聯邦住房貸款銀行：為什麼遊説者在反對住房貸款改革 - 彭博社

Noah Buhayar, Heather Perlberg, Austin Weinstein

密西西比州的一家酒店在一個住房合作伙伴關係努力籌集資金將其改建為一家老年住房社區後空置。

攝影師：Heather Perlberg/Bloomberg在費城的一頓五道意大利晚餐上，國會工作人員被遊説，瞭解了1.3萬億美元的聯邦住房貸款銀行系統的好處。

在華盛頓，代表同一系統的一個貿易團體聘請了一家頂級遊説公司，並將其在政治影響方面的支出增加了近40%。

在羣發電子郵件中，舊金山、託皮卡和紐約的住房貸款銀行敦促數百家從他們那裏借款的金融機構與監管機構和立法者接觸。

在美國各地，一場運動正在醖釀，以抵制改革FHLBs的努力，這是國會在大蕭條期間建立的一個系統，用於向房屋貸款人注入資金。最近，這11家得到政府支持的銀行因未能做足夠多的事情來幫助美國人獲得住房而受到指責。

在過去的一年裏，FHLBs及其支持者湧入公共活動並在廣泛的政府審查期間提交了大量評論。在幕後，他們還在遊説立法者和監管機構，同時宣傳他們如何支持全國各地的社區，根據公開記錄和接受採訪的二十多人的説法。

那種倡導預計將在聯邦住房金融局發佈了一系列提議後變得更加激烈，他們的監管機構上個月發佈了一系列提議，這些提議將重新聚焦住房貸款銀行解決國家的住房需求——這個問題因買家和租户的成本飆升而變得更加緊迫。在這份142頁報告中最重要的建議之一是要求這些銀行至少將其利潤的份額加倍用於負擔得起的住房，這一舉措可能每年將額外引導數億美元資金流向開發商。

但即將到來的鬥爭顯示了改革一個根深蒂固的系統將是多麼困難，這個系統越來越傾向於使自身和金融行業受益。

“將會有大量資金和大量影響力表示，‘別管我們’，”布魯金斯學會高級研究員、曾在參議院銀行委員會擔任首席經濟學家並在財政部任職的亞倫·克萊因説。“遊説、企業利益和現狀不易改變的黃金三角是非常難以克服的。”

政府的改革努力自2022年8月開始，自從FHLBs在今年春季的區域銀行危機中發揮了關鍵作用以來，引起了更多關注。住房貸款銀行向陷入困境的銀行Silicon Valley Bank、First Republic Bank和Signature Bank提供了數十億美元的貸款，這些銀行通過為科技企業家、超級富豪和加密公司提供服務而迅速增長。這三家銀行的倒閉——美國歷史上最大的三起銀行倒閉事件之一——暴露了一些住房貸款銀行管理風險的弱點，聯邦住房金融局在其報告中指出。

FHLBs在美國大型銀行倒閉前借出了數十億美元

機構每日未償借款

來源：FHFA

注：聯邦存款保險公司在所示時期償還了SVB的借款，並隨後為Signature償還了借款。摩根大通公司收購了First Republic並承擔了其借款。

現在提案出台後，從FHLBs借款的金融機構的遊説者表示，他們計劃就次要規定向監管機構提出大量意見，以阻止該機構採取更激進的措施。這些人表示，時間可能對他們有利，尤其是如果新政府上台，對改革的執着程度較低。

聯邦住房貸款銀行理事會首席執行官Ryan Donovan表示，FHLBs已經證明他們願意改變。儘管銀行對該機構報告的某些方面持有異議，但他們願意參與這一過程。

他説：“最投入任何體系的人必須代表該體系發言。這就是政策制定的全部意義所在。”

住房貸款銀行從一開始就歡迎FHFA的審查，理事會特別願意對負擔得起的住房計劃進行改革，以便這些資源在需要的社區產生更大的影響，Donovan説。

他説：“我們期待與該機構、我們的成員和其他利益相關者共同努力，就旨在加強和改善該體系的提案進行合作，該體系已經在過去90多年裏造福了我們國家的金融體系和經濟。”

報告的發佈僅僅是房屋金融管制局潛在長達數年的進程的開始。它提出的一些改變可以在沒有輸入的情況下進行，而其他改變則需要國會的行動。該機構在一份聲明中表示，它正在與銀行成員和行業領導人就改革進行着開放的對話，它表示將“非常謹慎地”進行這項工作。

住房漂移

1932年，國會通過了聯邦住房貸款銀行法案，其簡單前提是：儲蓄貸款協會和保險公司將發放抵押貸款，然後將其作為貸款抵押品，稱為“預付款”，從其所在地區的FHLB獲得貸款。然後這筆錢可以用來發放更多的房屋貸款。

但自那時以來，抵押貸款市場發生了巨大變化，而且住房貸款銀行現在被允許向更廣泛的金融機構放貸。據彭博新聞社今年的一系列報道稱，許多這些公司將預付款用於除了住房之外的其他用途。

