《夕陽之城》第七季的豪宅税是多少？- 彭博社

洛杉磯的比佛利山莊地區，一些待售的房屋將被徵收該市的新“豪宅税”。

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在熱門房地產真人秀《夕陽無限好》第七季的新反派不是一個時髦的新豪華經紀人，而是一項房地產税。

“一想到這個就讓我噁心，”房地產經紀人瑪麗·邦內特在該季第一集中説到所謂的豪宅税，當時她正在調查一棟位於布倫特伍德的價值2600萬美元的八卧室住宅的客廳。

這項名為ULA法案的税在2022年提出，旨在解決洛杉磯的嚴重住房危機。該法案通過選民投票，獲得58%的選民支持，為房地產交易中的價值超過500萬美元的房產設立了新的土地轉讓費，並將所得款項用於可負擔房屋項目、租户保護和防止無家可歸的工作。

研究人員預計，該税法每年可為該市帶來高達9億美元的收入，這筆錢可以開始讓流浪者有了住所。但自從ULA法案於4月生效以來，它只籌集了大約1.42億美元，遠遠達不到預期的目標。

LA“豪宅税”起步緩慢

在預期到ULA法案的情況下，高額房地產交易激增。

來源：洛杉磯財政辦公室

2023年4月之前的數據反映瞭如果該税收生效將會用於ULA法案的收入。

一系列政治和經濟力量導致高價值房地產銷售放緩。在去年11月豪宅税通過後的一年裏，全國利率飆升，房屋銷售下滑，同時罷工關閉了好萊塢。但對税收的抵制也可能影響了市場。在3月，賣家們急於在税收生效前完成交易。房東和一個反税收遊説團體在法庭上對税收提出質疑，延遲了用於廉租房的資金分配。

對於豪宅銷售的主要障礙是税收的擔憂被一個Netflix大小的擴音器放大了：*《夕陽無限好》*中，經紀人們能夠向全球數百萬觀眾分享擔憂。“你沒有那麼多買家想要購買；我們也沒有那麼多賣家願意出售，”奧本海姆集團副總裁邦內特在鏡頭前説道。

一些批評者表示，該税收也在阻礙多户住宅的發展，而多户住宅將有助於緩解住房約束。“説這項税收是適得其反簡直是輕描淡寫，”邦內特在給彭博城市實驗室的後續電子郵件中説道。

洛杉磯的強烈反對出現在許多城市試圖推進類似措施之際。“我認為我們可以預先宣佈2024年為豪宅税的一年，”左傾智庫——税收與經濟政策研究所的當地政策分析師安德魯·博德曼説道。

隨着房地產市場穩定，房地產行業正在適應，各種訴訟正在通過上訴程序，倡導者表示，這項税收將證明其價值。到11月，每月銷售額超過500萬美元的情況幾乎是四月份的三倍，為ULA措施帶來了近1400萬美元。

“即使在其最充分的體現下，它也不是萬能的解決辦法，”洛杉磯住房部的高級顧問格雷格·古德説。“但這是我們所接近的最接近的推動力。”

ULA措施資金將用於何處

到目前為止，已批准支出1.5億美元，其中大部分將用於租金援助和廉租房建設。

來源：洛杉磯住房部

其他面臨自己的地方住房危機的城市不願等待，紛紛加入豪宅税的行列。2023年11月，聖菲市近70%的選民批准對100萬美元以上的住宅房地產銷售徵税，所得款項用於廉租房；芝加哥選民將有機會在今年決定類似税收。在西雅圖，絕大多數選民批准了一項更廣泛的財產税增加，預計將在七年內籌集近10億美元，用於支持低收入租户。

雖然“豪宅税”品牌和勢頭可能感覺新穎，但對房地產轉讓徵税以資助公共優先事項的做法是經得起考驗的。根據博德曼的説法，這樣的措施已經存在於包括紐約市和舊金山在內的十多個其他地方。

“在經濟、實際和政治上，它們已經被證明相當有效，特別是在地方政府財政的非常有限的工具箱中，”他説。

到目前為止，大多數這些轉讓税都已經完成了它們的工作“真的沒有引起太多轟動或爭議，”Boardman説。但在洛杉磯的情況就不同了。

不僅僅是豪宅

在支持ULA措施的競選中，向選民推銷的方法很簡單：通過對超級昂貴的房屋徵税來幫助我們支付負擔得起的住房。

“這似乎是一個不用大腦就能想到的事情——我們仍然認為這是一個不用大腦就能想到的事情——對超級豪宅徵收微薄的税款對我們的負擔得起的住房危機和防止我們不斷增長的無家可歸危機產生了巨大影響，”United to House LA的主任Joe Donlin説，United to House LA是一個由100多個倡導團體、租户權益組織、非營利組織和工會組成的聯盟，他們是ULA措施的作者和組織者。70%的收入用於負擔得起的住房生產，另外30%用於預防無家可歸。

這種再分配的衝動激發了其他城市，城市和社區政策中心的高級研究助理Yonah Freemark説。“人們認為我們社會資源的分配不公平，並認為資助負擔得起的住房的一種方式是要求進行一些再分配。”

