美聯儲加息如何打破購房市場，六張圖表解析 - 《華爾街日報》

對於越來越多的美國人來説，擁有住房已成為遙不可及的夢想，甚至那些幾年前還買得起房的人也是如此。

許多潛在買家已經被疫情期間快速上漲的房價壓得喘不過氣，但至少當時的抵押貸款利率還很低。現在利率高企，許多人乾脆放棄了購房打算。

如今購房的可負擔性創下近幾十年新低，且短期內這一數字不會改變。房價預計不會回落到疫情前的水平。去年初為抑制通脹而激進加息的聯邦儲備委員會，目前對降息興趣寥寥。上週抵押貸款利率雖回落至7%左右（為近幾個月最低點），但仍比兩年前高出一倍多。

通常高利率會減緩房屋銷售，進而導致房價走軟。但這次不同。雖然成交量確實在下降，房價卻持續上漲——根本原因在於房源嚴重短缺。10月全美成屋銷售中位數價格同比上漲至39.2萬美元，創下自1999年有記錄以來該月份的最高水平。

在抵押貸款領域，利率的微小差異會隨時間產生巨大影響。即便是幾個百分點的利率上浮，也可能導致30年期標準貸款的總利息成本增加數十萬美元。

這意味着購房者用同樣的錢能買到的房子大大縮水。在美聯儲開始加息之前，每月住房預算為2000美元的人可以購買價值超過40萬美元的房子。如今，同樣的預算只能買到價值29.5萬美元或更低的房產。

首次購房者和年輕羣體仍被擠在市場邊緣。全美房地產經紀人協會數據顯示，今年約三分之一的購房者為首次置業者，低於38%的歷史平均水平。首次購房者中位數年齡達35歲，創下有記錄以來第二高值，僅次於2022年36歲的峯值。

租金雖在上漲，但購房成本漲幅更為驚人。世邦魏理仕分析顯示，美國新增房貸月供比平均公寓租金高出52%。西雅圖、得州奧斯汀及加州多個大都會區的價差更為懸殊——部分區域甚至超過175%。

這導致部分人直接放棄攢首付的念頭。

常規應對策略正在失效。例如利率上升時，購房者通常會轉向前幾年利率較低的可調利率抵押貸款。但這類貸款成本今年也急劇攀升，雖仍略低於固定利率貸款，但優勢已大幅縮小。

阿拉娜·派普對本文有所貢獻。

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刊登於2023年12月12日印刷版，標題為《購房數學不再成立》。