柏林的房地產低迷已經結束-短缺吸引投資者-彭博報道
Laura Malsch, Ainhoa Goyeneche
柏林克羅伊茨貝格。與所有供應緊張的大城市一樣，價格正在恢復。照片：Krisztian Bocsi/Bloomberg今年8月底，柏林西北部的一個新建住宅區的第一批公寓已經可以入住。不久之後，租金收入就流向了一位外國投資者。
該項目“哈爾斯克陽光花園”約一千套公寓位於柏林西門工廠歷史建築區附近，是柏林一項房地產交易的一部分，該交易於11月由達拉斯的CBRE集團以3.57億歐元收購。這一交易表明：對住房的需求似乎比全國其他地區更快地克服了價格下跌和更高融資成本。
柏林的哈爾斯克陽光花園住宅區。照片：Krisztian Bocsi/Bloomberg儘管全國範圍內住房價格仍在下跌，但持續的人口湧入和緩慢的新建築導致柏林住房市場出現了嚴重的供應短缺。這反過來吸引了有支付能力的投資者，他們希望租金繼續上漲。
根據在線房地產經紀商Immowelt的數據，由於利率上漲，柏林的房價連續四個月上漲。在上個季度，柏林是唯一一個住房成本上漲超過1%的德國大城市，而法蘭克福下降了2.6%，慕尼黑下降了0.5%。
“國際資本正在密切關注柏林”，JLL房地產管理公司柏林住宅投資團隊負責人安德烈亞斯·波爾特説道。除了進一步提高租金的前景外，對於一個歐洲首都來説，相對較低的價格和租賃市場規模仍然是這座城市吸引力的決定性因素。柏林是租户之都，只有15%的居民擁有自己的住房。
柏林租金上漲速度超過其他大城市
德國新建租金平均年同比上漲7.7%
來源：Scout24 WohnBarometer
其他歐洲大都市的房地產價格也經歷了類似快速的從利率衝擊中恢復，這些城市都面臨着嚴重的供應短缺。斯德哥爾摩曾經處於歐洲房地產危機的中心，但根據彭博城市追蹤器的數據，瑞典首都的房價已連續七個月上漲。
根據不同供應商的月度價格數據，彭博觀察的11個市場中有7個市場呈上升趨勢。在這些數據中，有些是指導價格和基準價，而另一些是實際成交價格。年同比來看，雅典、馬德里和里斯本是房價上漲最快的市場，而巴黎和維也納則滯後。
在柏林，與去年同期相比，房價仍然在下降，並且在傳統上較為疲弱的1月份，與上個月相比略微下降。
彭博城市追蹤器：歐洲大都市房價
每平方米歐元購買價格。按國家貨幣計算的變化
來源：Immowelt（柏林），Idealista（馬德里，里斯本），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩），Rightmove（倫敦），Immobiliare（米蘭），Immopreise（維也納），Le Figaro（巴黎），Properstar（蘇黎世區），Properstar（蘇黎世州），中央統計局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博計算。
在德國和許多其他工業化國家，住房短缺問題早已成為長期衝突，缺乏可負擔住房導致越來越大的挫折感。安格拉·梅克爾領導的聯合政府可能無法在本屆任期內兑現每年建造40萬套新住房的承諾，這加劇了許多本來就不滿的選民的憤怒。目前，所有三個聯合政府的黨派在民意調查中都落後於德國另類選擇黨。
“新建住房的數據讓人擔憂”，德國房地產業的頂級協會——中央房地產委員會的執行董事阿尤爾·厄茲坎説。“到2025年可能會缺少75萬套住房，到2027年可能會缺少83萬套住房。”
柏林是德國住房危機的震中。僅僅20年前，該市出售了大量的社會住房，如今這些房屋的價值是當初的數倍，用以償還債務。但是，蓬勃發展的科技產業和低迷的建築活動早已結束了該市“貧窮但性感”的時代。
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對於新來柏林的人來説，尋找負擔得起的住房已經成為最大的障礙，IRC Relocation公司的負責人尼克拉斯·阿爾默魯德説道。“想要搬到柏林的人比提供的住房更多。”
對住房政策的不滿在整個城市蔓延，但在克羅伊茨貝格等曾經的工人區，這種挫折感尤為強烈，這些地方已經成為了追求時尚的外地人嚮往之地，許多本地居民被迫搬走。2021年，柏林市民最終在一次全民公投中投票決定，對大型房地產公司進行徵收，以增加社會住房的供應。這次成功的全民公投在一定程度上也是對此前失敗的租金上限法案的回應，這是柏林為限制租金上漲而採取的特殊舉措。
Bloomberg城市追蹤器
最近一個月的每平方米房價
來源：Immowelt（柏林）、Idealista（馬德里、里斯本）、Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩）、Rightmove（倫敦）、Immobiliare（米蘭）、Immopreise（維也納）、Le Figaro（巴黎）、Properstar（蘇黎世地區）、Properstar（蘇黎世州）、中央統計局CSO（都柏林）、Spitogatos（雅典）、彭博計算。
然而，這項法律在短時間內被聯邦憲法法院推翻，其在租賃市場上的效果恰恰相反。根據Ifo研究所的一項研究，租金上限法案實施後，租房廣告數量減少了多達60%。供應的急劇減少意味着租金將進一步上漲，更多的租户將試圖擺脱這種上漲螺旋，通過購買房產成為業主，這是房地產經紀公司Savills的觀點。
“由於即使是有經濟實力的家庭也越來越難找到合適的租房，他們部分轉向了購房市場”，Savills德國研究部副主任Matti Schenk説道。這種發展導致購房價格也在慢慢恢復。
2022年，除了持續湧入的學生和科技工作者外，還有數千名烏克蘭人在俄羅斯入侵前逃往柏林，使該市人口增加了超過8萬人。然而，同一年該市只建造了略多於1.7萬套新住房。在過去的十年中，柏林的人口增長几乎每年都超過了新建住房的數量。
依然疲軟的房價和更高的融資成本為有實力的投資者提供了一個良機，他們可以以較低的價格收購像Halske Sonnengärten這樣的住宅區。該項目是由德國最大的房東Vonovia的一個部門出售的。許多在廉價資金時代高負債的房地產公司現在必須出售資產組合以進行再融資。
對許多新柏林人來説，找到一套經濟實惠的住房是最大的問題。圖片：Krisztian Bocsi/Bloomberg新建住房比老舊住宅更容易推廣。根據房地產融資平台Europace的一項調查，德國範圍內老舊住宅的購房價格（通常有低價老租約的租户，可能會產生大量翻新成本）在一月份也出現了下降。而在同一時期，新建住宅的價格略有上漲，這表明兩個住房領域之間的鴻溝正在進一步拉大。
即使處於困境中的Adler Group也不得不在去年年底出售柏林的一組新建公寓組合，以改善自己的資產負債表，最近一項法院裁決可能會加速其進一步的出售計劃，該裁決涉及其價值60億歐元的重組計劃。
柏林的住房很可能仍然是投資者的首選，JLL的Andreas Polter表示。“儘管有所謂的功能障礙、徵收辯論和對租賃市場的各種干預，但對柏林的興趣仍然非常濃厚。從國際的角度來看，柏林仍然是頂級市場之一。”
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