房價高企難負擔 租金居高不下——《華爾街日報》

今年，那些出租獨棟住宅的大型上市公司在租賃市場中表現突出，這得益於租户們願意接受大幅租金上漲，而他們越來越負擔不起購買這類房屋。

房東Tricon Residential、Invitation Homes和AMH共同擁有約18萬套出租房屋，每家公司第三季度的租金同比漲幅均超過6%。

根據數據公司CoreLogic和在線房源平台Zillow的獨立指數，這一漲幅大約是9月份獨棟住宅平均租金同比漲幅的兩倍。

Tricon首席執行官加里·伯曼將其公司的部分收益歸因於創紀錄的高房價，這些高房價促使更多潛在的獨棟住宅買家轉向租賃市場。

“在購房者面臨如此扭曲的環境下，租賃的理由比以往任何時候都更具説服力，”他在本月早些時候對投資者和分析師表示。

獨棟住宅的租户比公寓租户搬家頻率更低，如果他們的家庭已經適應了社區和學校系統，可能更願意接受租金上漲。

2021年，公寓租金飆升約15%，2022年繼續以高於典型水平的速度上漲。根據一些指標，隨着新建公寓數量創紀錄，這種增長已經放緩，甚至與去年相比出現負增長，這有助於減緩全國許多地區的公寓租金上漲。

美國中部公寓社區公司（公開上市的公寓房東）報告稱，第三季度新租約租金同比下降2.2%。

獨棟住宅租金增速自2022年見頂後雖有所放緩，但展現出更強韌性。由於銷售價格創新高且抵押貸款利率徘徊在歷史高位，當前住宅銷售市場處於數十年來最難以負擔的狀態，這使得出租房屋從中受益。

房地產經紀公司世邦魏理仕最新分析顯示，目前平均月供比平均月租高出52%。約翰·伯恩斯研究諮詢公司數據顯示，以收入與購房成本比率衡量的 affordability（住房可負擔性）已跌至1985年以來最低水平。

分析師指出，獨棟住宅租客通常比公寓租客更富裕，且更有可能最終購房。但在當前房價和利率下，願意且有能力轉為購房的租客減少，這使獨棟住宅房東佔據優勢。

住房分析師表示，大型獨棟住宅房東還能獲得超額租金增長，這得益於其選擇的投資社區類型。

瑞穗證券分析師Haendel St. Juste指出，這類社區通常具有高於平均水平的就業增長和學校質量，租客更可能接受漲租而非支付高昂搬家成本。瑞銀住房股票分析師Michael Goldsmith補充説，當房東在特定社區收購大量房屋時，還能獲得更精準的市場租金定價權。

加州阿塔斯卡德羅的心理學家麗貝卡·阿龐特表示，她和擔任大學教授的丈夫雖有購房意願，但目前仍滿足於以每月2500美元的價格繼續租住聯排別墅。

阿龐特指出，若在鄰近的聖路易斯奧比斯波購置他們看過的那種住宅，每月房貸支出將是現有租金的兩倍多，且房屋面積還會縮小几百平方英尺。

“要等到真正合適的時機，從財務角度説服我購房是明智之舉，恐怕還需要很長時間，“她説道。

儘管存在這些趨勢，今年股市投資者對獨户住宅房東並不全都看好。Tricon和Invitation Homes的股價表現迄今落後於標普500指數，不過AMH的表現優於大盤。

針對獨户住宅行業的短期看跌情緒與利率上升有關——過去18個月裏，高利率限制了這些公司及其他企業收購房產的數量。Redfin數據顯示，投資者第三季度的購房量較去年同期下降了30%。

部分投資者和分析師認為，隨着地方税收評估逐步跟上創紀錄的房價漲幅，房產税很快將成為更明顯的阻力。

但自年中租金增長轉為負值以來，大型公寓房東的股票表現更為糟糕。過去六個月，權益住宅公司和卡姆登物業信託的股價分別下跌約9%和17%。

記者威爾·帕克，聯繫方式：[email protected]

出現在2023年11月22日的印刷版中，標題為“房價過高導致租金飆升”。