美聯儲又搞砸了一件事：可調利率抵押貸款 - 《華爾街日報》

波動的利率顛覆了許多事情，包括可調利率抵押貸款的吸引力。

當美聯儲去年開始激進地提高利率時，購房者轉向了ARM，希望能降低抵押貸款成本。現在，他們根本省不了多少錢，在某些情況下甚至支付更多。

根據抵押貸款技術和數據公司Optimal Blue的數據，本月一種常見的ARM在前五年的平均利率約為7.04%。這比可比的30年固定抵押貸款利率6.86%還要高。

ARM的利率在前幾年是固定的，之後會根據市場情況定期上升或下降。歷史上，由於期限較短，這些貸款的初始利率明顯低於固定抵押貸款的利率。

許多借款人仍在打電話給貸款機構，詢問通過可調利率能節省多少錢。

“他們幾乎總是會問，”經營Grayton Mortgage紐約經紀公司的Kevin Leibowitz説。

當Louis Blacker和Ellie Bendetson在春天找到洛杉磯的房子時，這對首次購房者被提供了一個前10年利率為6.5%的ARM。這僅比他們被提供的30年固定利率6.625%低一點點。

“對我來説，這感覺不太值得，”Blacker説。他們選擇了固定利率，儘管他表示如果ARM利率更低，他可能會被説服。

美聯儲的加息行動已對房地產市場施壓近兩年。儘管近期利率有所下降，但相較於2021年水平仍處高位，導致買賣雙方持續觀望。

美聯儲政策也削弱了可調利率抵押貸款(ARM)的吸引力。

2022年美聯儲啓動加息時，ARM利率仍顯著低於固定利率抵押貸款。銀行對ARM加息反應較慢，部分原因是這類貸款通常面向被視為低風險的富裕客户。

但兩類貸款遵循不同基準：30年期固定利率隨長期利率（如10年期美債收益率）波動，而ARM初始利率多掛鈎短期利率。

美聯儲政策最直接影響短期利率。激進加息導致短期利率反超長期利率，形成罕見的收益率倒掛現象，迫使銀行難以為ARM提供優惠利率。

本月美聯儲暗示可能停止加息後，長期利率雖已下降，但這一態勢未根本改變。

抵押貸款軟件公司Highway首席執行官巴里·哈比卜表示，若美聯儲開啓降息，短期利率可能回落至長期利率之下，ARM將重獲利差優勢。

根據抵押貸款銀行家協會的數據，今年可調利率抵押貸款（ARM）僅佔所有抵押貸款申請的7%多一點。雖然它們不是市場的很大一部分，但與之前兩年相比，2022年和2023年ARM在所有抵押貸款申請中的份額翻了一番。

根據該協會的數據，在2008-09年金融危機之前，ARM曾佔抵押貸款市場的三分之一。貸款條件寬鬆，借款人被極低的初始利率所吸引，這些利率可能僅一年後就開始調整。

許多貸款在初始利率結束後惡化，利息成本飆升，導致廣泛的止贖和貸款機構的損失。隨後，監管機構制定了標準ARM的規則，規定貸款機構必須確保借款人在前五年內能夠負擔抵押貸款的最高潛在利率。

如今，ARM通常至少在五年內不會開始浮動。貸款機構在降低初始利率方面也沒有太多回旋餘地。

最低的ARM利率通常保留給信用良好的富裕買家，他們有時會接受不賣給房利美和房地美的貸款。發行ARM的銀行通常將這些貸款保留在資產負債表上，使它們能夠更靈活地調整初始利率。

它們可能會提供低於市場的利率來吸引客户的其他業務，如投資和存款。根據行業研究機構Inside Mortgage Finance的數據，2023年前九個月，所有10大ARM生產商都是銀行或信用合作社。

對於馬克和伊萊恩·惠倫來説，今年秋天在馬薩諸塞州伯恩購買度假屋時，選擇浮動利率貸款是明智之舉。一位在銀行工作的抵押貸款經紀人朋友為他們爭取到前七年6.75%的利率，之後每六個月重置一次利率。

他們計劃在利率開始浮動前出售現有住房，用以償還部分或全部貸款。他們放棄了利率7.25%的30年期固定貸款。“我們真的很幸運，“馬克·惠倫説。

許多購房者都好奇通過浮動利率貸款能節省多少開支。圖片來源：Mario Tama/Getty Images妮可·弗裏德曼對本文亦有貢獻。

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本文發表於2023年12月27日印刷版，標題為《浮動利率抵押貸款失寵》。