中國的房地產危機開始在全球範圍內波及 - 彭博社

位於梅菲爾的60 Curzon住宅開發項目，已經有來自Interpath諮詢公司的破產專家被任命。攝影師：Jason Alden/Bloomberg隨着在國內深化的房地產危機需要籌集現金的壓力大於在下跌市場中拋售資產的風險，中國投資者及其債權人正在全球範圍內的房地產資產上掛起“待售”牌。他們所得到的價格將最終幫助揭示整個行業的困境有多嚴重。麻煩。

由於借貸成本上漲引發的全球經濟衰退，僅僅辦公樓的價值就已經蒸發了超過$1萬億，Starwood Capital Group的主席Barry Sternlicht上週表示。但由於很少有資產被出售，因此總體損失仍然未知，這使評估人員幾乎沒有最新數據可供參考。去年全球完成的商業地產交易量降至十年來的最低水平，業主不願以大幅折扣出售建築物。

監管機構和市場擔心，這種僵局可能掩蓋了大量未實現的損失，這對銀行和資產所有者都將帶來麻煩，尤其是在廉價貨幣時代，銀行在房地產貸款方面進一步擴大了業務。

New York Community Bancorp觸及了27年來的最低點，在削減股息和儲備的部分原因是因為受困於房地產信貸問題。歐洲央行擔心該地區的銀行行動太慢，未能及時調低貸款價值，而英國金融行為監管局將審查私人市場的估值，包括房地產。

現在，十年來中國擴張狂潮中收購的一批海外資產開始進入市場，因為房東和開發商決定他們現在需要現金來支持國內業務並償還債務，即使這意味着要承受財務損失。北京對過度借貸的打擊讓很少有開發商倖免，即使曾被視為主要參與者。例如，廣州的中國奧園集團有限公司旗下的一個單位，正在進行一項60億美元的債務重組計劃，去年底以約45%的折扣出售了多倫多的一塊地皮，相比2021年的購買價格，根據數據提供商Altus Group的數據。

“有了積極的賣家，市場凍結可能會解凍，提高透明度和價格發現，”彭博情報的信貸分析師Tolu Alamutu説。“投資組合估值可能還有進一步下跌的空間。”

開始行動

隨着每一筆交易，市場對資本化率有了更清晰的認識 — 這是投資者願意達成交易的回報率的衡量標準。然後評估師將利用這些數據來估值其他資產，這可能會引發更廣泛的減值。因此，房東可能不得不注入更多資金來彌補任何貸款價值違約，否則就有可能被貸款人沒收房產。

儘管迄今為止，歐洲的中國所有權銷售只是一小部分 — 去年，據知情人士透露，與2022年達成但未完成的倫敦一棟辦公樓相關的世茂集團控股有限公司董事長許永茂出售的價格比之前同意的價格打了約15%的折扣 — 但銷售量正在重新增長。

2022年倫敦的1 Nine Elms項目。攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg就在本週，陷入困境的開發商廣州富力地產股份有限公司同意出售其在倫敦Nine Elms區價值134億英鎊（169億美元）的房地產項目的股權，換取部分美元債券和10便士，而金絲雀碼頭的一棟辦公樓在被中國投資者沒收後以比2017年低60%的價格出售。這些銷售是在一些開發商去年暫停呼吸並制定重組計劃後的處置回升的一部分。

中國投資者正在拋售海外資產

來源：MSCI房地產

本月早些時候，倫敦西部高檔地區梅菲爾心臟地帶的一處豪華開發項目因貸款違約而陷入破產管理。該項目的大部分股權由中信資本和金地投資兩家中國投資公司持有，這些住宅將繼續通過管理者向潛在買家推廣。

在英國首都的東部，一位知情人士看到由中國陷入困境的開發商碧桂園控股有限公司計劃的住房項目吸引的出價不到1億英鎊。根據去年12月的一份文件，該子公司在2022年計提了1030萬英鎊的減值準備。與此同時，總部位於上海的房地產公司格蘭雲控股有限公司的一家子公司延長了對倫敦東部一座摩天大樓項目的貸款，文件顯示該項目在去年實際上違約了。

如今，位於倫敦東部的碧桂園控股有限公司項目Ailsa Wharf周圍的標識。海外銷售也在加速，包括在澳大利亞。僅僅幾年前，雄心勃勃的中國開發商是當地市場的主要參與者。現在，大多數已經基本停止購買，轉而開始拋售項目。最近的顯著處置包括碧桂園旗下的Risland公司以2.5億澳元（1.63億美元）的價格出售墨爾本郊區的一塊地皮，據當地媒體報道。該公司最近還以約2.4億澳元的價格出售了悉尼的一個開發項目資產，另一家當地媒體報道稱。“出售這些部分剩餘的土地是Risland優化投資組合的一部分，”Risland澳大利亞首席執行官胡國濤在一份向彭博社發表的聲明中表示，但未確認銷售或價格的細節。

世茂、碧桂園、富力、綠地和金地的代表沒有立即發表評論，而對奧園總部的電話也無人接聽。中信將所有問題轉交給管理員。

觀看：彭博原創探討了房地產行業如何變得如此混亂，以及對全球經濟可能產生的影響。

當然，中國並不是商業地產市場潛在困擾的唯一來源。韓國投資者在辦公樓上的大筆賭注時機不佳，而較高的利率已經導致德國和北歐的房東大規模拋售房產。美國一波到期貸款也預計將導致地區銀行的查封和基礎資產的出售。但中國可能是市場上賣方最有動力迅速出售的地方。

綠街房地產分析師彼得·帕帕達科斯表示，這些處置的更廣泛影響將取決於市場對結果的認真程度。

帕帕達科斯説：“對於估價師是否會充分考慮它們存在爭議，因為賣方是‘有動機的’，我持保留意見。在我看來，他們應該考慮。”