《華爾街日報》：受擠壓的房產主將希望寄託於美聯儲

自美聯儲啓動本輪加息以來，房地產價值已下跌五分之一。圖片來源：Ismail Ferdous/彭博新聞美聯儲可能已完成加息。但債務成本能否快速下降以拯救困境中的房東？

自週二消費者價格指數數據顯示美國通脹緩解以來，房地產股票上漲了5.4%。商業地產一直是高利率的重災區。根據CRED iQ的數據，自美聯儲2022年3月開始加息以來，房地產價值已下跌五分之一，近8%的證券化房地產貸款陷入困境。

對於近年來已習慣於廉價資金的房東來説，降息來得再快也不為過。從現在到2025年底，將有3900億美元的證券化商業地產債務到期，需要以更高的利率再融資。另一波銀行債務也將到期。

再融資已成為真正的難題，不僅僅是因為利息成本。房地產價值下跌迫使業主注入股本以滿足貸款機構更為保守的貸款價值比門檻。

“你無法獲得同樣的槓桿，債務也更昂貴。所以你正面臨雙重打擊，“世邦魏理仕美國債務及結構性金融總裁詹姆斯·米倫表示。房東們正在動員投資者填補這一資金缺口，或尋求昂貴的中層貸款。

持有浮動利率債務的業主正面臨困境，因為他們的利率對沖工具即將到期。這些對沖合約通常持續兩到三年，當利率基準（通常是擔保隔夜融資利率SOFR）超過特定水平時，持有人將獲得賠付。

CRED iQ對720筆未償還價值達256億美元的浮動利率房地產貸款進行分析發現，其中半數貸款的對沖執行利率為2%或更低，這使業主得以規避當前高企的利率。這些對沖合約大多將在今明兩年陸續到期。

續保成本已大幅飆升。2021年11月中旬，1億美元貸款、執行利率3%的兩年期利率上限合約成本為10萬美元。而如今，將該合約延長一年的費用高達220萬美元。對部分業主而言，這筆額外支出可能會吞噬其全年租金收入的大部分。

通過漲租來抵消融資成本上升往往難以實現。電子商務倉庫業主或許還能向租户加收租金，因為需求仍然強勁。但美國許多城市的寫字樓租金正在下跌。世邦魏理仕數據顯示，多户住宅領域的租金增長也已停滯——第三季度淨有效租金同比僅上漲0.7%。

業主只能按兵不動，期盼利率儘快下降。投機型投資者尤其迫切期待降息，他們在2020年末和2021年購入多户住宅樓時，大多使用短期浮動利率債務高價收購房產，計劃通過翻新建築、提高租金後轉手獲利。但根據Green Street分析，隨着公寓租金停滯不前、房產價格較峯值下跌29%，這一策略已適得其反。

近幾個月來，押注降息一直是令人神經緊張的策略，儘管週二前景有所改善。一個月期SOFR遠期曲線顯示，投資者目前認為這一與廣為人知的聯邦基金利率密切相關的利率將在明年2月達到5.41%的峯值，隨後到2024年11月最多會有三次降息至4.72%。而在6月份，投資者還預計一年內可能降息六次，利率降至3.88%。

即便是如今更為謹慎的預測也可能過於樂觀。“我認為利率會像遠期曲線暗示的那樣大幅下降是不現實的，“對沖諮詢公司Derivative Logic的董事總經理Carol Ng表示。她指出，在以往的利率週期中，從利率峯值到美聯儲首次降息平均需要八個月時間。

而且德意志銀行分析師指出，這是近期市場第七次對降息感到興奮。每一次他們都失望了，因為通脹仍然過高，央行無法放鬆政策——儘管本週可能標誌着一個轉折點。

債務成本的上升對房地產所有者來説是痛苦的。如果沒有快速的降息，動盪只會更加劇烈。

作者：Carol Ryan，郵箱：[email protected]