但洛杉磯開發商中最大的爭議點之一是，儘管有營銷，ULA措施並不僅適用於豪宅。雖然獨棟住宅佔其預計收入的最大份額，為38%，但該税款也適用於大多數多户開發、辦公樓和酒店。

“如果社區真的知道這是對每一處價值超過500萬美元的房產徵税，我不知道結果會不會一樣，”洛杉磯地區的房地產開發商、Heyman Development的創始人Richard Heyman説道。Heyman Development。 Boardman表示，這並不只是洛杉磯特有的情況：幾乎所有美國的房產轉讓税都適用於不只是單户住宅。

“豪宅税"適用範圍不僅限於豪宅

根據過去的房地產交易數據，Measure ULA預計的9.23億美元收入中將有近40%來自單户住宅的銷售。

來源：“洛杉磯市房地產轉讓税改革提案Measure ULA分析”

因為Measure ULA適用於可能包括經濟適用房的公寓，甚至在税收通過之前就有人擔心它可能會阻礙急需的住房開發。

在建築成本、通貨膨脹和利率都居高不下的情況下，開發商認為這項税收是又一次打擊。賣家必須額外支付整個購房價格的4%，或者超過500萬美元的銷售額的5.5%。Crest Real Estate的創始人兼首席執行官Jason Somers表示，這項税收“為人們真正開始一個項目增加了一層額外的謹慎”。Crest Real Estate是總部位於洛杉磯的行業項目管理公司。

2022年的一項UCLA研究在一定程度上緩解了對經濟適用房的擔憂，表明這項税收對多户住宅的建設影響不大，部分原因是開發商很少在建成後立即出售他們的房產。

專家表示，税收成本也可能使開發商更難從銀行獲得融資。然而，加州大學洛杉磯分校區域政策研究中心的住房倡議項目經理、加州大學洛杉磯分校的一篇論文的作者之一Shane Phillips警告説，由於這個原因，將税收應用於多户住宅的首次銷售可能會摧毀更多的經濟適用房，而不是為其支付。

Phillips主張在《ULA法案》中增加更多的豁免條款以鼓勵新建築。Phillips説：“我認為我們真的不需要給予500萬美元以上的獨棟住宅減免。但幾乎其他所有的東西，我真的認為我們希望鼓勵他們建造。”

ITEP的Boardman表示，關於房地產轉讓税對開發的影響的其他研究有限。如果有的話，瞭解《ULA法案》對洛杉磯公寓建築速度的影響可能需要幾年時間。

“搖晃雪球”

去年三月的豪宅銷售狂潮並非偶然。“每個人都在試圖在豪宅税生效之前出售任何價值500萬美元以上的房子，”Oppenheim Group總裁Jason Oppenheim在《Selling Sunset》第三集中敦促經紀人加快銷售。“我們等不起。”

Jason Oppenheim和Mary Bonnet一直是他們的電視節目《Selling Sunset》中豪宅税的堅決批評者。Selling Sunset。攝影師：Andrew Chin/Getty Images North America但已經過去了九個多月，洛杉磯財政部的數據顯示，即使在去年十月的高峯期，500萬美元以上的交易數量幾乎只有2022年十月的一半。洛杉磯地區的豪華房地產經紀公司創始人和負責人Aaron Kirman表示，這是因為對於高淨值客户來説，購買和出售個人住宅的税收已經成為了禁錮。

柯曼表示：“我已經聽到很多賣家説，只要這項ULA措施還在實施，他們根本無法或者不想出售自己的房屋。”柯曼説：“我也聽到很多買家説，他們不再對在洛杉磯購房感興趣了。”

一些賣家可能一直在等待時機，希望豪宅税會被多個州和聯邦的訴訟所廢除。儘管法官們一再支持ULA措施，但上訴已經計劃好。或者他們可能仍然抱有希望，希望它會被2024年的一項提案所廢除，該提案將提高選民通過地方税收的門檻。

交易趨勢線開始上升，Somers表示許可證的發放也在繼續。他説：“生活還在繼續；由於需求旺盛，以及高價值的潛力，我們的城市建設也在繼續。”

已經，19個可負擔房屋項目共申請了5600萬美元的ULA措施資金，共有1500套住房單元。短期租金援助已開始發放給租户和房東。“儘管有種種阻撓、削弱ULA、對其提出質疑的嘗試，我們取得了很大進展，”Donlin説。

ULA支持者表示，即使收入只有預期收入的一半，也將是“改變遊戲規則”的舉措，Good説。“我們從未有過一種持續的收入來源來提供可負擔房屋，尤其是那麼大規模的，”他説。

洛杉磯在過去幾年通過了其他幾項措施來為住房和無家可歸提供資金。與此同時，根據住房和城市發展部最新統計，2023年一天晚上洛杉磯市和縣有71320人露宿街頭。

Good説：“市場沒有解決並沒有確保洛杉磯人不會在街上露宿。它也沒有確保該地區或該城市有足夠的住房庫存。現在，這座城市正在搖動雪球，試圖解決這個問題。”