建築貸款，如節日賓客，可能滯留過久——《華爾街日報》

銀行商業房地產貸款較去年增長超3%。圖片來源：Spencer Platt/Getty Images整個2023年，商業地產領域充斥着嚴峻新聞：空置的辦公樓、下跌的公寓租金、跳樓甩賣的價格。但為何今年銀行對該市場的貸款反而增加了？

根據美聯儲截至12月6日的周度數據，銀行所謂的CRE（商業房地產）貸款較去年增長超3%，而一般工商業企業貸款則下降超1%。CRE貸款增幅僅次於消費貸款。其中建築與土地開發貸款增長超9%，增速幾乎與信用卡貸款持平。

難道銀行看到了市場中被其他人忽略的機遇？並非如此。今年部分貸款增長實質上反映了2023年前商業項目承諾的後續效應。多數銀行建築貸款採用分期撥付模式，隨着項目進度逐步放款。

開發商最終會尋求"永久性融資"，比如以新建物業及預期租金現金流為擔保的抵押貸款。有時還會先獲得過渡貸款，後續再置換為更長期的抵押貸款。

“商業地產行業一個鮮為人知的秘密是，貸款其實並不會真正被償還，”Autonomous Research分析師布萊恩·福蘭在近期報告中寫道，“它們只會被再融資。”

因此貸款承諾仍在分批發放，推動建築貸款增長——但缺乏足夠的長期融資來消化這些貸款。如今獲取這類長期貸款可能更加困難，因為銀行和其他類型投資者要麼要求更高利率，要麼對房產價值等要素持謹慎態度。

“項目最終交付時，資產價值可能低於開發商啓動時的水平，”MSCI房地產部門首席經濟學家吉姆·科斯特洛表示。

總部位於阿肯色州小石城的老牌全國性商業建築貸款機構——OZK銀行（前身為奧扎克銀行）在其第三季度管理報告中指出，2022年通過房地產專項小組創紀錄的貸款發放量將"持續為貸款增長作出顯著貢獻"，這一效應將延續至今年底乃至明年。

關於項目最終獲得長期融資的問題，OZK銀行特別説明2023年迄今"貸款償還持續低迷"，因為"許多項目方正在密切監測利率和再融資市場狀況，以決定何時將項目從建設融資轉為過渡性或長期貸款"。

銀行及其投資者面臨的挑戰將是如何處理銀行系統中這些懸而未決的貸款。一方面，項目貸款存在最終無法通過永久性融資償還的風險，迫使銀行最終接管項目或進行甩賣。儘管在某些情況下，項目發起人已投入額外股本以幫助維持貸款的良好狀態。

但讓銀行受益的恰恰也是製造諸多麻煩的因素：浮動利率貸款帶來的更高利息收入。例如，奧扎克銀行（Bank OZK）股價今年上漲逾20%，而KBW納斯達克地區銀行指數則出現下滑。這在一定程度上反映了該行淨利息收入的大幅增長，第三季度同比增長25%。

“我們非常高興貸款能在賬面上停留更長時間，“奧扎克銀行首席執行官喬治·格里森（George Gleason）10月對分析師表示，並指出收益率提高，貸款與價值比率（loan-to-value）和貸款與成本比率（loan-to-cost）正在改善。

如今，隨着利率可能在2024年下降，問題是銀行利息收入受到的擠壓是否會與房地產再融資的增加同時出現。低成本貸款可能有助於更多項目發起人獲得永久性貸款。

因此，對於考慮2024年商業房地產的銀行投資者來説，關鍵指標可能不是拖欠率，而是貸款增長。看到銀行建築貸款穩步下降可能是一個跡象，表明更多的永久性融資正在進入——而長期滯留可能變壞的貸款正在減少。

寫信給泰利斯·德莫斯，郵箱：[email protected]

刊登於2023年12月27日印刷版，標題為“建築貸款可能停留過久”。