華盛頓悄然取消了一項為房主節省數千美元的計劃——《華爾街日報》

抵押貸款巨頭房利美於八月叫停了該項目。圖片來源：Eric Lee for The Wall Street Journal華盛頓——拜登政府曾力推為特定抵押貸款購房者節省數千美元交易費用，這是其全面削減收費行動的一部分，旨在為美國民眾減負。但由於某冷門行業及立法者的反對，該計劃最終流產。

今年夏天，政府控制的抵押貸款巨頭房利美 正準備敲定一項試點計劃，擬取消房貸結算中最大的固定支出之一：產權保險。

現任及前任政府官員透露，拜登政府已指示房利美及其姊妹機構房地美 設法降低住房成本。而房利美產權保險試點遭遇的強烈反彈，正凸顯了這項工作的艱鉅性。

產權文件載明房產的法定所有者，產權保險則為後續可能出現的產權索賠提供保障。批評者指出，這類保險定價過高且使用率極低。

絕大多數房貸持有者都接觸過產權保險。房利美和房地美通常要求其從貸方購買的貸款必須投保。這種被稱為"貸方產權保險"的保單，通常花費借款人約貸款金額的0.5%，即30萬美元的房貸需支付約1500美元。

根據擬議的試點計劃，房利美將自行承擔由七八家貸款機構提供的少量抵押貸款再融資相關費用。知情人士透露，該試點未來可能逐步擴大至更多貸款機構及其他抵押貸款類型。

產權與結算行業（據行業統計僱傭約15.5萬人）的從業者提出反對。某行業貿易組織數百名成員通過面談和致信方式向立法者及監管房利美的聯邦住房金融局表達異議。

反對理由在於：房利美缺乏產權保險經驗，且在2007-08年金融危機接受納税人救助後，不應在賬面上新增此類風險。

今年五月國會聽證會上，兩黨議員均批評該項目。曾任房地產律師的紐約州共和黨眾議員安德魯·加巴里諾表示試點將"最終損害消費者利益"。聯邦住房金融局局長桑德拉·湯普森似乎措手不及，表示對該項目並不知情。

紐約州共和黨眾議員安德魯·加巴里諾質疑房利美是否具備承銷產權保險的專業能力。圖片來源：Tom Williams/Zuma Press知情人士稱，在聯邦住房金融局官員指示這家抵押貸款巨頭不要提交正式審批申請後，房利美於八月終止了該項目。

聯邦住房金融局發言人表示不對潛在試點項目置評。她指出產權保險等結算成本具有累退性，對低收入和少數族裔借款人的影響更大，並補充説該局將繼續與房利美及房地美合作探索降低結算成本的方法。

房利美髮言人拒絕就流產的試點計劃置評，但表示公司正在尋求降低交易成本的途徑。

利率和房價的上漲使許多潛在購房者難以獲得抵押貸款。分析師指出，上月針對全美房地產經紀人協會及大型經紀公司的陪審團裁決，使購房者另一項主要支出——房地產經紀人佣金——面臨壓力。陪審團認定這些機構合謀人為抬高房屋銷售佣金，判決其賠償18億美元。

全美房地產經紀人協會表示將提起上訴，部分經紀公司高管稱不預期佣金結構會有重大變化。

產權保險本質上是產權清晰的擔保，即確保房產不存在債務或其他留置權。

與其他類型保險不同，產權保險公司的理賠成本通常極低，因為代理商和保險公司往往能提前發現問題。

但房利美和房地美通常要求此類保險，以擔保房產不存在歷史欠税、留置權或司法判決，確保貸款機構在違約後能收回房產。若缺乏保險，貸款機構將承擔房利美或房地美的所有損失。

房利美試點項目僅涵蓋貸款方產權保險，不包含另一種"業主產權保險"。兩種產權保險產品價格差異顯著。據房利美數據，新房購買時兩項保險合計價格通常在600至3500美元之間。

批評者認為產權保險定價過高。愛荷華州不允許私營公司銷售產權保險，而是運營一個公共產權擔保項目。

試點支持者表示，藉助產權檢索技術的革新和房產記錄的數字化，房利美通過鼠標點擊就能高效完成驗證房產產權"無瑕疵"的流程。他們指出，與新房購買相比，再融資交易的產權風險本就極低，剩餘風險完全可由房利美自行承保。

聯邦住房金融局局長桑德拉·湯普森在五月眾議院聽證會上表示，她不瞭解房利美的產權保險項目。圖片來源：伊麗莎白·弗蘭茨/路透社前聯邦住房金融監管官員、現城市研究所非常駐研究員泰德·託澤指出：“保險公司收取的保費金額遠超買家獲得的實際價值。“他援引行業報告稱，保費中高達80%的比例是作為佣金支付給產權中介。

反對該試點的全國性行業協會美國土地產權協會表示，保險定價與收集審查地方土地記錄以確認產權無瑕疵的成本是匹配的。

該協會認為，房利美涉足保險市場是試圖超越其從貸款機構收購住房貸款並打包成證券出售給投資者的傳統職能。

“從我們的角度看，這實際上是讓他們超越了自己的職權範圍，給納税人帶來了更大的風險，增加了成本，最終損害了消費者。”ALTA的首席倡導官兼公共事務高級副總裁克里斯托弗·莫頓表示。

紐約州立法者加巴里諾在採訪中質疑房利美是否具備承保保險的專業能力，並表示他認為這不屬於他們的業務模式。“他們在沒有專業能力的情況下承擔了未經授權的風險。”他説。

熟悉該試點項目開發的人士表示，該項目源於聯邦住房金融局（FHFA）的一項指令，要求房利美和房地美製定“公平住房金融計劃”，該計劃將成交成本視為購房的障礙。

房利美最初試圖與一家產權保險公司合作，並在去年接觸了幾家公司，但未能引起它們的興趣。這些人説，房利美轉而與一家名為Doma的金融科技公司合作開發了該試點項目。

“現代化產權保險將為美國借款人在每次購房或再融資時節省數百甚至數千美元。”Doma的首席執行官馬克斯·西姆科夫在一份聲明中表示，“這在整個房地產生態系統中意味着數十億美元。”

請致信安德魯·阿克曼，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年11月24日的印刷版，標題為《產權保險計劃因保險公司和立法者的反對而擱淺》。