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FHLBs免税，並且在其發行債務方面享有隱性支持。國會要求它們將至少10%的利潤分配給負擔得起的住房項目。自1990年以來，這已經為各種努力提供了超過70億美元的資金，包括為購房者提供首付援助和為低收入美國人開發租賃住房提供資助。

然而，從歷史上看，更多的資金流向了該系統的員工和成員金融機構。根據彭博社的分析，從2012年到2022年，住房貸款銀行花費了超過220億美元來補償他們的員工和支付股息 —— 比他們對住房項目的貢獻多了六倍。這筆錢在各個項目之間廣泛分佈，以至於一些開發商表示，這很少決定某事是否會被建成。

聯邦住房貸款銀行資金中的可負擔住房項目份額較小

從2012年到2022年，貸款人支付的股息和補償要多得多

來源：彭博社，證券交易委員會文件

注：AHP統計不包括自願支付或其他可能增強住房所有權的項目。

“這個系統已經發展得對他們非常有利，”美國消費者聯邦的住房政策主任沙龍·科內利森説。“我們談論的是他們本可以投資於住房的數十億美元。”

然而，該機構的第一個任務甚至更基本：澄清聯邦住房貸款銀行的使命。國會在創立它們的法案中從未明確規定這一點，從而使他們的目的成為了解釋的對象。

在11月20日，FHFA主任桑德拉·湯普森在報告發布後的首次講話中表示，住房貸款銀行過分關注向其成員提供可靠資金，並淡化了它們在住房和社區發展中的作用。

“這兩者是相輔相成的，”湯普森説。“不是二者選其一，而是兩者兼而有之。”

Sandra Thompson攝影師：Al Drago/Bloomberg### 開發者壓力

在國家金融體系的殘餘物上進行的一場專業辯論不太可能引起除政策圈外的太多關注。然而，美國各地對可靠和負擔得起的住房的需求卻日益加劇。

很少有人比唐·福克更瞭解這一點。在2021年退休前，他在舊金山開發了數十年的經濟適用房，擔任了Tenderloin Neighborhood Development Corp.的首席執行官。在最近的一個早晨，他展示了位於Eddy街和Taylor街交界處的一棟建築，這是城市最艱難的地區之一。現代的線條、磚砌外牆和堅固的混凝土結構與街對面的一個無家可歸者營地形成了鮮明對比。

舊金山的222 Taylor St.是通過多種資金來源建造的，其中約190萬美元來自FHLB。攝影師：David Paul Morris/Bloomberg福克表示，TNDC花了十多年的時間將這座價值7100萬美元的建築變為現實，還得到了來自聯邦、州和地方政府項目的支持。該項目還從舊金山FHLB獲得了190萬美元的資助，福克曾在該委員會上花了數年時間，塑造了其經濟適用房工作。

然而，福克表示，獲得FHLB資金的項目和其他項目的關鍵幾乎總是城市和其他更大的資金來源。他補充説，房貸銀行的贈款“從來不是關鍵的金額——絕對不夠。”

FHLB獎項與其他資金來源的比較

舊金山222 Taylor的永久融資或補貼來源

來源：Eddy＆Taylor Associates LP通過Don Falk

*不包括多年前購買的土地成本和200萬美元的短期貸款。 注意：數字不包括近36萬美元的遞延利息和持續的租金補貼。

開發商普遍抱怨獎項金額太少，這是從西海岸到中西部再到深南部的十幾位從事經濟適用房工作的人的訪談中聽到的。根據FHFA的數據，這筆資金被宣傳為項目的“缺口”資金，但它填補的空缺很少超過總費用的幾個百分點。在加利福尼亞等一些高成本州，這個比例可能不到2%。

一些開發商還抱怨了使這筆資金難以使用的合規措施。FHFA在其報告中表示，打算“簡化”這些資金的流程，這是FHLB理事會支持的努力。

加利福尼亞住房合作伙伴關係的經濟適用房開發顧問本·克里德表示，建築商申請FHLB獎項是因為他們的工作資金非常緊缺。“即使是少量資金也有助於抵消成本超支，”他説。“但更大的資金來源不僅可以抵消成本，還可能決定項目的可行性。”

另一個挑戰是每家銀行對批准資金有不同的標準，來自墨西哥灣岸住房合作伙伴關係的瑪麗·伊麗莎白·埃文斯説。她的組織尋求FHLB資金，將密西西比州傑克遜的一家廢棄的假日酒店改建為一家名為“珍珠”的老年住房社區。她説，儘管達拉斯和亞特蘭大住房貸款銀行分別提供了75萬美元和50萬美元，但第三家銀行拒絕了資金。

