJoon Cho/Bloomberg加拿大房主因抵押貸款成本上漲而苦不堪言，這一問題已經變得如此嚴重，以至於特魯多總理的政府敦促銀行對他們寬容些。

Nick Kyprianou，RiverRock Mortgage Investment Corp.的首席執行官，採取了更為強硬的態度。

像Kyprianou的公司這樣的抵押貸款投資公司正在應對棘手的局面。借貸成本的激增使許多房主陷入困境，而對於MIC借款人來説，這個問題更加嚴重，因為他們的貸款往往利率為10%或更高。但是，這些公司沒有加拿大大型銀行的資源，這意味着MIC經常辯稱他們無法承擔讓資金緊張的客户長時間拖欠付款的成本，必須更快地採取行動來遏制損失。

因此，一旦有人拖欠付款，Kyprianou的公司就會聯繫他們，看看他們是否能重新規劃。如果答案是否定的，他們會下達最後通牒：現在賣掉，否則我們會代您賣掉。

“去年我們一開始就採取了極端激進的態度，”他説。“當人們陷入困境時，我們説，‘看，你負擔不起。讓我們來看看你的預算。好的，讓我們賣掉房子。讓我們共同努力解決這個問題，因為你最終會一無所有。’”

住房成本

這是特魯多政府要求銀行緩解的壓力。他上個月發佈的《加拿大抵押貸款憲章》勾畫出了銀行應該使用的指導方針，以幫助在歷史性利率飆升後保持借款人在家中。隨着高昂的住房成本成為政府面臨的最大挑戰之一，政府正在尋求避免大規模的房屋被收回。

但是，像基普里亞努的RiverRock這樣的MIC受到省政府的監管，而不是聯邦政府的監管，特魯多無法施加壓力讓它們遵守新的指導方針。基普里亞努認為，對於拖欠借款人過於寬容的私人放貸人面臨着破產的風險。

“我認為並非所有的MIC都能生存下來，”他説。“我認為他們對陷入困境的人並不積極。我認為他們是被動的，希望情況會好轉，市場會解決他們的錯誤。”

温哥華附近大學捐贈用地區域一棟房屋外的“待售”標誌攝影師：Isabella Falsetti/Bloomberg有跡象表明，自年初以來全國新房源的激增部分是由MIC強迫出售驅動的。而它們在聯邦監管之外的地位可能會導致更多的借款人轉向它們。

儘管它們聲稱僅佔全國抵押貸款市場的約1.7%，但這樣的另類放貸人近年來增長了兩位數。部分原因是它們不必執行聯邦規定的抵押貸款壓力測試，該測試要求銀行借款人證明他們有足夠的收入來處理貸款，以防利率上升。

隨着利率目前處於20多年來的最高水平，許多借款人無法達到這一標準，更多人轉而向抵押投資公司尋求幫助。根據加拿大25家最大抵押投資公司的數據，與整個行業總體增長6%相比，第一季度資產同比增長了7.1%，這意味着加拿大許多人在未來幾年將不得不面對這種不太寬容的貸款人。

“加拿大人普遍感受到的這種財務緊縮正在推動他們轉向另類貸款人，” 安大略省漢密爾頓的房地產律師馬修·吉布森説。

他説，與去年相比，他辦理的來自這些公司的抵押貸款案件數量增加了三倍。

“你需要理解，由於其資產、規模和其他方面的安全性，大銀行可能行動較慢，” 他説。“由於私人貸款人在資源方面的脆弱性，要求他們像加拿大TD銀行或加拿大皇家銀行一樣寬容對待六個月未償還貸款的借款人是一項更為艱鉅的任務。”

落後

但對於失去家園的人來説，這種行動通常是痛苦的。自2018年以來，賈裏德·蓋奇一直在家裏承擔着一筆來自私人放貸人的第二抵押貸款，他的家位於距多倫多以外一個半小時車程的小城市基奇納。

