俄羅斯經濟面臨一個出人意料的問題：房地產泡沫——《華爾街日報》

今年俄羅斯抵押貸款規模激增72%，達到近700億美元。圖片來源：Natalia Kolesnikova/Agence France-Presse/Getty Images為安撫厭倦戰爭的民眾，俄羅斯已發放了數十億美元的低息貸款，供民眾購買新房。

如今，這筆資金正在造成一個很少有人預料到的經濟難題：迅速形成的房地產泡沫。

由債務推動的房價飆升，加上快速上升的通脹，暴露了俄羅斯領導層之間的嚴重分歧，儘管烏克蘭的戰鬥仍在激烈進行。一方是保守的央行，其任務是維持金融穩定。另一方是克里姆林宮，正試圖在2024年總統大選前鞏固民眾支持。

俄羅斯總統普京上週表示，他計劃將一項受歡迎的抵押貸款計劃延長至明年年底，該計劃為有孩子的家庭提供優惠利率。

與此同時，俄羅斯央行行長納比烏林娜(Elvira Nabiullina)呼籲逐步取消部分補貼性抵押貸款計劃，並警告稱，這些計劃削弱了央行抑制需求和通脹的努力。俄羅斯央行上週將關鍵利率上調至16%，是6月份水平的兩倍多。

“如果政府不將[補貼性抵押貸款計劃]限制在特定範圍內並精準投放……關鍵利率對經濟的影響將顯著減弱，因此我們可能需要將高利率維持更長時間，”她表示。

俄羅斯央行和財政部未回應置評請求。

俄羅斯總統普京表示計劃延長面向多子女家庭的優惠抵押貸款政策。圖片來源：Sergei Bobylev/Zuma Press俄羅斯民眾長期對抵押貸款持懷疑態度，俄語中將其俗稱為"債務奴役"，人們更傾向全款購房。這一現象在2020年開始改變，當時政府作為疫情紓困措施推出新建住房補貼抵押貸款。

自俄烏衝突爆發以來，該計劃熱度激增。戰爭初期抵押貸款暴跌後，銀行開始放寬放貸標準，政府增加公民補貼支付，而制裁措施使得較富裕的俄羅斯人缺乏投資渠道。

俄羅斯央行數據顯示，截至10月該國抵押貸款規模同比激增72%至近700億美元，已創下年度新紀錄。得益於政府支持，其中大部分貸款執行利率遠低於市場水平。

低息房貸的普及幫助家庭升級到更大、更現代的住房，由此帶來的建設活動也助推了經濟增長。

俄羅斯比許多西方人士預想的更好地承受住了制裁壓力，預計今年經濟將實現增長。維持經濟運轉的因素包括：依然強勁的石油銷售收入、軍費開支的大幅增加，以及以提高養老金和低息貸款形式向普通民眾發放的補貼。抵押貸款計劃是這項支持政策的關鍵部分。

但經濟學家警告稱，這種強勁的支出和貸款已導致經濟過熱的危險跡象。

“對大部分俄羅斯民眾來説，房貸曾經遙不可及……所以這是政府喜歡炫耀的一項政策，”凱投宏觀新興市場經濟高級經濟學家利亞姆·皮奇表示，“但這會讓經濟持續過熱，增加穩定性風險。”

政府還面臨該計劃帶來的成本上升問題。政府需向銀行補償市場按揭利率（俄羅斯最大銀行聯邦儲蓄銀行的起價為16%）與6%或8%優惠利率之間的差額。

據俄羅斯《生意人報》報道，政府預計明年抵押貸款計劃的成本將增加近三倍，達到4540億盧布（約合50億美元）。為應對該計劃帶來的風險，政府上週將強制首付比例從目前的20%提高至最高30%。

對許多俄羅斯人來説，投資房地產是為數不多能存放閒置資金並抵禦高通脹的選擇之一。幾十年來，通脹問題一直困擾着俄羅斯。制裁措施抑制了股市，而外匯管制和西方制裁使得資金難以流向海外。

寬鬆的融資條件推高了新建住房的成本。俄羅斯新建公寓的平均價格比二手房高出40%，而該計劃啓動前這一差距還不到10%。這種價格差異意味着，購買新公寓的人若試圖轉售可能會虧損。

穆迪分析經濟學家奧爾加·貝奇科娃表示：“人們通過補貼抵押貸款利率積累的儲蓄正在被吞噬。”

央行數據顯示，目前違約率仍處於0.4%的低位。但經濟學家擔憂金融壓力正在暗中積聚。貝奇科娃指出，約半數新借款人將收入的80%或更多用於償債，這一比例是兩年前的兩倍。

前俄羅斯央行官員、現柏林卡內基俄羅斯歐亞中心非常駐學者亞歷山德拉·普羅科片科透露，參與這波購房潮的關鍵羣體之一是陣亡和受傷士兵家屬。

普羅科片科表示，在烏克蘭陣亡士兵的家庭可從政府獲得500萬盧布（約合5.6萬美元）撫卹金，還能從地方政府獲得數百萬額外補助，外加養老金和保險賠付。許多家庭用這筆錢購置了房產。

普羅科彭科表示：“人們感覺自己更富裕了，這是一個非常重要的政治因素，因為人們有了生活改善的明顯跡象。”

她指出，若政府停止或削減對家庭的慷慨支持，可能引發房地產危機，導致家庭房貸違約，使銀行揹負不良債務。

“這些政府補貼並非永久性措施，存在巨大風險，“她強調，“目前尚不清楚三五年後民眾將如何償還這些貸款。”

俄羅斯還通過廉價房貸計劃鼓勵參軍、進入IT等特定行業工作，或遷往國家希望開發的偏遠遠東和北極地區。這些計劃通常還配套現金補貼。

政府"北極家園"計劃為北部地區購房者提供最高150萬盧布（約合1.7萬美元）補貼。

43歲的會計葉夫根尼婭與丈夫在毗鄰芬蘭的摩爾曼斯克州科拉市獲得了100萬盧布建房補貼。加上自有存款，他們無需申請房貸。

俄羅斯央行上週將基準利率上調至16%，較6月水平翻倍有餘。圖片來源：馬克西姆·希彭科夫/Shutterstock葉夫根尼婭認為：“房地產是最易懂、最保守的投資理財方式之一。由於該地區自建房市場不發達，這項補貼能額外激勵居民自建住房。一百萬補貼確實幫了大忙。”

抵押貸款增長主要由莫斯科和聖彼得堡等大城市推動，但其他地區也呈現出狂熱態勢。

根據俄羅斯央行截至10月的數據，2014年被俄吞併的烏克蘭克里米亞半島——如今已成為烏軍反攻焦點——今年抵押貸款量翻番。西伯利亞偏遠地區圖瓦的貸款量雖基數較低，但激增了233%。

隨着明年三月大選臨近（普京已於12月初宣佈參選），經濟學家預計政府不會立即收緊政策。

維也納國際經濟研究所經濟學家瓦西里·阿斯特羅夫表示：“抵押貸款補貼目前仍廣受歡迎，因此即便存在負面效應，大選前也不太可能出台重大調整措施。”

聯繫記者切爾西·杜蘭尼請致信 [email protected]，喬治·坎切夫請致信 [email protected]

本文發表於2023年12月22日印刷版，標題為《廉價貸款催生俄羅斯房地產泡沫》。