“你必須瞭解不同銀行的優先事項是什麼，”埃文斯説。

最終，她共籌集了12種資金來源，包括FHLB資金，以實現項目。 但是酒店空置時間太長，以至於所有有價值的東西 — 包括金屬管道 — 都被盜走了。

最終，海灣海岸住房合作社需要12種資金來源，將被廢棄的假日酒店改建成一家老年人住房社區。攝影師：Heather Perlberg/Bloomberg### 遊説工作

房屋貸款銀行正在主動進行一些變革。在政府報告發布之前，他們表示將開始為負擔得起的住房劃撥更多利潤，目標是達到15%。

本月在參議院聽證會上，一些全國最大銀行的首席執行官表示他們將支持FHFA更高的目標20%，但摩根大通公司的Jamie Dimon強調必須“適當地完成”。美國銀行公司的Brian Moynihan表示，該機構提出的一些規則變更和對銀行更高的資本要求甚至可能導致更少的住房獲得融資。

目前，房屋貸款銀行及其成員金融機構正在制定應對策略，一旦FHFA和國會將這些提案轉化為新規則和立法。

FHLBs和成員可能最艱難地抵制的建議之一是，許多從房屋貸款銀行借款的機構必須保持至少10%的資產投資於住宅抵押貸款，這是為了更緊密地將該系統與住房金融聯繫起來，根據參與討論的四名遊説者的説法。這樣的測試可能導致一些機構不符合要求，使FHLBs成為一個不太可靠的資金來源。另一個有爭議的提案涉及整合房屋貸款銀行，可能將數量從11家減少到8家或更少以節省成本。

在所有這些之前，宣傳資金已經在流動。由11家銀行資助的FHLBs理事會在截至9月30日的一年中在遊説方面花費了超過170萬美元，比前四個季度增加了近40%，根據OpenSecrets的數據。其中一部分資金流向了布朗斯坦·海特·法伯·施雷克（Brownstein Hyatt Farber Schreck），這是華盛頓頂級的遊説公司之一。根據聯邦披露文件顯示，至少有八家住房貸款銀行現在僱傭了外部遊説者。

FHLBs理事會的遊説活動達到數十年來的最高水平

按年度影響國會和聯邦機構的支出金額

來源：OpenSecrets.org

多諾萬表示，這一增加是他的組織“建立倡導功能”的一部分，其中“包括確保你有足夠的資源來完成工作”。他補充説，他並不預期資金會從目前的水平顯著增加。

住房貸款銀行還試圖通過宣傳他們的善舉並與國會工作人員舉辦活動來鞏固支持，比如在費城舉辦的“培訓日”，其中包括參觀由FHLBs獲得資助的非營利機構開發的低收入住房。來自兩黨的議員經常在新聞稿中提到他們的選區或州有FHLB資助的可負擔住房項目。

在FHFA於11月7日公佈其建議後不久，包括辛辛那提和託皮卡在內的銀行向他們的借款人發送了電子郵件，確保他們任何變化都將是一個漫長的過程的一部分，並且他們專注於保障融資渠道的可及性。紐約銀行的電子郵件稱，其成員可能“需要讓自己的聲音被聽到”，因為該機構推進改革，據彭博新聞獲得的一份副本顯示。

舊金山銀行總裁特蕾莎·布萊斯·巴澤莫爾更直接地表示：“你在國會大廳裏的聲音尤為重要，”她寫道。“我們還邀請你幫助我們激活你的行業協會和同行。”

舊金山銀行的一位發言人表示，該行的政府事務工作“着重於向當選官員和其他利益相關者介紹我們的工作、我們的運營方式以及我們在所服務社區中的影響”，這項工作在FHFA報告發布後“尤為重要”。紐約銀行的一位代表表示，監管機構的報告受益於重要的利益相關者意見，未來的改革工作也將如此。託皮卡銀行拒絕置評，而辛辛那提FHLB未回應置評請求。

至少一名國會議員計劃進一步行動：內華達州民主黨參議員凱瑟琳·科爾特斯·馬斯托的發言人表示，她計劃在明年初提出一項修訂《聯邦住房貸款銀行法案》的法案。該立法將包含FHFA在其報告中要求的提案，包括要求FHLB將20%的利潤用於負擔得起的住房，一位知情人士透露，該人士要求不透露身份討論草案。

與此同時，全國各地的社區都在爭取資金來安置貧困人口。這在舊金山的特德洛因尤為明顯，該地區已成為全國無家可歸和濫用藥物的流行病的象徵。

唐·福克攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社當福克走過這個地區時，他描繪了一個不同的畫面：政府和非營利組織幫助移民、老年人和其他人在美國最昂貴的城市之一立足的社區。Eddy和Taylor的發展就是這種代表。其他許多建築物也是他和其他人在該地區升級和開發的代表。

“那個帳篷是一種政策選擇，”他在一個街角説道，手勢指向街對面的一個營地。“這種政策選擇與我們在全國範圍內分配給經濟適用住房的資源量有關。”