在一些其他投資失敗後，他和妻子需要這筆錢。雖然年利率為19%，按月付款，但他在當地豐田工廠的工作和妻子作為護士的工作意味着他們能夠應對得了。

但在過去的兩年裏，通貨膨脹激增。隨着家庭的其他開支突然上漲，到2022年11月，他們開始落後於第二抵押貸款。今年一月，放貸人紐黑文抵押公司表示他們將啓動一項強制出售程序。現在，這個四口之家已經從他們自2008年以來居住的四卧室住宅搬到了一個三卧室的公寓。

“當你不知道自己是否會有一個房頂在頭上時，情況變得可怕，”蓋奇説。

由於多倫多高利率抵押貸款而被收回的房屋。攝影師：史蒂夫·拉塞爾/多倫多星報/蓋蒂圖片社他質疑為什麼放貸人、他的房地產律師或抵押貸款經紀人都沒有警告他長期承擔如此高利息的貸款，或者沒有清楚地説明如果他落後會發生什麼。

“我們同意了，我們沒有深入調查，最終歸根結底是我們的錯，”他説。“但真的沒有人在為你着想。”

許多另類放貸人提供期限較短的貸款，通常是一年或兩年的債務，這意味着他們的借款人是過去兩年歷史上利率飆升的影響中的第一批人。

這意味着更多的抵押投資公司的貸款拖欠付款。根據加拿大抵押貸款與住房公司的數據，截至第一季度末，抵押投資公司的抵押貸款拖欠比例接近0.9%。而對於特許銀行來説，拖欠的抵押貸款僅佔0.15%。

私人放貸人的客户拖欠情況

拖欠90天或更久的抵押貸款（%）

來源：加拿大抵押貸款與住房公司

特魯多政府最近出台的一系列指導方針實質上鼓勵銀行保持這些拖欠貸款的低水平。對於一些放貸人來説，這意味着讓客户減少甚至完全停止每月的本金償還，讓借款人有更長的時間償還貸款。

其他放貸人也讓他們的浮動利率抵押貸款持有人減少利息支付，將該金額加到本金上，從本質上讓抵押貸款變得更大。在所有這些情況下，技術上意味着借款人並沒有拖欠付款。

但是，儘管這些策略可能意味着讓人們留在自己的家中，它們也受到批評者的指責，稱其可能使房主陷入永久的債務。一些借款人現在面臨的攤銷期超過35年，這意味着他們可能沒有任何現實的方式償還債務，除非利率下降或房屋價值上漲。

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隨着房價自2022年高點以來下跌了12%，緊迫性不斷增加。如果房屋價值低於抵押貸款金額，放貸人可能無法收回所有資金，借款人在出售時將一無所有。每一次拖欠利息付款都會讓漏洞變得更深。

在這種情況下，價格的反彈可能會拯救貸方和借方，這可能是加拿大銀行所希望的。然而，對於那些無法或不願堅持下去的另類貸方來説，選擇要麼尋求強制執行，這實際上意味着他們接管財產，要麼強迫借方在強制執行程序中出售，這樣他們至少可以在貸款償還後保留任何額外的銷售收益。

強制銷售

目前很難準確統計有多少強制執行程序正在進行。但有跡象表明，另類貸方的壓力至少是房地產市場近幾個月來出現更多房屋上市的原因。11月份的新上市房屋的三個月移動平均值比3月份增加了21%，而這一激增主要集中在另類貸方活動最為活躍的安大略省。

在加拿大最大的城市多倫多，提到“強制執行”或“抵押貸款”這些詞語的房屋上市數量已經從一年前的不到0.3%上升到總數的約1%，根據當地房地產經紀人丹尼爾·福克（Daniel Foch）整理的數據。

福克表示，這一指標可能低估了正在進行的強制執行程序的總數，因為並非每個上市都會提到這一原因。而且這些數據不包括那些在貸方啓動法律程序之前已經受到強制執行威脅並且正在採取行動的房主。

“目前有很多軟性的強制執行正在進行，”福克説。“強制銷售是務實的選擇。”

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