《華爾街日報》：當下買房比租房更不划算，史上罕見

對於首次購房者來説，登上房產階梯的難度前所未有。但緊張的住房市場並未給房東帶來意外之財。

購房與租房的成本差距已達到至少自1996年以來的最大水平。根據CBRE的分析，平均每月新抵押貸款還款比公寓平均租金高出52%。上一次出現如此失衡的情況是在2008年房地產危機之前。即便如此，溢價在2006年第二季度也僅達到33%的峯值。

CBRE多户住宅研究主管Matt Vance表示，理論上購房與租房成本應大致相當。儘管房價上漲時業主受益，但他們比租户投入了更多現金用於房屋維修和裝修等事項。

1996年至2003年中，購房與租房的平均成本確實大致相當。然而全球金融危機後，超低利率和充足的住房供應使得2010年代購房平均比租房便宜12%。當前高昂的購房溢價反映了債務成本飆升，30年期抵押貸款利率達到8%，以及疫情封鎖後推高的住宅空間價值。

如今，一個人以10%首付申請43萬美元的30年期抵押貸款，每月需償還約3200美元，比三年前購買同款房產多付60%。同期租金漲幅為22%，雖不及房貸劇烈，但仍略高於美國整體通脹水平。

不斷上漲的房價讓租房者難以湊齊10%的首付，更不用説負擔螺旋上升的房貸成本了。“大量首次購房者持幣觀望，等待薪資與月供達到可承受比例，這形成了龐大的隱形購房需求，“第一美國金融集團副首席經濟學家奧德塔·庫希表示。

目前新房貸款月供中位數比公寓平均租金高出52%。圖片來源：馬里奧·塔瑪/蓋蒂圖片社房價暴跌雖能重塑市場平衡，但除非出現嚴重經濟衰退否則可能性極低。低利率時期購房者已鎖定廉價融資：全美約80%未償還房貸利率低於5%。這使房主缺乏置換動力，導致二手房供應持續萎縮。

表面看這些業主似乎受益，實則同樣面臨困境。高利率環境下，他們既難以搬遷，也無法通過置換小户型套現房價紅利。

當購房成為多數租客的奢望時，房東本可順勢提租。但租賃房源並不緊缺——大量新建公寓抑制了租金漲幅。隨着疫情期間積壓的換房需求在過去兩年集中釋放，當前租客需求已明顯疲軟。房利美預測2024年美國多户住宅空置率將達6.25%，高於5.8%的十五年平均值。

這將傷害近年來向美國租賃房產投入數十億美元的機構投資者。公寓類股票表現也不佳。自2021年初購房出租溢價迴歸以來，AvalonBay Communities和Equity Residential的股價分別下跌了6%和18%，而標普500指數上漲了8%。

在功能失調的美國住房市場中，即使是對房東量身定製的市場，或許也只有終身租房者能得到他們想要的。

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刊登於2023年10月24日印刷版，標題為’買房不如租房，從未如此糟糕’。