英國全國建築協會表示，英國房價在一年內幾乎沒有變化 - 彭博社

John Stepek

房價已經回到了去年這個時候的水平。

攝影師：Jason Alden/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日，我都會關注市場和經濟領域的重大新聞，並解釋這一切對你的財務意味着什麼。*

英國房價已經停止下跌

正如我的同事Leo今天早上在 The London Rush中所宣傳的，今天的通訊將回到英國房價這個經久不衰的話題。

今天我們得到了今年的第一批Nationwide數據。房價現在幾乎與去年同期持平，僅比去年1月下降了0.2%，而去年12月下降了1.8%。

這可真是出人意料。正如我之前多次提到的，我並沒有預料到會出現全面的房價崩盤，即那種會造成無盡經濟損失並讓許多人陷入負資產的情況。但我確實預料到房價至少會有所下跌，而去年這個時候許多經濟學家猜測的10%的下跌也是有道理的。

那麼到底發生了什麼？自金融危機後期的低點以來，利率已經急劇上升。這是毋庸置疑的。

英國央行昨天發佈了最新的抵押貸款批准數據。平均抵押貸款利率實際上在兩年多以來首次下降了一點。但仍然高達5.28%，而2021年11月的最低點為1.51%。

買房肯定更貴了。這在抵押貸款批准中得到了體現。12月份，新房購買批准的數量從11月的49,300上升到了50,500。但是，這仍然遠低於疫情前的平均水平，如下圖所示。

借款購房更貴了，因此貸款人數減少，而那些貸款的人需要更多來自其他來源的幫助（包括父母的幫助）。然而，由於就業市場強勁，人們並沒有特別大的壓力出售房屋，因此房價並沒有出現變化。銷售情況出奇地強勁

這裏還有另一個有趣的現象。昨天我談到了疫情和封鎖對許多行業造成了（並且仍在造成）干擾。我想看看它對房地產市場造成了什麼影響。

每個月，英國税務和海關總署都會發布交易水平，包括以超過4萬英鎊的價格進行交易的住宅物業的數量。與一些房價指數不同，這些數字包括現金交易，而不僅僅是抵押貸款。

英國全境年度房地產銷售水平的一個有趣特點是，這個數字在整個英國範圍內年復一年地保持着驚人的一致性。

我不會假裝這是非常科學的，因為數據並不那麼久遠（它始於2005年）。你還必須記住，我們在2007年經歷了一次房地產泡沫破裂，然後房地產市場經歷了漫長的“康復”期。

但是，如果你把2014年作為2008年後房地產市場的第一個“正常”年份，那麼每年的交易數量就保持在一個相當緊密的範圍內。

從2014年到2019年的五年間，每年的平均銷售量為121萬套。最高的數字是2016年的124萬套（當時有一次重大的印花税改革，可能推動了一些額外的第二套房銷售）。最低的數字是2019年的118萬套。所以你可以看到這是一個很窄的範圍。

然後疫情爆發了，這當然擾亂了房地產市場。2020年，只有105萬套銷售。但是在2021年，由於延遲交易和“爭奪空間”，銷售量大幅增加到148萬套。

2022年，我們仍然有強勁的126萬套銷售（請記住，記錄為“完成”的交易在2022年幾乎都是在利率大幅上漲之前完成的）。最後，根據最新數據（今天發佈），2023年整體上看，銷售量似乎將達到102萬套。

對我來説有趣的是，儘管存在波動，過去四年的年度銷售平均數為120萬套。換句話説，與疫情前的平均水平幾乎沒有什麼不同。

換句話説，如果利率保持在2%以下的水平，而結果仍然是一樣的，你可能會認為房地產市場的真正問題並不是借貸成本上升，而只是很多銷售因封鎖而被提前完成（“爭奪空間”）。

你可能會得出結論，2023年銷售額下降只是“恢復正常”的後果。反過來，交易水平將在2024年恢復。

住房市場的下一步是什麼？

然而，顯然情況並非如此。現金交易已經彌補了抵押貸款的一部分下降，但你不會認為這種情況會持續下去。因此，如果今年交易數量完全恢復，我會感到非常驚訝。

當然，很多事情取決於從現在開始抵押貸款利率會發生什麼。在這方面，我們明天將會對英國央行的想法有所瞭解。但你可能不需要讀安德魯·貝利行長的心思。他和貨幣政策委員會的其他成員可能會像在市場預期上漲時一樣，跟隨市場預期下降。

就2024年的其餘時間而言，現在我對此的最佳猜測是這樣的。今年，英國央行利率不會超過5.25%，下一步將是降息。我也不指望它會低於4%。

這些是我相當有信心的看法（你永遠不能確定未來會發生什麼，但我認為除非發生重大事件，否則這些觀點是不會錯的）。

至於這對抵押貸款利率意味着什麼，我懷疑它們可能會在目前水平上搖擺，這對於面臨再融資的任何人來説都是一種解脱。你現在可以很容易地獲得低於4%的五年固定利率，以及低於4.5%的兩年固定利率。

但總的來説，當涉及到住房市場時，今年的兩個重要變量將是就業和政府行動。只要就業市場保持穩定，我們就不會有被迫賣房的情況，因此房價也不會大幅下跌。

如果政府決定在預算中放棄謹慎，對房地產市場進行補貼（在我看來這將是一個巨大的錯誤，但他們不聽我的意見），那麼希望房價進一步下跌的人可能會感到失望。

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我今天早上讀了什麼

  • 在這個英國税務局自我評估截止日，不要錯過Stuart Trow關於税收複雜性如何阻塞政府機構運轉和 從更廣泛的經濟中抽取生產力的文章。
  • 繼任對任何家族企業來説都是一個嚴峻的挑戰，而且它只會變得更加困難。這對全球經濟來説是令人擔憂的消息， Adrian Wooldridge警告説。
  • 如果唐納德·特朗普成為下一任美國總統會發生什麼？斯蒂芬妮·弗蘭德斯在《在城市播客》的最新一集中與Fran和Allegra討論了經濟的影響。

如果他再次獲勝會怎樣？攝影師：阿爾·德拉戈/彭博社### 午市市場

觀察更廣泛的市場 — 富時100指數上漲0.1%，約為7,670點。富時250指數下跌0.2%，至19,315點。黃金上漲0.1%，至每盎司2,040美元，布倫特原油下跌約1.0%，至每桶82.00美元。英鎊兑美元下跌0.1%，至1.268美元，對歐元持平，為1.170歐元。

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每日一句

“只要國會繼續延長債務上限並做交易，因為他們害怕做正確的事情會帶來的後果，這就是政治結構，最終你會出現債務螺旋。債務螺旋就像死亡螺旋一樣。”

納西姆·尼古拉斯·塔勒布

作家、風險分析師和閒人

《黑天鵝》作者認為，要想在美國的債務問題引發嚴重問題之前減少債務規模，需要“某種奇蹟”。在引發嚴重問題之前減少債務規模，需要“某種奇蹟”。### 給…播客的價值定價

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  • 在經濟新聞中，我們將獲得最新的英國央行利率決定。
  • 在企業新聞中，幾家公司都將發佈更新，包括電信集團BT，大宗商品巨頭Glencore，以及石油巨頭Shell。

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