美聯儲降息對2024年抵押貸款意味着什麼 - 《華爾街日報》

2024年購房貸款成本或將下降。圖片來源：Brandon Bell/Getty Images2024年申請房貸的痛苦程度有望略微減輕。

美聯儲週三表示，預計明年將降息三次。這一預測給那些因高利率被擠出市場的潛在購房者帶來了一絲節日般的希望。

如果你一直在尋找新房源，卻因今年接近8%的房貸利率望而卻步，美聯儲的舉措將降低你的月供壓力。雖然效果不會立竿見影，但只要美聯儲堅持其預測，利率幾乎肯定會下降。

對於今年以較高利率獲得房貸的購房者來説，再融資的數學題將變得簡單明瞭。而如果你一直猶豫是否出售房產，利率下降可能意味着明年春季市場將顯著升温。

過去兩年間，美聯儲連續加息導致房貸成本飆升，重創潛在購房者。近期30年期固定利率房貸均值一度突破8%，而就在幾年前，低於3%的房貸利率仍觸手可及。

Bankrate消費信貸分析師泰德·羅斯曼指出，同樣是50萬美元30年期貸款，8%與3%利率的月供差額約為1560美元。

公平地説，抵押貸款市場的反應速度不如股票市場迅速。

根據房地美數據，美聯儲決議後，截至12月14日30年期固定利率抵押貸款平均利率為6.95%。

Redfin經濟學家陳昭表示，抵押貸款利率應會温和下降，並在全年持續走低至6.5%區間。

當前購房者和房主可能需要考慮以下事項：

降息會讓房價更親民嗎？

潛在購房者通常會對美聯儲聲明感到欣喜。經濟學家指出，此前高企的抵押貸款利率對房市產生了抑制作用，而美聯儲降息步伐比預期更快。

美聯儲雖不直接設定抵押貸款利率，但降息會壓低10年期國債收益率，從而降低房貸成本。

陳昭表示，除了直接減少月供支出，低利率還將促使更多業主出售房產，為買家提供更多選擇。若供應增速超過需求，房價甚至可能小幅回落。

但購房者需保持理性預期：短期內重現疫情期間3%的超低利率可能性極低。

經濟學家與消費分析師指出，由於住宅建設量維持低位，且現有業主不願放棄多年前鎖定的低利率，購房者仍將面臨優質房源短缺的困境。

利率下降還意味着購房者可能面臨更激烈的競爭。

美國銀行消費貸款業務主管馬特·弗農表示：“購房者應當意識到，如果他們期待利率一下調就立即買房，抱有這種想法的絕非只有他們。”

是否應該等待更長時間，比如到2024年底利率進一步下降時再購房？

理財顧問的普遍建議是：不要試圖預測房地產市場時機。

俄亥俄州代頓市財務規劃師埃裏克·巴斯金指出，做購房決策時首要考慮個人財務狀況。

他表示，如果你工作穩定、消費負債少，且家庭對特定區域居住有強烈需求，那麼立即購房可能是合理選擇。

即便這意味着當前房貸利率較高，但請記住未來仍有機會通過再融資獲得更低利率。

富國銀行諮詢高級總監艾米麗·歐文建議，現階段關鍵是做好快速行動的準備。在報價前，買家應核查信用評分及歷史記錄確保無誤，並多方比較貸款方案。

利率變動對希望再融資的現有房主意味着什麼？

根據Redfin數據，約82%的美國房主持有利率低於5%的房貸。

Credit Karma住房與抵押貸款副總監凱瑟琳·斯旺森分析，這意味着即使明年房貸利率降至5%-6%區間，多數貸款人也難以從再融資中獲益。

美國銀行的弗農表示，要使再融資變得划算，需考慮交易成本及收支平衡點（即收回再融資成本所需時間）對整體財務狀況的影響。根據ClosingCorp數據，2021年單户住宅抵押貸款再融資的平均交易成本為2,375美元。

另一需謹記的因素是利率可能持續下降。若在利率5.5%時倉促再融資，而幾個月後利率跌破5%，您可能會後悔。

晨星首席美國經濟學家普雷斯頓·考德威爾指出，等待抵押貸款利率回落至5%以下可能對有意再融資者更有利。考慮到手續費，他建議不要在利率高於6%時再融資，以免利率進一步下跌時重複此過程。

2024年購房者還需考慮哪些因素？

美聯儲政策及近年新建住房對租金價格也產生影響。Redfin的趙表示，由於新樓盤入市，2024年租金不太可能上漲，部分地區甚至可能小幅下降。

Redfin數據顯示，11月美國租金中位數同比下降2.1%至1,967美元。

她指出，若購房者難以覓得理想房源，租房可能比往年更具吸引力。

聯繫本文作者維羅妮卡·達格爾請致信：[email protected]

本文發表於2023年12月18日印刷版，標題為《美聯儲降息為購房者注入強心劑》。