《華爾街日報》：押注中國房市回暖為時尚早

儘管中國政府出台了一系列穩定房地產市場的政策，且今日房地產開發商股票大幅上漲，但陷入困境的中國房地產市場仍根基不穩。若想扭轉市場頹勢並穩定經濟，北京仍需採取更有力的措施。

週三公佈的數據顯示，中國住宅銷售上月持續萎縮。2023年前10個月住宅銷售額同比下降3.7%，而前九個月降幅為3.2%。房地產開發投資同樣低迷：同期下降9.3%。

這種持續加深的疲軟態勢表明，今夏地方政府出台的看似激進的措施——如降低二套房貸款利率——並不足以穩定市場。首先，高房貸利率或限購政策並非潛在購房者卻步的真正原因。相反，由於恒大等大型房企爆雷，以及碧桂園等房企交付預售房面臨困境，購房者已對房地產市場本身及房產作為資產類別的安全性失去信心。

這導致惡性循環——開發商無法獲得預售資金，使其財務狀況進一步惡化。

信心問題同樣蔓延至開發商的銀行合作伙伴。中國央行去年底設立了2000億元人民幣（約合280億美元）的貸款支持工具，為願意支持開發商完成未完工住宅項目的銀行提供無息資金。但研究公司龍洲經訊的數據顯示，截至目前僅使用了56億元。

中國江蘇省某碧桂園開發項目內的購物中心。週三這家地產巨頭的股價出現上漲。圖片來源：彭博新聞社由於房地產行業的主要資金方——居民家庭、銀行和債券投資者——都拒絕配合，眼下真正能快速激活市場的只剩一個來源：政府。

這就是為什麼今天地產股大漲——碧桂園飆升7%，龍湖集團上漲6%——此前彭博一則未經證實的報道稱，北京準備更直接地出手干預。彭博稱中國央行可能通過政策性銀行向保障性住房計劃和城中村改造提供1萬億元資金支持，最終惠及居民家庭。

投資者感到興奮是因為這與2015-2016年逆轉中國上一次房地產大衰退的關鍵政策"棚户區改造"計劃有明顯相似之處，該計劃通過政策性銀行輸送了數萬億資金。地方政府最終用這些現金補貼被拆除"棚屋"的家庭，讓他們直接從開發商手中購買替代住房。

該計劃，連同加強的資本管制和充裕的抵押貸款融資，對上次扭轉市場頹勢至關重要。它既是對家庭和開發商的雙重安撫，也變相獎勵了後者的過度建設與冒險行為：這或許正是北京此次遲遲不願推出類似計劃的原因之一。

但此次情況存在顯著差異且充滿巨大不確定性。即便該計劃真的實施，能否像2015年那樣直接助力開發商去庫存仍是未知數。除非地方政府被允許將已預售但未交付的樓盤納入"保障性住房"或"城中村改造"範疇，否則可能難以化解籠罩市場的核心陰霾——爛尾樓交付問題。

過去，地方政府的這類政策試水或規則變通往往被默許。但在習近平時代無休止的反腐調查與權力再集中背景下，地方官員敢於冒險的意願恐怕已大打折扣。

最終政府可能需要直接注資開發商以確保預售樓盤完工。野村證券估算這將耗費約2.7萬億元——無論如何都遠超彭博報道中提及的萬億規模。

要為樓市託底，北京必須直接重振家庭對房產作為財富保值手段的信心——或授權地方政府採取行動。

寫信給黃傑基，郵箱：[email protected]

刊登於2023年11月16日印刷版，標題為《現在押注中國房地產回暖為時過早》。